本文作者：哥们买房

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南京江核的小阳春，怕是要被锦绣金陵这波操作给玩成倒春寒了！

一边是房价暗降超1万元/㎡不敢明说，一边是蓄客5个月首推18套，只卖17套，还是认购，就敢喊“售罄热销”！

售楼处还传出有人因没买到房撒泼，电视连续剧都不敢这么演！

Part.01

高调蓄客5个月，只卖17套！

要知道，锦绣金陵从拿地后就开始高调蓄客，足足花了5个月时间，示范区、样板间轮番亮相，营销动作铺天盖地，吊足了江核改善客群的胃口。

结果呢？项目规划共573户，首开只拿出18套洋房试水，占总房源比例3%左右，这种“挤牙膏”式推盘，本质就是在试探市场底线——5个月蓄来的客户，就等来18套？那未来是不是推33次才能推完？

更讽刺的是，18套里只卖出17套（还是认购），开发商却敢吹成“售罄热销”，居然还有因没买到房撒泼的戏码，仿佛抢不到是客户的错。

项目拟打造20栋住宅（6栋16层小高层+14栋5-8层洋房），如此大盘体量，首开只拿出18套，后面去化往往暗藏风险：一旦后续市场遇冷，大盘更容易陷入“降价甩卖—老业主维权—再降价”的恶性循环，对已购业主的资产保值实则是一种潜在风险。

江核的小阳春，本来就靠“回暖预期”撑着，结果锦绣金陵17套认购吹成热销，这种虚假营销，玩多了可能就透支了买房人的信任。

Part.02

售价直接亏本销售，项目品质能放心么？

再来看锦绣金陵卖什么价？均价约2.5万元/㎡，对照销控表，相当于每平直接砍了1万元 / ㎡多 。

但均价还不是底价，真正的狠活全在赠品里——首开3号楼是6层真洋房，户型130-143㎡改善主力，明面上是2.5万元/㎡，但只要+1万就送产权车位，还塞给你一套号称30万的软装大礼包，家具家电全配齐，拎包就能住。

咱们把这层“皇帝的新衣”扒干净，拿130㎡主力户型算笔透账：

①先看明面账：130㎡×2.5万元/㎡ = 325万，这是开发商想让你看到的“总价”。

②再拆车位福利：+1万送产权车位，相当于花1万捡了个10万的车位，直接给总价砍9万，325万-9万 = 316万。

③再挤软装水分：号称30万的家具家电礼包，营销话术总得掺点水，咱们打个五折算15万不过分，316万-15万=301万。

④最后算裸价：301万÷130㎡≈2.3万元/㎡。

在江核核心区，2.3万元/㎡买真洋房？这价格已经不是“让利”了，你让片区其它新房和二手房情何以堪？

更需要注意的是，项目前身为杭州滨江&新居G23地块，2024年11月由杭州滨江联手南京新居以13.51亿元底价竞得，成交楼面价17209元/㎡。而项目首开洋房的实际成交价仅为2.3万元/㎡，扣除建安成本、财务费用、营销费用后，相当于亏本销售，这样的产品质量，能得到保障么？

Part.03

杭州滨江不爱南京，想抛盘跑路？

要知道，这可是杭州滨江在南京江核做出的首个四代宅项目，在杭州市场以品质著称的滨江本应是树标杆、立口碑的标杆项目，结果首开直接赤裸裸的“砸盘”。

更恶劣的是，这种“砸盘”还披着“2.5万/㎡均价+送车位+送软装”的外衣，不敢直接降价，生怕被老业主和同行盯上，但实际效果就是把江核的价格体系一把拽下来。

◎哥们买房实拍图

这说明什么？说明杭州滨江深耕南京之心存疑，疑似只是想快速回笼资金、抛盘跑路。如果真心想做长期主义，怎么会用这种自毁长城的方式？首开只推18套试水，用赠品包装暗降，这种操作，很有可能在伤害早期买入江核老业主的同时，让新客户也陷入观望。

《哥们买房》了解到，对于锦绣金陵“砸盘”的砸盘举动，有业内人士表示“提点流量无可厚非，但也不要搞过头了，让同行笑话，让买房人反感”。

此外，《哥们买房》独家获悉，项目周边居住氛围仍有欠缺！

紧邻项目的多块空地，名义上目前是“科研用地”，现状却与高端居住毫无关联——其中与项目一路之隔的一块空地被驾校长期占用，练车声、喇叭声此起彼伏，未来居住将直面噪音干扰。

◎哥们买房实拍图

空地的围挡上，赫然挂着 “夜市小吃临时疏导点”的招牌，炒饭、烧烤、炸串等小吃品类罗列其上，一个四代宅项目，未来站在露台上，会不会直接面临油烟弥漫、人流杂乱、深夜噪音的困扰？目前仍然有待观察。

◎哥们买房实拍图

更值得警惕的是，此前五桥板块就有科研用地被调整为农田的先例，锦绣金陵周边的科研用地，目前既无落地产业，也无建设迹象，未来改规为更低密宅地、甚至其他非居住用途的可能性极高——届时更好的产品出来，买房人不妨等一等。

江核的小阳春？就剩一口气吊着了。锦绣金陵不但不救人，反手就是一铁锹——暗降一万砸盘，就差把“韭菜快来”写成横幅。这样的数字游戏，严重的破坏了整个江核的预期，让江北成为倒春寒重灾区。

《哥们买房》今日点评：

① 17套认购就敢喊售罄，杭州滨江这是把南京买房人人的智商按在地上摩擦。

② 地价1.7万，卖成2.3万还搭车位软装，表面是“让利”，骨子里是“砸盘”。