现在很多人看到房价上涨就直接炸锅，因为房价跌了这么久，大家已经对其失去了上涨的信心。

那么未来我国的房价还有上涨的可能和空间吗？今天我们就借着国际投行高盛的一个报告来聊聊这个事。

7月，高盛发布了一份题为《Positioning Ahead of Tier-1 Cities Turnaround》的研报，时隔近十年首次公开对中国核心城市房价给出上涨预测。

最抓眼球的一句话被媒体反复放大：部分核心城市房价未来仍有15%以上的修复空间。消息一出，评论区立刻吵成两派，有人说“外资又来抄底了”，有人说“又想骗人接盘”。

但说实话，我读完报告最大的感受不是兴奋，也不是怀疑，而是觉得大多数讨论都跑偏了。

因为这份报告真正有价值的，根本不是“15%”这个数字，而是高盛画出的那张“修复地图”。如果你只盯着涨跌，很可能忽略了它背后更冷峻的分层逻辑。

先看变化本身。就在2025年底，高盛对中国的判断还是全国房价可能再跌10%到15%，上海、深圳还有5%到8%的下行空间。

短短半年过去，口径从“深度调整”直接切换到“核心城市看多”。这种速度确实罕见，也难怪市场情绪被瞬间点燃。

但问题在于，高盛并没有说中国房价要普涨15%。报告里的原意非常清楚，它给出的是一张分梯队、分城市的修复路径图。

上海、深圳被标为绿色，属于第一梯队，预计2026年底率先触底；

北京是黄色，属于第二梯队，预计2027年上半年企稳；

广州以及部分人口净流入明显的新一线城市核心区，排在第三梯队，复苏时间更晚。

至于大部分三四线城市，报告明确写道： 长期仍面临去库存压力，没有上涨逻辑。

换句话说，15%从来不是一个普惠红包。它只属于极少数城市、极少数板块。高盛自己把这种判断叫作“结构性看多”。

也就是说，全民普涨的时代彻底不会重来。这才是报告里最值得普通人记住的一句话。

为什么外资敢在这个时点转向？底层逻辑其实不复杂。

第一，核心城市的供需关系确实在改善。过去三年，一线城市土地供应明显收缩，新房库存去化周期逐步回落。

当供应端不再大量放量，而人口和购买力还在持续向头部城市集中，价格就具备了企稳条件。高盛看的是这个边际变化，而不是情绪。

第二，全球资本对核心资产的再定价。

在利率下行、优质资产稀缺的环境里，上海、深圳这类城市的核心房产，仍然被部分长线资金视为可配置的人民币资产。

高盛报告背后，反映的是国际资金对中国核心城市不动产价值的重新评估，而不是对房地产老模式的认可。

第三，政策底已经出现，但只对有效需求有效。

限购、限贷、首付比例、房贷利率的调整，释放的主要是一线和强二线城市的改善需求。

三四线城市即便政策再松，也缺乏足够的人口和收入支撑。所以同样的政策，落在不同城市，效果完全不同。

把这三条放在一起看，结论其实很清晰：高盛说的不是“房子又要涨了”，而是“只有少数房子可能涨，大多数房子与这轮修复无关”。

我个人看完这份研报，最大的感受是，普通人最该做的不是纠结“15%”准不准，而是重新确认一件事：你所在的城市，在不在那张修复地图上。

如果你在上海、深圳的核心板块，手里有真实置换需求，这份报告至少说明外部机构不再单边看空，你可以更从容地做家庭资产安排。

如果你在北京，报告给出的时间是2027年上半年，意味着你还有一段观察窗口，不必因为一条新闻就着急上车。

如果你在三四线城市，甚至一些人口流出的地级市，那么无论高盛说涨多少，都和你没有太大关系。因为报告已经用“无上涨逻辑”五个字，把话说得非常直白了。

过去很多人习惯了一种思维：楼市要么一起涨，要么一起跌。但2026年的现实是，市场正在用最残酷的方式教育我们，分化才是常态。

高盛这份研报的真正价值，不在于它喊出了15%，而在于它逼着我们面对一个已经无法回避的结论：

中国楼市正在进入“精准修复”阶段，涨跌不再是一个全国性问题，而是一个城市问题、板块问题、甚至楼盘问题。

所以，别被“15%”带节奏，也别急着反驳。真正值得你花时间研究的，是那张地图上，你站在哪里。