今天分享的是：2025年第四季度广州房地产市场分析报告

报告共计：37页

2025年第四季度广州房地产市场深度观察：调整中孕育新机，高质量发展成主旋律

随着2025年四季度的落幕，广州房地产市场在这一年的最终答卷也徐徐展开。纵观全年，在宏观经济稳步复苏的大背景下，广州楼市呈现出复杂的调整态势：一方面，市场仍在深度回调，无论是新房还是二手房，以价换量成为普遍现象；另一方面，在政策暖风频吹之下，年末土地市场率先出现回暖迹象，显示出各方对后市信心的微弱修复。整个市场在“防风险、稳市场、促转型”的基调中，正加速构建高质量发展的新模式。

宏观筑底与政策护航：市场企稳的基石

四季度，中国经济实现了5%的增长目标，服务业特别是消费的复苏成为主要拉动力。然而，房地产行业的深度调整仍在继续，全国开发投资降幅持续扩大，呈现出“全面收缩、商办承压”的特点。广东省及广州市的经济表现与全国大势紧密相连，广州全年GDP增长4.0%，服务业引领复苏，消费与外贸双轮驱动，但固定资产投资的下滑也折射出转型期的阵痛。

政策面成为四季度市场最关键的稳定器。中央层面通过一系列高层会议为行业发展定调，核心在于“推动房地产高质量发展”。政策主线清晰而明确：一是“控增量、去库存、优供给”，通过因城施策优化市场结构；二是加快构建房地产发展新模式，涉及现房销售、项目公司制、主办银行制等基础性制度改革；三是强调城市更新与保障房建设，通过盘活存量用地和收购存量商品房用作保障性住房，实现民生与市场的双赢。这些举措不仅着眼于短期风险的化解，更意在为行业的长期健康发展铺设道路。

土地市场年末翘尾：信心修复的先行信号

四季度广州土地市场表现抢眼，成为整体低迷行情中的一抹亮色。供应端在年末集中放量，商品房用地供应计容建面环比暴增114.1%。成交端更是创下季度新高，环比增幅高达469.7%，同比也录得15.7%的正增长，呈现出明显的“翘尾”行情。更令人关注的是，市场热度指标显著回暖：成交均价环比大涨121.9%，整体溢价率回升至5.65%，表明房企的拿地信心正在经历一个修复过程。

从成交结构看，居住用地及商住综合用地是绝对主力，贡献了总成交金额的84%，海珠、天河、南沙等区域的核心地块备受青睐，核心区与外围区的楼面地价梯度显著，显示出房企的投资策略更加聚焦于高能级区域和确定性高的项目。尽管商服用地表现依旧疲软，但工矿仓储用地的大量成交也反映了产业端的需求支撑。土地市场的率先回暖，通常被视为楼市复苏的领先指标，为后续市场供应和信心传递埋下了积极伏笔。

新房市场分化加剧：住宅翘尾与商办承压

与土地市场的火热不同，四季度广州新建商品房市场内部出现了显著分化。商品住宅市场呈现出“供应收缩、成交翘尾、均价攀升”的复杂局面。年末开发商冲刺业绩，叠加政策利好释放，部分核心区域的改善型项目去化良好，带动整体成交均价结构性上行，显示出住宅市场相对稳健的需求基础。

然而，商业和办公物业市场则继续处于深度调整通道。新建商业物业签约面积同比、环比双双回落，价格持续下行。办公物业同样面临成交收缩、价格续降的压力，市场去化速度明显放缓。这种分化清晰地表明，在当前的宏观经济环境下，居住需求仍是市场的“压舱石”，而与实体经济活跃度紧密相关的商办物业，其复苏之路则更为漫长和曲折，市场对后市的预期依旧保守。

存量房与租赁市场：深度调整中的价值重估

存量房市场在四季度经历的调整比新房更为剧烈。二手住宅成交面积同比、环比均出现超过10%的下滑，除从化区因基数低而微增外，全市各区普遍下跌。价格方面，国家统计局数据显示，广州二手住宅价格跌幅持续在一线城市中领跑，“以价换量”成为业主促进成交的唯一手段，市场正经历一场深度的价值重估。这种调整虽然残酷，但也逐步挤压了前期积累的泡沫，让价格向真实价值回归。

租赁市场同样在四季度进入传统淡季。住宅租赁成交套数和面积环比均大幅下降两到三成，市场热度较三季度显著降温。商业和办公租赁市场则表现出一定韧性：商业物业租赁套数同比仍保持正增长；办公物业租赁套数则连续两季站稳高位，但单笔租赁面积显著收缩，反映出企业在办公空间需求上趋向于“小而精”，降本增效的经营策略在租赁行为中体现得淋漓尽致。这表明，在宏观经济新旧动能转换之际，房地产市场的每一个细分领域都在悄然适应着新的供需关系。

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