不是崩盘

最近澳洲房价涨幅明显放缓，

悉尼、墨尔本等城市甚至已经开始下跌，

但多名房地产和经济学专家认为：

目前的情况距离大家担心的所谓的 “楼市崩盘” 还非常遥远，

更准确地说，只是经历一轮正常的市场调整。

澳洲目前的高利率、生活成本压力以及中东局势带来的不确定性，

都在打击购房需求，市场上的买家数量减少，房价也随之承压。

最新Domain House Price Report显示：

今年第二季度，全澳首府城市房价环比下跌1.4%。

其中悉尼下跌3.3%，墨尔本下跌3.1%，堪培拉下跌2.5%，

其他首府城市房价仍然上涨，只是部分城市涨幅有所放缓。

如果把时间拉长到过去12个月，真正出现房价下跌的首府城市实际上只有两个：

墨尔本下跌0.4%，达尔文下跌3.1%。

而达尔文同期公寓价格反而暴涨25.6%。

PRD Real Estate首席经济学家Diaswati Mardiasmo认为：

目前澳洲经历的是 “调整” ，而不是 “崩盘” 。

她表示：

所谓市场调整，是此前经历了异常高速增长之后，

增速重新回到正常水平。

例如布里斯班在疫情前，房价正常年份通常上涨5%至7%，

疫情后则一度达到每年20%至25%，目前已经回落至约14%。

虽然明显降温，但仍然属于上涨。

悉尼的情况类似，疫情期间房价年涨幅一度达到15%至16%，

目前已经降至约3%至4%。

判断楼市究竟只是调整还是已经走向崩盘，

关键并不是房价有没有出现几个月的下跌，

而是下跌的幅度、持续时间和背后的原因。

Mardiasmo认为：

如果房价只是在一个月或一个季度内走弱，

与连续12至24个月大幅下跌完全是两回事。

更重要的是，目前澳洲楼市降温主要来自高利率、生活成本和经济环境。

这些因素可能随着货币政策和经济周期发生变化。

真正的楼市崩盘往往需要更加严重的结构性冲击，

例如失业率突然大幅上升、大量家庭无法偿还房贷，

或者住房供应突然远远超过需求。

而目前澳洲并没有出现这些情况。

南澳大学住房经济学教授Chris Leishman也表示：

我们现在看到的只是房价中位数每个月出现非常小的下降，

主要是住房融资和负担能力受到挤压，市场上的买家减少。

他认为：

如果要发展成真正的崩盘，

需要出现失业率突然大幅上升或者经济增长急剧恶化等严重冲击。

目前这轮房价疲软可能持续约半年，但不太可能明显加速。

从历史来看，真正的楼市崩盘与澳洲目前的情况也有很大差别。

2007年至2009年全球金融危机期间，

美国次贷机构破产、银行倒闭，房价累计下跌约27%。

同期爱尔兰房地产泡沫破裂，房价一度下跌约50%。

日本房地产泡沫在1991年前后破裂后，

部分房价在此后10年累计下跌最高约80%。

澳洲近几十年没有经历过类似规模的房地产崩盘。

1990年代初经济衰退期间，悉尼和墨尔本房价曾下跌约9%至10%。

2017年至2019年，在澳洲审慎监管局收紧房贷政策后，

部分市场下跌约10%至15%。

2008年全球金融危机期间，澳洲房价也曾下跌约8%，

但在政府刺激政策出台后迅速反弹。

新南威尔士大学教授Christian Nygaard认为：

一般来说，房价下跌5%至10%更适合被视为市场调整，

而真正意义上的 “崩盘” 通常意味着20%以上的大幅下跌，

并伴随着失业、信贷紧缩、大量房贷违约以及银行出现坏账等问题。

目前支撑澳洲楼市的另一个关键因素，是住房供应仍然严重不足。