2026年开年，楼市的温度依旧不高。国家统计局的数据摆在那里：2025年全国房地产开发投资82788亿元，同比下降17.2%。新建商品房卖了88101万平方米，跌了8.7%。销售额83937亿元，又缩了12.6%。这几个数字叠在一起，传递的信号再明显不过——房地产的下行周期，还没走完。

咱们不聊宏观大势，就聊一个最现实的问题：那些手里捏着两套房甚至更多房子的家庭，接下来的日子怎么过？ 这个话题之所以值得拿出来说，是因为数据显示，国内拥有两套及以上住房的家庭占比高达41.5%。换句话说，差不多每十个家庭里，就有四个跟这事儿有关。

提到这个话题，绕不开一个人——福耀玻璃创始人曹德旺。他很早就公开讲过，房子就是钢筋水泥堆起来的，本身不创造价值，价格迟早要回落。他还专门劝自己的妹妹赶紧把多余的房子处理掉。那会儿楼市正火，很多人听了一笑就过去了。现在再回头看，这位＂玻璃大王＂说得还真不是没道理。

先说房价。 从2022年至今，全国房价整体跌了多少？保守估计平均跌幅已超过30%。环京的涿州、廊坊这些地方更夸张，跌幅超过六成。2019年在燕郊花300万买的房子，现在挂120万都不一定有人看。这不是我们编的，这是真实发生的事情。那些年高位接盘的家庭，资产缩水的速度比想象中快太多。

有人可能会说，一线城市总归抗跌吧？也不完全对。2025年前11个月，百城二手住宅价格累计跌了7.46%，一线城市也跌了5.52%。到了2026年初，北京和上海的新房价格确实环比微涨了0.2%，看着像是企稳的信号。但这只是核心板块的局部现象，远不是什么全面回暖。 日本当年泡沫破裂，东京房价照样腰斩再腰斩，这个前车之鉴我们不能不记着。

再说持有成本。 很多人只算买房花了多少钱，不算养房要花多少钱。物业费、取暖费、维修基金、电梯维护……一套房可能不觉得，两套三套加起来，一年就是好几万的净支出。曹德旺也提过这一点，空着的房子每天都在＂吃钱＂，不产生任何回报。

更让多套房家庭紧张的，是房产税这把悬着的刀。2021年全国人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点，期限五年，到2026年10月截止。虽然目前除了上海和重庆的老试点，还没有新增城市。但谁也不敢打包票说这事儿就不推了。一旦全面铺开，持有多套房产的成本会直接翻倍，到时候卖也不是、留也不是。

第三个麻烦最扎心——房子卖不掉，也租不出去。 全国二手房挂牌量已经突破了730万套。成都挂了27万套，武汉19.4万套，北京也有16万套。这么大的库存量堆在那里，购房者挑花了眼，卖房的人急白了头。尤其是那些没学区、没电梯、没车位的老房子，降价都不好使。

租房这边也不乐观。瑞银的研报说得很直白，住宅租金回报率只有1.8%左右，远低于房贷成本。全国住房空置率高达18.8%，租金还在往下走。再加上各地都在推保障性住房，比如湖南2026年计划收购存量商品房200万平方米以上，杭州富阳区由国企定向收购200套二手房，业主还能拿到最高10万元的购房补贴。这些保障房一进入租赁市场，二手房房东的日子只会更难过。

不过也得说一句公道话，政策层面确实在想办法帮大家减负。2026年1月起，个人卖房满两年的免征增值税，不满两年的也从5%降到了3%。新政落地头一个月，全国换房退税业务就办了超12万笔，累计退税85亿元。国家是在给大家＂换房＂铺路，问题是你的旧房子得有人愿意接。

从更大的背景看，这轮调整不是短期波动。清华大学房地产研究中心主任吴璟分析过，我国房地产市场已经进入存量主导的新阶段，这是市场发展到一定阶段的必然趋势。人口数据也在帮着印证这个判断——65岁以上老人超过2亿，新生儿不足1000万，买房的主力人群在持续萎缩。 房子还是那么多房子，但需要房子的人越来越少了。

北京二手房市场最近倒是出了个有意思的变化。据报道，近一个月北京二手房挂牌量减少了6000多套，比最高峰时少了2万多套。有人觉得是市场回暖，也有人觉得只是业主暂时不挂了、在观望。这个信号到底意味着什么，恐怕还得再看几个月。

2026年是＂十五五＂的开局之年，也可能是很多多套房家庭必须做决定的一年。 一线和强二线核心城市的好房子，凭借教育、医疗、就业这些资源，还能撑住价格。但那些位置偏、品质差、配套弱的房子，拖得越久，处境越被动。

曹德旺当年那番话，搁现在来看，不是＂预言＂有多神，而是常识本来就该如此。房子是拿来住的，不是拿来押上全部身家去赌的。 该优化就优化，该止损就止损，别等到最后连选择的机会都没有了。