最近和几个做房产中介的朋友聊天，大家都不约而同地提到：现在跟业主砍价越来越难。

“去年的时候，跟业主说‘您看着给，差不多就卖”，现在报价咬得死紧，一谈就3、5万都磨出一通”，在北京工作十年的一位经纪人说。

而这可不是个例。

通过近期的市场数据，一个明显的态势已经显现：全国重点城市的二手房业主们，也逐渐按下了“暂停键”不愿意“割肉”了。

01、 挂牌量少了，价格“砍”不动了

最直观的变化就是挂牌量。

如果你最近在买房的话，就会觉得平台上新增的房源有所减少，这不是错觉，北京的二手房挂牌量已经连续4个月在下降，上海已经连续9个月在减少。

广州、深圳挂牌总量也在今年初开始下行，这股风吹向了二线城市，杭州、苏州、合肥、天津这些热点城市。

新增挂牌量也开始出现了回落，可以说可供选择的“急售”房源正在快速减少。

比挂牌量的变化更微妙的是价格博弈。

前两年买家去看房，心里都扛着把“大刀”，动不动就按挂牌价砍几万，现在，这种“大刀阔斧”的砍价空间在快速缩小，业主的心态在变变——“都已经跌到这个份儿上了再降？不如不卖了。”

一些曾经由于大幅度调整而倍受关注的“网红”小区，价格找到了“地板”，比如广州科学城的万科东荟城，南京的万科金域蓝湾，经过一年多的回调，现在的价格已经逐渐稳定在一个区间之内。

反复拉锯却很难再下一个台阶，百城二手住宅价格指数的环比跌幅正在持续收窄。

一线、二线、三线城市房价下跌的趋势在减弱，房地产市场最恐慌、最不计成本抛售的阶段真的过去了。

02、 二手房业主心态的转变

为什么业主们突然“惜售”了？算两笔账，你就明白了。

第一本账：“资产账”算不下去了。

假如你2018年买了一套500万的房子，贷了350万，这几年房价阴跌的原因，现在这套房子只值380万。

卖掉，还完贷，其实还是没剩几个钱，还得倒贴。你还卖房有什么意思？

当价格在接近甚至跌破“未还贷款”这条线时，卖房从“变现”变成了“割肉”，伤筋动骨，很多业主只有选择“躺平”“躺平”，自己住或者租出去等转机。

第二本账：“持有账”突然划算了。

这两年房贷利率一降再降，从当年的6字头降到现在的3字头，月供减少了好多。

更重要的是，一些核心城市随着房价下降，租金稳中有升，不少小区的“租金回报率”悄然攀升到3.5%甚至4%以上，已经达到或超过房贷利率。

意味着，持有这套房子，每个月的租金几乎可以抵消月供，这是一个“负现金流资产”，变成可以自我平衡甚至是微薄正收益的资产。

除非非得用钱的时候，否则卖掉的动力不如之前了。

除了账本，还有情绪变化。

经过几年调整，卖房的人太多了，那部分最最急、最要钱的那部分卖了，剩下的该卖的，要么成本低、要么杠杆不高，扛压能力更强。

同时，伴随股市等其它投资市场上涨，社会的财富焦虑感缓解，人们对未来的悲观预期得到纠正。

“一定要立刻马上卖”的紧迫感没有了，淡定和从容成了主流心态。

03、 楼市新阶段：从“买家市场”到“博弈市场”

业主的集体“惜售”，表明市场又进入了一个新的阶段。

一是单边压价的“恐慌行情”结束了。

以前是买家的天下，可以慢慢挑，狠狠砍，现在是优质房源少，业主的心也硬，买卖双方进入了更胶着、更理性的博弈阶段，重新需要技巧和耐心。

二是市场有“筑底”的迹象。

急跌，常常伴随着恐慌性抛售，待抛售潮退去，价格才能得到支撑。

不能说绝对底部已经出现，但至少资产价格正在处于寻找平衡、建造平台的过程中，至于是否底在哪里还需要今年“金三银四”这个传统旺季的成交量来验证。

04、 拐点期的警示：小心“置换陷阱”

但必须明确的是，这不是普涨的开端，也不是普跌的结束。

整体上的市场将分化极为明显，一个城市核心、品质、好物业的小区会率先企稳；而远郊、老旧、有硬伤的楼盘，价格调整的长途可能还没到家。

这里要提醒有“卖旧买新”改善需求的朋友，注意“买卖双杀”，你的老房子也是看到自己的房子涨上去了，就下定决心“割肉”卖掉，换一套心心念念的新房或者是更好的二手房。

但是，整体的市场调整节奏却不一致，你卖掉的是已经跌透了，准备筑底的资产，你买入的是价格还在高位，还未到达调整点。

这一卖一买，可能两头都吃亏。拐点期进行置换，需要一番精算和预判。

写在最后：

2026年初的这股“惜售”风潮，是一个值得高度关注的信号。

楼市正在从一场场风风火火的狂风暴雨走向一段段静水流淌的深水，而且在这里行船，更需要耐心、智慧以及一点点的运气。

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