这个春天，上海二手房市场等来了久违的回暖信号。国家统计局的数据，2月价格环比微涨0.2%，终结了此前长达九个月的连续下跌；3月继续涨0.4%，实现二连涨。

这两条线不算陡峭，却让很多人的心里踏实了一些。

上海二手房价格环比走势

2025年1月~2026年3月

数据来源：国家统计局

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体感不一致？

直播间里，听到的往往是另一种声音：“为什么数据和我的体感不一致？”

体感没有错，微微上翘的数据曲线，落到具体一个小区一套房，很可能几乎感觉不到。

此外，很多人习惯于拿当下的价格和曾经的尖峰时刻来比，这么一比，谁家的房子不是缩水一大截？但如果把镜头拉近，只看近半年内， 不少小区的成交价正在明显企稳甚至悄悄回升。

兔博士查房价的数据，4月初，静安的大宁金茂府成交一套低楼层170㎡房源，成交单价14.5万元/㎡，类似的房源，半年前则很难摸至14万。

3月，浦东御桥的万科海上传奇成交6套，成交单价在8.21-9.69万元/㎡；四个月前的区间则要略低一点，在7.63-9.67万元/㎡。

也是3月，超过20年房龄的瑞虹新城一期最新成交3套，其中的高点是8.8万元/㎡，四个月前则不超过8.6万元/㎡。

*瑞虹新城太阳宫

再看所谓“老破小”，城央地段一房难求，房东跳价的案例比比皆是。针对这类房子， 很多人都拿目前十年期国债收益率1.8%来作参照，租金收益能跑赢这个数字的就可以抄底——地段在那摆着，租金在那收着，房价跌了那么多，安全垫已经很厚。

02

量能正在协力

量能也在给出佐证。

3月上海全市二手房网签超过3.12万套，创下自2021年3月以来的单月最高纪录。

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整个3月有13天单日成交突破千套，3月28日更是冲到1585套，近五年的峰值。

4月至今，二手房用17个交易日站上1.5万套，刨去三天清明小长假，日均成交近千套。4月11日，单日成交1632套，再一次刷新纪录。

相比而言，去年的3月也将近3万套，但4月就回落到2.4万套；今年按照目前的势头， 4月整体交易量有望达到2.7-2.8万套样子。果真如此的话， 今年小阳春的成色肯定更足。

二手房的议价端也在发生变化。58研究院的数据，去年年中时，买方平均成交周期要49天，今年3月已经缩短到39天。全市二手房平均议价空间，从之前的5%到8%收窄到了2%到3%。核心区优质小户型，议价率甚至降到1%以内， 房东开始有底气谈一谈了。

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量价齐稳

以上一切变化，离不开一纸新政。

2026年春节刚过完，上海五部门联合扔出了一套组合拳，被市场称作“沪七条”。核心动作是三个：限购松了——非沪籍买外环内，社保年限从3年缩到1年，满3年还能在外环内增购一套。公积金提了——首套房最高贷款额度从160万涨到240万，多子女家庭叠加绿色建筑优惠，最高能到324万。房产税免了——沪籍子女成年后买首套，暂免征收个人住房房产税。

这次的政策优化，找准了刚需的脉搏。3月成交的二手房中，超七成总价在300万元以下，500万元以内占比高达88%。这不是投机客的狂欢，而是年轻人、新上海人、普通家庭的真实选择。

政策激活了刚需，刚需撬动了置换。那些卖掉小房子的人，手里揣着钱，开始看大一点的房子。 置换链条正在一点一点打通。

站在这个春天往回看，上海二手房市场用了将近五年完成了一轮深蹲。如今，它重新站上了起跑线——距离全速冲刺尚远，但至少，刚需在进场，置换在启动，挂牌量在缩水，议价空间在收窄。