北京朝阳望京板块的房价，确实从高点回落了不少。

根据某房产平台数据，望京二手房均价已从2021年高峰期的约9万元/㎡，回落至近期的6.8万元/㎡上下。一套100平的房子，两年多总价“蒸发”了200多万。不过均价容易“骗人”，具体来看，市场分化很明显：

· 次新标杆依然坚挺：像保利中央公园、融科橄榄城这类楼盘，好楼层、好户型成交价仍守在7.5万-10万多元/㎡不等。

· 老房硬伤大幅回调：被砸下来的主力是房龄超20年的老塔楼，或有朝向、噪音等硬伤的房源，单价跌到6万出头是常态，急售的甚至挂到5万多/㎡。

为什么跌得这么明显？

· 互联网行业退潮：2020-2021年那波大涨，背后是互联网大厂高薪员工的强大购买力。如今行业降温，员工购房能力回落，之前被炒出的“溢价”自然站不住。

· 周边新盘“砸盘”：望京北边的奶西、崔各庄等新盘，指导价一度喊到8万多，如今扛不住了。全新商品房以低于二手房的价格入市，直接截胡了二手房的潜在买家。

“置换潮”真的来了

价格大幅回调后，市场成交反而活跃起来。

最典型的是互联网人开始“回购”。有人2021年高点卖房，现在觉得价格合理又买回来。算笔账就明白了：同样一套80平小两居，2021年首付要210多万、月供近两万五；现在首付160多万、月供不到一万九。门槛实实在在降了。

同时，总价600-800万的房源成了交易主力。不少改善型客户趁着市场回调，在完成“卖一买一”的置换。此外，望京周边好一点的一居室月租普遍在7500到9000元之间，算下来“买房比租房划算”的观念又重新抬头。

望京这一轮价格回调，本质上是把前几年行业热潮催生的“泡沫”挤了出去。房价从9万变成6.8万，对早期高位接盘的人来说是“痛”，但对真正有自住或置换需求的人来说，门槛确实降了。