近日，京东资产交易平台显示，坐落于青岛城阳的一宗临海地块，将迎来首轮司法拍卖。

该地块位于城阳区女姑山以西、环湾路以南，是青岛星河湾房地产开发有限公司名下土地，系青岛星河湾项目的储备用地，起拍价约6.0亿元。

地块评估价为8.57亿元，起拍价相当于打了7折。而在折价拍卖背景下，这一拥有一线海景优势的地块仍遭“冷遇”。截至6月15日，该地块吸引6920人围观，竞买报名人数仍为“0”。

折价法拍

时间回到2013年4月，彼时，青岛城阳区流亭街道女姑山以西、环湾路以南的7幅地块集中出让，青岛星河湾房地产开发有限公司以超过12亿元的总价竞得。

7幅地块总占地面积近60万平方米，其中1号、2号、4号、5号、6号地块为纯住宅用地，3号、7号地块为商业、文体娱乐等配套用地。

根据规划，该项目总建筑面积达200万平方米，总投资150亿元，建设为集居住、商务、休闲于一体的高档滨海休闲区。

凭借青岛环湾发展战略的利好及一线滨海资源，2015年，项目以青岛星河湾的案名上市销售，开盘当日销售额便达到13.5亿元，完成签约390套。

根据拍卖公告，本次拍卖地块是尚未开发的3号地块，拥有一线海景，景观视野好，地块方正，是白沙湾板块极其稀缺的大体量临海宅地。相较于2013年拿地时的成本约2.47亿元，仍有溢价空间。

该地块占地面积约9.71万平方米，为城镇住宅用地、医卫慈善用地、批发零售用地、文体娱乐用地，容积率2.9，总建筑面积约28.17万平方米。其中商品住房用地分摊土地面积9.59万㎡、文体娱乐用地分摊土地172.41㎡、批发零售用地分摊土地344.83㎡、医卫慈善用地分摊土地689.66㎡，建筑容积率不高于2.9，建筑密度≤20%，绿地率≥35%。

剩余使用年期设定为城镇住宅用地57.02年、医疗卫生用地37.02年、零售商业用地27.02年、文化用地37.02年。

此次3号地块司法拍卖背后，是一道难以绕开的债务锁链。

直接导火索便是青岛星河湾房地产开发有限公司、青岛政建投资集团有限公司与中国东方资产管理股份有限公司的公证债权文书纠纷。

据东方资产一年前发布的资产处置公告，透露拟处置涉及青岛星河湾房地产开发有限公司的债权，截至2025年5月30日，本金余额约5.33亿元，欠付利息约1.62亿元，债权资产包括保证和抵押担保，已经进入法院执行阶段。

谁将接盘？

债务压顶、资产被强制处置的原因已然明晰。那么，为何这宗起拍价直打7折的一线海景宅地，上线后依然无人问津？

从拍卖公告来看，首先，该地块并非“净地”。虽然自然条件优越，但评估机构查到这块地存在一定开发限制。

即“应配建不小于10%的保障性住房，建筑面积不少于28166.25平方米，不少于434套，应配建不小于10%的限价商品住房，建筑面积不少于28166.25平方米，不少于332套”，竞买人需自行到相关行政职能部门核实，这意味着隐性成本和不确性。

其次是板块流动性低，去化周期漫长。根据卓易数据统计，整个白沙湾板块月均流速在60套左右，上个月星河湾在售新房降价，均价在9000元/㎡，月认购四五十套。这个价格远低于开盘时期的1.3万元/㎡，即便以2130元/㎡的低楼面价拿地，一旦加上建安、税费、配建保障房和限价房的成本，利润空间极为微薄。

此外，该地块虽产权清晰，但新买家独立开发，将面临道路、管网、景观等基础设施对接难题；若与星河湾协商统一规划，需分担高昂的协调成本。

从地块本身来看，起拍价约6亿元，折合楼面地价约2130元/平方米，较评估价折价约30%，具备一定的价格吸引力。但配建保障房和限价商品房的要求、白沙湾板块月均约60套的去化速度，以及地块与现有项目在基础设施衔接上的协调成本，均会为潜在竞买人增添实际顾虑。

若首轮拍卖流拍，按照司法拍卖惯例，不排除有进入二拍、进一步下调起拍价的可能。