3月30日，上海市规划和自然资源局网站发布《上海市2026年度国有建设用地供应计划》。

每年这份计划一出来，基本就能看出当年上海楼市的供应基调。今年最核心的变化是，商品住房用地供应继续收缩，各区之间分化明显。

这些变化背后，藏着对购房者至关重要的信号。

下面我尝试逐一拆解。

01

上海宅地供应连年递减

根据计划，2026年上海商品住房用地计划供应275-385公顷，与2025年的375-485公顷相比，缩减幅度约23%。

从2022年到2026年，上海商品住宅用地供应计划呈现逐年递减的趋势：

2022年：572-647公顷

2023年：505-605公顷

2024年：440-545公顷

2025年：375-485公顷

2026年：275-385公顷

五年间，供应上限从647公顷降至385公顷，降幅超过40%。

此外，保障性租赁住房用地计划供应30-55公顷，保障性住房用地计划供应70-105公顷，均较去年明显减少。商业办公用地计划供应35-65公顷，与2025年持平。

另据统计，2026年一季度上海公开土地市场已完成3批次供地，累计供应宅地面积达23公顷，还不及全年计划的10%。

02

静安普陀金山逆势上涨

虽然整体供应收缩，但各区表现差异巨大，购房者需重点关注自己心仪区域的供应趋势。

大幅缩减的区域主要是以下几个：

徐汇区：2026年计划供应10-15公顷，较2025年的25-35公顷下降58%，成为全市降幅最大的区域。这主要是因为2025年东安新村地块（15.9公顷）一次性高基数供应，今年回归常态。

杨浦区：计划供应10-20公顷，较2025年的30-35公顷下降54%。杨浦去年是全市宅地出让数量最多的区域，主要集中在杨浦滨江和新江湾，今年需要消化库存，供地节奏明显放缓。

青浦区：计划供应25-35公顷，较2025年的40-55公顷下降37%。作为去年郊区的卖地大户，青浦今年优先保障新盘去化。

嘉定区：计划供应25-35公顷，较2025年的35-55公顷下降33%。

松江区：计划供应25-35公顷，较2025年的35-50公顷下降29%。

黄浦区：计划供应10公顷，较2025年的10-15公顷下降20%。

闵行区、宝山区：各计划供应30-40公顷，较2025年均下降18%。

浦东新区：计划供应35-45公顷，较2025年的40-50公顷下降11%，仍是全市供应量最大的区域。

虹口区：计划供应10-20公顷，较2025年的15-20公顷下降14%。

宅地供应上涨的区域不多。在全市供应收缩的大背景下，静安区和普陀区成为中心城区仅有的两个上涨的区域，各计划供应10-15公顷，较2025年的10公顷增长25%。

静安今年的供地主力预计集中在大宁板块，目前已有一幅土地完成控规调整。普陀将在多个断供多年的板块进行土地出让，4月21日的三批次土拍中，石泉社区内环旁地块即将亮相，甘泉三村地块也已进行控规调整公示。

金山区：计划供应10-15公顷，较2025年的5-10公顷增长67%，成为全市增幅最大的区域。不过总体量较小，对市场影响有限。

长宁区：计划供应5公顷，与2025年持平。本周刚刚成交的中山公园地块已接近3公顷，意味着今年可能最多还有一块土地出让。

奉贤区：计划供应20-30公顷，与2025年持平。

临港新片区：2026年无商品住房用地供应计划，未来较长时间都将以存量去化为主。

03

住宅用地供应收紧，是好事

值得注意的是，供地计划与实际执行往往存在较大差距。

从过往数据看，2024年上海宅地出让计划440-545公顷，实际出让约235公顷；2025年计划375-485公顷，实际出让约269公顷。计划数更像是一个区域宅地出让规模的上限。

决定实际土地出让规模的因素有很多，关键在于市场供求关系。而开发商拿地的积极性，取决于对市场整体环境及项目去化的信心。

结合上述分析，可以得出几个关键判断：

第一，新房供应趋紧。拍地减少，也就意味着新房供应减少，我认为是好事，理论上供不应求，价格才能稳住，甚至上涨。上海主动收缩供应端，就是在给市场腾出修复空间。

第二，区域分化继续加剧。徐汇、杨浦等区域短期内新房供应将明显减少，现有项目可能更受追捧。静安、普陀等逆势上涨的区域，后续将有更多新房入市，购房选择相对丰富。

第三，优质地块仍受青睐。在市场整体谨慎的背景下，上架招拍挂的基本都是先天条件不错的地块，中心城区优质地块、断供板块的稀缺地块仍会引发关注。今年前三个批次的土拍中，多个断供板块都有新地出让，针对性极强。

第四，协议出让值得关注。去年上海通过协议出让方式供应了浦东后滩、徐汇东安、杨浦新江湾等多宗优质地块。今年协议出让尚未发力，预计后续可能还有“好货”登场。

对于购房者而言，看清供地趋势，结合自身需求做决策尤为重要。面对心仪区域的现有项目，如果后续供地明显收缩，犹豫不决可能错失机会；如果所在区域供地充足，则可以更从容地对比选择。

供地计划只是一个开始，真正的市场走势，还需要结合后续的土拍情况、去化节奏综合判断。我将持续关注，第一时间与大家分享。