房价究竟还会不会涨，是不是买房路上最该担心的问题？为什么越来越多业内人士提醒，真正决定十年后购房者处境的，其实是AI时代下城市与人群的分化、房地产遗留的债务，以及居住需求本身的变迁？

如今打开新闻或翻阅各类研究报告，满眼几乎都是AI。一方面，算力投资猛增、芯片出口暴涨、大模型不断迭代，新一轮科技革命似乎近在眼前；另一方面，房地产调整、消费疲软、就业分化的讨论声不绝于耳，经济的水温似乎并没有那么高。

一边是科技赛道热火朝天，一边是传统行业在出清；一边是少数城市借着AI红利向上走，另一边是更广泛的人群和区域承受着转型的压力。这种割裂感究竟从何而来？

AI对中国经济的真实拉动到底处于什么水平？它能否真正接棒房地产，成为下一个增长引擎？

围绕这些问题，野村中国首席经济学家陆挺分享了他的观察和思考。在陆挺看来，目前市场对AI经济影响最大的认知误区，就在于人们对这一新事物并没有做过多少仔细的测算。

为此，他和团队在一个多月前从横向和纵向两个维度做了一次系统研究：横向比较中国与美国，纵向比较AI与过去的新能源汽车、光伏电池等新产业，以及房地产、基建最火爆时期对经济的拉动。

研究结论是：AI对中国经济来说确实非常重要，但在目前这个阶段，其影响也不宜夸大。从投资角度看，无论中美，AI对经济的第一轮影响都体现在投资端，而非立即提升生产力。

美国当前的经济增长中，有相当一部分来自AI投资；而中国这边，与AI相关的固定资产投资加上配套电力投资，全年大致为1.2万亿元人民币，约占GDP的0.8%，不到1%，相当于美国相应比例的三分之一左右。

与历史上的新三样相比，新能源汽车、光伏、锂电池在最高峰时投资额约占中国GDP的2%，超过当前AI投资的一倍。而房地产在最高峰时的投资占GDP甚至超过10%，基建的情况也类似。

因此从投资角度看，AI对中国经济的拉动作用不小，但也没有想象中那么大。从出口角度看，今年前几个月出口增速强劲，5月份一度达到19%左右，其中相当一部分来自AI相关产品。

表面看，AI把中国出口增速从去年的5.5%左右拉到今年的两位数，似乎已经实实在在地拉动了经济。但仔细拆解会发现，这一次的出口增速上升中，有一大半来自价格因素——相关产品的价格翻了一番还多。

当出口价格快速上升时，就必须同步观察进口。2023年之后，全球AI爆发，一些经济体（尤其是美国）在没有太多拖累的情况下迎来了AI驱动的繁荣。

因此，讨论AI科技革命对中国经济影响时，必须与正在经历的房地产下行结合起来看。而房地产行业本身，已经导致了城市之间和人群之间的分化。

总的来说，AI是一场实实在在的科技革命，理应拥抱；但另一方面，也需要理性、客观地度量它在当前阶段可能给中国经济带来的冲击，尤其要与2021年以来的房地产下行结合起来观察。

关于AI能否接棒房地产成为新的增长引擎，陆挺认为，AI能够部分承担这一角色，但不能指望仅靠AI就解决当前面临的诸多问题。

回顾2022年底到2024年上半年，人们曾寄望"新三样"——新能源汽车、动力电池、太阳能光伏——成为新经济代表替代下行的房地产。结果发现并不理想。

第一，体量不够，新三样投资最高峰时约占GDP的2%，超过现在AI的1%，但仍无法填补房地产下行对整体经济的冲击。第二，新三样自身还催生了新的问题——过去一年多中央推动的"反内卷"行动，主要针对的就是新三样，特别是动力电池和光伏。

彼时人口总量已经开始减少，年轻人不断向大城市流动，但政策却把房地产供需挤到了三四五线城市，制造了一段扭曲的繁荣。因此过去五六年，边缘中小低线城市的房价跌幅远超北京、上海、广州、深圳、杭州等大城市。

一方面这些城市跌得更多，另一方面随着限购限售松绑，人口再次向大城市集聚，低线城市流动性进一步流失，而部分一二线城市反而有望率先看到房地产价格的企稳复苏。

在这样的过程中，人群的收入和财富分化已经显现——越是低收入居民和大城市工作的流动人口，越倾向于在三四五线城市买房，因为在此前的严格限购限售下他们既没资金也没资格在大城市置业。

因此过去几年房地产下行明显加剧了居民收入和财富的分化，也再一次加剧了城市之间的分化。这一背景至关重要：今年年初上海、深圳等地核心区域二手房价格已经稳定下来，北京面临的压力略大一些。

按以往二三十年的经验，上海房地产企稳往往意味着接下来一两年全国房地产市场将复苏。但这次不一样——AI的崛起对中国城市间分化和人群分化的作用方向与房地产下行是一致的，并不能起到对冲作用。

如果看到上海房地产企稳复苏就以为全国也会企稳复苏，那么在短中期宏观政策上就可能过度乐观。

关于"虹吸效应"，过去几十年改革开放和高速增长过程中，红利多是逐步外推的：从东部大城市受益，到大城市的企业向周边迁移，由南到北、由东到西、由大到小地扩散。

过去十几年互联网和移动互联网时代，也总体呈现红利扩散以及大城市对中小城市、农村的托举——比如阿里巴巴崛起支撑了杭州本地，也让中小城市和农村的很多商户能够在平台上面对全国乃至全球市场。但到了AI时代，情况可能不一样。

以杭州另一家企业DeepSeek深度求索为例，未来它很可能与许多三四线城市的企业签订大模型服务协议，比如律师事务所购买其服务，付费收入流向杭州，而当地律所在使用大模型后可能裁减员工。

这种替代不仅可能发生在白领身上，也完全可能发生在蓝领身上——自动驾驶就是一例。因此AI时代不仅不会对冲房地产下行造成的城市分化，反而会加剧这种分化。

目前趋势已经很明显：大模型企业几乎只集中在北京、上海、杭州、深圳这几个地方，很难扩散到其他城市，因为门槛太高。它与新三样不同——新三样时代还有宁德、常州这样的三线城市能受益，而在AI时代最核心的企业几乎百分之百集中在一线城市。

周边一些原本制造业发达的地方如苏州、无锡，因拥有芯片相关企业以及AI软硬件配套，可以视为上海的延伸；合肥、武汉凭借过去十几年的良好布局，也在芯片制造方面搭上了这轮上行的风口。

但总体而言，AI对人才、技术、资本的要求远高于此前任何一次经济繁荣，因而扩散能力有限，甚至存在虹吸效应。谈到应对之策，陆挺认为，首先要对整体形势有客观清醒的认知。

不能因为看到上海房地产企稳复苏，就以为全国也会企稳复苏，从而在短中期宏观政策上过度乐观。其次是结构性政策，其中他最看重几个方面。

第一是社会保障。美国近来讨论较多的UBI（全民最低收入保障）计划，在西方原本社保较完善的背景下差别不大；但对中国而言，社保体系应与经济发展现实相匹配，中国并非发达国家。

当务之急是加快改革中国社保体系，让其跟上经济发展和AI发展的步伐，尤其要让年轻人更容易进入职工社保体系。不能以为有了AI革命，中国房地产的问题就自动解决了。

恰恰相反，AI革命导致的城市K型分化，使得房地产领域需要更多的政策动作。过去几年曾有一种预期——只要新经济（新三样、AI）发展起来，房地产就会自然企稳复苏、无需过多直接干预。

现在看，这一预期或许过于乐观。未来几年仍需直面过去五年房地产行业下行遗留的大量历史问题，尤其是债务问题，包括银行不良贷款以及企业与企业之间的不良债务。

过去三四年中国政府已经清理了一部分：通过"保交房"清理了房企与购房人之间的不良债务，通过化债清理了部分地方政府平台与银行的债务。但这些只是整体不良债务中的一小部分，还有大量化债工作要做。

之所以从2023年开始政府、民间乃至资本市场每年都高估经济增速、低估下行压力，与这一问题密切相关。第三是财政体系的改革。

城市间的进一步分化使财政改革的迫切性上升。中国的财政体系高度依赖房地产——最高峰时房地产相关收入约占政府总收入的38%，2021年房地产下行之后，按不同口径估算已下滑七八成甚至更多，很多地方政府面临极大困难。

AI不仅无法解决这些问题，甚至可能使其更加严重。上一轮财政体系改革发生在上世纪90年代和本世纪初，之所以成功，很大程度上是因为其后中国经济快速上升，特别是房地产大幅发展。

如今情况完全不同，加之AI对城市分化的影响，中国有必要下定决心，重新思考并实施新一轮财政体系改革。这看似是一个宏大的话题，但在面临重大经济社会科技变化时，国家治理层面本就需要做出相应的重大变革。

关于下半年宏观经济，大家关心下半年是否会有改善。看起来会比四五月略好一些，但经济面临的分化格局不会有明显变化。

内需下行压力仍很明显，出口延续过去几个月的高增速，但进口也会保持在高位。

中国未来最理想的图景是：人口向繁荣城市集聚，这些地方房地产率先企稳复苏、创造新的需求和供给，凭借较强财力更新和扩展城市基础设施，通过人口和人才的集聚形成正反馈，从而在无形资产和固定资产投资两端共同推动中国经济向前发展。

这种头部效应之所以能够辐射带动全局，一个非常重要的前提，就是允许并鼓励、刺激这些城市通过吸纳人口的方式进行扩张。回到普通购房者的视角，宏观层面的城市分化和房地产下行，其实早已折射到每个家庭的现实选择当中。

对未来十年的购房者而言，房价涨跌只是表象，真正需要警惕的，是买房之后叠加而来的四大难题：其一，家庭结构在十年内会不断变化，从小两口到有了孩子、再到要照顾老人，居住需求随之改变，房子却难以随之调整；

其二，维护成本会逐年上升，电梯、外墙、水管、线路都经不起长期消耗，物业费上涨、维修基金频繁动用、临时摊派成为常态；其三，房子的流动性下降，一旦区域发展放缓、人口流入减少，尤其是户型一般、楼龄偏大的房子，即便一降再降也未必能快速成交；

其四，机会成本被忽视，大量资金长期绑定在房子上，意味着放弃了提升技能、换城市、创业乃至改善生活质量的可能性，房贷在身之后不敢轻易冒险，房子既是安全感的来源，也成了无形的束缚。

居住是否匹配人生阶段，成本是否在可控范围，资产是否具备流动性，这些问题往往比买入时的价格更加关键——这也正是宏观上K型分化和城市分化给普通家庭最真实的提醒。