2026年7月的这个盛夏，售楼处的空调开得再足，也吹不散一线城市中介们脸上的愁容。

一边是手里攥着两三套房、天天刷挂牌价的老业主，眉头拧成疙瘩；另一边是刚攒够首付、纠结要不要出手的年轻夫妻，手机里翻来覆去看的是同一个问题——未来三年，到底该咬牙买房，还是尽快卖房？这种撕裂感，正是当下楼市最真实的写照。

就在这个节骨眼上，福耀玻璃创始人曹德旺过去几年反复提及的那番忠告，又被网友翻了出来，成为茶余饭后争论不休的话题。要弄明白这位实业老兵的判断到底靠不靠谱，得先把话头拉回他一贯的立场。

曹德旺看房子这件事，从来不绕弯子，在他眼里，钢筋加水泥堆出来的东西不可能永远涨价，早晚要回到遮风挡雨的原始功能。他多次在公开场合提醒，把房产当财富传家的思路已经过时，玩到后来只会变成有钱人之间互相接盘的游戏。

这话搁在2020年前后听着刺耳，可放到2026年年中再回味，字字都像敲在钢板上，让不少还抱着＂再等等就回本＂念头的多房家庭坐立难安。时间倒回去看，中国楼市的黄金二十年，本质上是货币扩张、城市化红利、居民加杠杆三股力量拧成的一股绳。

2016年之后棚改货币化把三四线彻底点燃，2020年的＂三道红线＂又把开发商的融资路径掐断，紧接着恒大、碧桂园们相继爆雷，购房者对期房交付的信任几乎降到冰点。

这个转折过程走了将近六年，市场情绪从狂热到怀疑，再到今天的普遍观望，链条一环扣一环，谁也没能提前跳车。曹德旺当年那句＂房子最后会砸在自己手里＂，如今听起来更像是提前打了预防针。

再看当下这盘棋。国家统计局今年上半年发布的数据里，新建商品房销售面积和销售额继续同比下滑，百城二手房价格已经连跌超过三十个月，郑州、天津这些二线名城的房价较2021年高点回撤幅度突破三成，环京地带更是几乎打了对折。

全国空置房数量按住建部此前的口径估算超过一亿两千万套，理论上够三亿多人住进去，可每年还有上千万套新盘陆续推向市场。生育率下行、城镇化速度放缓，需求端的水龙头明显在拧小，供给端的水管却还哗哗流着，这种失衡不是一两个救市政策能扭转的。

多房家庭现在的处境，用＂资产反噬＂四个字概括最贴切。上海内环一套两居室，月供压到一万五以上不稀奇，可房租这两年跌了差不多两成，空置三个月都不算新鲜事，房东每个月得自己往里补几千块填月供的窟窿。

成都、武汉这类新一线城市，二手房挂牌量是成交量的十倍开外，房东挂牌降价一成还是没人问津。这种局面下，还捧着＂房价一定会回来＂的信念死扛，等于把家庭现金流一点点消耗殆尽，风险敞口越拖越大。

未来三年，流动性枯竭会是悬在多房家庭头顶最锋利的一把刀。北京2025年10月的二手房数据里，除了东城、西城少数核心区微涨，其余十几个区全线下跌，房山、怀柔跌幅超过0.5个百分点，进入2026年这种分化还在延续。

保障性租赁住房的累计供给量按规划将突破三千万套，存量房市场的租售竞争白热化，三四线城市的去化周期普遍拉长到三十六个月以上。这意味着，就算你今天下定决心割肉，能不能找到接盘侠都得打个大大的问号。

持有成本的隐形黑洞同样不能小看。房龄超过二十年的老破小，每年维修、公摊、电梯更新的开销加起来能上万，物业费、供暖费、车位管理费叠一叠，一套房一年固定支出接近千元不是玩笑话。

更关键的是房产税试点在扩容，上海此前已经明确家庭第二套及以上人均超过六十平米的部分要按年缴税，接下来三年这一政策很可能向更多重点城市延伸。多套房不再是躺赢的资产，而是每天睁眼就要往外吐钱的机器，这种账算清楚了，卖房的动力自然就来了。

债务链条的脆弱性是第三重风险。央行披露的口径显示，居民家庭总负债里房贷占比超过七成八，多套房家庭平均负债率高达七成二，2024年全国法拍房挂牌量已经飙到一百六十四万套，同比涨幅超过一成六，里头断供的多房家庭占了相当比例。

到了2026年，法拍数据依然没有明显缓解迹象。假如未来三年国内外经济再有点风吹草动，收入端收缩叠加房贷刚性支出，家庭现金流一旦断裂，届时想低价甩卖都可能找不到买家，这才是最要命的场景。

我的看法是，多房家庭这时候搞＂差别化处置＂才是正解。

核心城市、地铁沿线、学区扎实的房子可以先按兵不动，靠着人口和产业的基本盘保住流动性；三四线的老破小、远郊的通勤盘、房龄二十年往上的次新变旧，必须趁着当下地方政府托底政策还在派发的窗口果断脱手。

别指望2027年、2028年会有神奇的行情救你，等到人口净流出叠加房产税全面铺开，那时候连＂降价＂都失去意义，因为根本没人接。刚需群体的账要另算。

曹德旺这些年批的从来是投机囤房，不是自住需求，他自己都强调过，年轻人有能力就应该有个安稳的窝。

2026年一线城市的政策工具箱其实相当宽松，首付比例、房贷利率、限购门槛都在这轮周期里降到了历史低位，北京上半年二手房成交量同比涨了近两成，深圳、上海也有类似回暖信号。

这种＂托底不刺激＂的政策基调，恰恰给真正的自住需求腾出了从容挑房的空间，不用像2016年那样通宵排队抢筹。不过咬牙买房这四个字，我还是想给刚需朋友泼点冷水。

所谓＂咬牙＂，往往意味着月供已经把家庭现金流逼到墙角，这种购房方式在楼市上行期还有转圜余地，在如今的横盘甚至阴跌期就是自我埋雷。月供占家庭收入超过四成的人，一旦遇到失业、降薪、生病，扛不了半年就得断供。

稳妥的做法是把负债比压到三成五以内，优先挑现房或准现房，避开那些还没交楼的期房，特别是财务状况存疑的开发商楼盘，别拿一辈子的积蓄去赌交付。区域选择上，未来三年＂总量趋稳、结构分化＂的趋势会更加明显。

人口净流入的强一线核心区，库存去化周期还能维持在十二个月以内，价格具备韧性；而人口外流的三四线，去化周期动辄三年往上，价格下探压力仍在。

北京2025年10月新房数据里，东城单月涨幅达到八个多点，同期丰台、门头沟却在下跌，这种冷热不均在2026年被进一步放大。刚需朋友与其纠结时机，不如把精力花在筛选地段和品质上，好房子永远稀缺，烂尾盘和边缘盘迟早成烫手山芋。

曹德旺忠告的价值，其实在于他跳出了地产行业本身的视角。这位老实业家过去几年把大笔资金投向福耀科技大学，聚焦材料科学和高端制造，用行动告诉大家中国经济的重心正在从土地财政向科技创新迁移。

国家层面推动的新质生产力、专精特新、硬科技赛道扩容，都在稀释房地产在GDP中的权重。这一轮转型至少要走五到六年，跟他此前判断的＂楼市调整需要五六年＂几乎同频。

看懂这层宏观逻辑，就不会再把房子当成唯一的财富容器。国际机构的预判也可以拿来做参照。

标普全球此前的报告倾向于认为中国房地产已在筑底，2025年全年成交额与上一年持平，但没有反弹动能；高盛的模型相对乐观一些，假设财政支持到位，二手房成交增速可能有5%到6%的修复。

两种情景无论走哪一个，房价普涨的剧本都不再成立，多房持有者的账面收益大概率是负数，刚需买家则有充裕时间货比三家。指望2027年前后再来一波普涨行情，基本属于一厢情愿。

回到标题那个问题——未来三年究竟该咬牙买房还是尽快卖房？

我的答案是：手里房子超过两套、又不在核心地段的家庭，趁2026年下半年到2027年上半年这波政策托底的窗口，能出就出，别恋战；只有一套自住需求的年轻人，如果家庭负债可控、工作稳定、目标房源在人口流入的强城市核心区，可以出手，但绝不能＂咬牙＂，要＂从容＂。

曹德旺那番忠告靠不靠谱，其实答案早就写在挂牌量、法拍量、空置率这些冷冰冰的数字里了。房子终究要回到＂住＂这个原点，谁越早看清这一点，谁在未来三年就越主动。