2026年1月26日，京东集团旗下京东产发（京东智能产发股份有限公司； JINGDONG Property，Inc.）正式向香港联交所递交A1申请文件，对外披露了公司的资产规模、业务构成、竞争优势及海外战略，再次冲刺港股主板上市。

作为中国领先的现代化基础设施开发及管理平台，京东产发将携超1200亿元在管资产、覆盖全球10余个国家的280余个现代化基础设施资产奔赴资本市场。

网经社电子商务研究中心主任曹磊对《中国经营报》记者指出：“京东产发递交上市申请标志着其作为京东集团供应链基础设施核心平台的战略升级迈出关键一步。”

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从“重资产”到“轻重融合”

招股书显示，京东产发是京东集团旗下的现代化基础设施开发及管理平台，也是京东供应链生态系统的基石。

截至2025年9月30日，京东产发资产管理规模总额超1200亿元人民币，管理的基础设施总建筑面积约2710万平方米。其中，超过90%的现代化基础设施资产位于一线城市及其卫星城市和二线城市。根据仲量联行报告，按建筑面积计算，京东产发在亚太地区及中国新经济领域的现代化基础设施提供商中分别位列前三及前二。

从业务布局来看，京东产发已构建起覆盖国内外核心节点的基础设施网络。在国内，其仓网覆盖29个省级行政区；在海外，已经进入亚太、欧洲及中东等市场，覆盖新加坡、荷兰、迪拜等核心物流节点。截至2025年9月30日，京东产发在海外10个国家和地区拥有53个基础设施项目，海外资产管理规模总额占比已增长至12.8%。

在大多数人的印象中，物流地产是典型的“重资产”生意，依靠土地增值和租金差价获利，资金占用大、周转慢。

然而，翻开京东产发的招股书，这一刻板印象正在被颠覆。

从营业收入来看，2024年京东产发实现总收入34.2亿元，同比增长19.1%；2025年前九个月的收入已达30亿元，超过2023年全年水平（28.7亿元）。

在收入结构中，基础设施解决方案业务是京东产发的核心支柱业务，2024年贡献收入31.6亿元，占比高达92.6%，其中来自外部客户的收入占比为62.5%，较2023年提升3.2个百分点，显示出京东产发在减少关联方依赖、拓展市场化客户方面取得一定进展。

还有一部分收入来自资产增值提升。在现代化基础设施的全生命周期中，京东产发以多年来构建的资产管理能力，在项目获取及设计、开发管理及招商到运营的每个阶段创造附加价值，并持续通过资本循环获得资产增值收益。

2020年至2024年，京东产发年均实现资产增值变现收益13亿元，累计回报率达到初始成本的40%。

第三部分收入来自基金/合伙投资平台管理。京东产发自2019年开始设立首只私募基金，截至2025年9月30日，京东产发已经主导设立了5只核心基金、1只开发基金、1只收购基金、1个合伙投资平台，以及在上海证券交易所的1只基础设施证券投资基金（即嘉实京东仓储基础设施REIT）。

“通过基金管理、REITs运作等轻资产模式盘活存量资产，降低资金占用压力，提升整体周转效率。”知名天使投资人、网经社电子商务研究中心特约研究员郭涛说道。

招股资料显示，京东产发的基金管理规模从2023年年初的255亿元增至2025年9月的410亿元， 2023年、2024年和2025年前九个月分别实现管理费收入1.70亿元、1.97亿元和1.47亿元。

京东产发在招股资料中指出，截至2025年9月30日，京东产发的基金管理规模占到资产管理总规模的33.7%，余下的805亿元资产为未来发展基金/合伙投资平台管理业务提供丰富的储备。

曹磊指出，在商业模式上，京东产发构建了轻重资产融合的“超级节点”体系，业务涵盖基础设施解决方案、资产价值提升及基金/合伙投资平台管理三大板块，通过主导设立多只基金及嘉实京东仓储REIT等工具，推动资本循环与轻资产扩张。

02

经调整盈利增长明显

尽管规模与增长态势亮眼，但京东产发的利润表现情况仍然值得重点关注。

招股书显示，京东产发2023年、2024年及2025年前九个月分别录得净亏损18.3亿元、12.0亿元及1.6亿元；同期的经调整盈利（非国际财务报告准则指标）分别为2.6亿元、5.3亿元、8.2亿元。

京东产发在招股书中解释，毛利率下滑主要受国内投资物业公允价值持续亏损影响，2023年、2024年及2025年前九个月，京东产发投资物业及持有待售资产分别录得公允价值变动亏损18亿元、16亿元和9亿元，该部分公允价值亏损主要受整体宏观经济状况影响。

“经调整净利润逐年提升，直观反映核心业务盈利能力增强，这得益于稳定的出租率与运营效率优化。” 郭涛进一步表示，但需要警惕两大关键问题：一是国际财务准则下仍存在持续亏损，主要受国内投资物业公允价值变动影响，虽属非现金核算项，但可能影响资本市场对其估值的判断；二是毛利率呈现小幅下滑趋势，与行业龙头存在差距，需要重点关注成本控制与服务溢价能力。

在公司股权结构方面，京东集团通过JD Property Holding Limited持有京东产发74.96%股权，刘强东通过Max Smart Limited及其他实体间接控制约77.9%的投票权。

京东产发此次上市的募资用途，主要用于进一步拓展海外关键物流节点的基础设施资产网络，以及进一步提升在中国的基础设施资产网络的密度与质量，另外还有一部分用于提升解决方案与服务。