2026年初，房地产市场在系列稳楼市政策推动下，正逐步走向分化筑底。

核心城市二手房成交有所回暖，挂牌量开始回落，但整体调整仍未结束。对于手持多套房的家庭来说，过去依赖房价上涨的逻辑已发生深刻变化。

全国城镇住房拥有率长期保持高位，户均超过1.5套，两套及以上家庭占比超过四成。这些家庭资产中房产占比高，未来三年将面对卖房变现、月供压力、持有费用和租金收益四大实际考验。

这些情况源于2025年真实市场运行数据，并非短期波动，而是存量时代供求关系重构的必然体现。许多家庭已在悄然调整资产配置，提前谋划才能稳住生活节奏。

卖房变现难

2025年，房地产市场调整态势进一步显现，百城二手住宅价格累计下跌8.36%，跌幅较2024年进一步扩大，即便是一直坚挺的一线城市，也出现了结构性回调，部分非核心板块房价从高点回落明显，跌幅超过10%。

与此同时，二手房挂牌量在2025年持续处于高位，北京、上海等核心城市单城挂牌量曾一度突破十几万套，创下历史新高。

进入2026年1月，随着稳楼市政策的发力，核心城市二手房挂牌量出现环比下降，北京从高峰时期减少近两万套，上海库存也连续多月回落，但整体去化压力依然较大，普通房源的成交周期普遍拉长至6个月以上，部分位置偏远、房龄较长的房源，挂牌一年仍无人问津。

市场供需关系的转变，让手持多套房的家庭面临卖房难的困境。买家变得更加理性，更注重房屋的品质、配套和居住舒适度，对位置一般、户型老旧、无优质学区加持的房源接受度极低，这类房源想要成交，往往需要大幅让利，议价空间普遍在10%-15%。

更关键的是，房产的流动性已远不如过去，一旦家庭急需用钱，想要快速变现几乎不可能，大量现金流被房产锁住，容易出现资金周转不便的问题。

月供压力凸显

过去，多套房家庭大多将房产作为财富储备和增值工具，依靠租金或房价上涨覆盖月供，甚至实现盈利。但2025年以来，随着市场调整加剧，部分行业出现波动，不少家庭的收入水平受到影响，原本稳定的月供负担开始显现，甚至出现无法按时偿还房贷的情况。

中指研究院数据显示，2025年全国法拍市场挂拍量达71.9万套，虽较2024年同比下降6.6%，但住宅仍是法拍房的核心类型，成交金额占比达51.9%，二拍成交占比最高，达46.9%，平均折价率为74.1%。

这意味着，一旦房贷违约，房产被拍卖，家庭不仅会损失大量资产，还会面临征信受损、罚息累积等连锁反应，进一步放大家庭财务风险。

2026年，国家延续积极财政和适度宽松的货币取向，重点支持刚性和改善性住房需求，但这并不意味着多套房家庭的供贷压力会缓解。

这类家庭的房产占比高、负债压力大，一旦收入与支出出现不匹配，供贷压力就会直接影响日常生活，若未能及时调整负债结构，小问题很可能演变为无法挽回的大困扰。

持有成本攀升

手持多套房，不仅面临变现和月供压力，日常持有成本也在逐年累积，成为不少家庭的沉重负担。

房产的持有成本并非只有房贷，还包括物业费、维修基金、取暖费、电梯费等固定支出，这些费用随着人工、材料价格的上涨不断调整，一套房每年的持有成本动辄数千元，两三套房叠加后，每年支出可达上万元，长期累积下来数额可观。

除了固定支出，隐性成本也在不断增加。近年来，老旧小区改造、基础设施升级成为常态，这类改造项目往往需要业主分摊部分费用，一套房的分摊金额从几千元到上万元不等，对于多套房家庭而言，无疑是额外的经济负担。

更值得关注的是房产税的推进，上海、重庆的房产税试点正在持续优化，2026年已有部分城市进一步完善相关政策，未来试点扩围的可能性极大。

按照当前试点政策，房产税多按房屋评估值计税，持有房屋数量越多、评估价值越高，缴纳的税费就越多，这将给多套房家庭带来新增负担。

同时，资金的机会成本也不容忽视，2025年房价调整后，部分房产的账面价值出现缩水，若长期持有这些房产，而非将资金转为银行理财、国债等稳健配置，实际收益可能低于预期，甚至出现亏损。

租金收益低迷

对于多套房家庭而言，租金原本是重要的收入来源，也是覆盖房贷和持有成本的关键。但近年来，租金市场的表现并不乐观。

2025年底，重点50城住宅平均租金回报率约2.23%，虽较前期略有回升，但整体仍处于较低水平，远低于国际公认的4%-6%的健康区间，部分一线城市租金回报率甚至低于2%，北京、上海、深圳的租售比均超过50年，投资价值大幅降低。

随着保租房、长租公寓的供给不断增加，租金市场的竞争愈发激烈，年轻人的租房偏好也发生转变，更倾向于选择品质高、配套全、性价比高的房源，老旧、位置偏远、配套不完善的房源，空置期持续延长，有的甚至空置半年以上，几乎没有租金收入。

对于多套房家庭来说，租金收入往往难以覆盖房贷和持有成本，实际现金流被不断稀释。2025年，租金调整幅度相对平缓，但需求端的收入预期稳定仍需时间，租金上涨乏力。

与此同时，房价回调让原本用于养老、子女教育的房产规划面临调整，许多家庭逐渐意识到，房产更多的是承担居住功能，已不再是高回报的投资工具。

理性应对

需要明确的是，国家始终坚持“房住不炒”的定位，2026年作为“十五五”开局之年，更多增量政策将助力住房需求释放，核心城市的“好房子”和城市更新项目，仍将带来结构性机会。

随着市场供求关系的不断改善，新开工和投资规模的回落，库存消化速度将逐步加快，市场分化中，优质房产仍具备一定韧性。

对于手持多套房的家庭而言，未来三年的核心的是理性应对，结合自身财务状况，合理处置非核心房产，腾出资金用于支持改善型住房需求，或配置稳健型理财产品，降低资产风险。

提前盘点房产的持有成本、流动性需求和收益预期，摒弃过去“躺赢”的想法，主动优化资产结构，比单纯关注房价短期涨跌更具实际意义。

如今，广大群众在政策暖风的引导下，正以理性心态适应房地产市场的新阶段，逐步树立健康的住房消费观念，共同推动房地产市场向高质量发展迈进。