今天分享的是：深圳甲级写字楼市场季度报告

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深圳甲级写字楼市场深度承压：租金持续下行，供需失衡加剧

2025年第三季度，深圳甲级写字楼市场延续调整态势，整体面临租金下行、供应集中与需求放缓的多重压力。市场数据显示，全市平均有效租金已降至每月每平方米人民币148.4元，环比下跌2.2%，虽跌幅略有收窄，但下行趋势依然明显。业主方普遍采取以价换量策略，通过价格让步应对持续加剧的去化压力。同期，市场迎来年内供应高峰，新增甲级写字楼面积约21.9万平方米，而净吸纳量仅为6.8万平方米，供需缺口再度扩大，导致全市平均空置率攀升至26.1%，环比上升0.9个百分点。市场整体处于价格出清与结构性竞争并行的阶段。

从各区域表现来看，租金下调成为普遍现象。宝安区域跌幅最为显著，环比下降5.8%，主要受部分标杆项目主动降价以及跨境电商行业收缩影响。福田区与车公庙区域分别下滑3.5%和3.9%，区内竞争激烈以及来自南山区域的客户分流效应是主因。南山区市场表现相对稳健，科技园、前海等核心片区租金跌幅多控制在2%以内，显示出较强的产业集聚效应和企业承租黏性。整体而言，市场价格博弈加剧，租金水平仍处于探底过程。

需求结构进一步向新经济领域集中。TMT行业继续保持主导地位，占租赁成交总量的52.0%，其中互联网平台企业与软件开发是核心驱动力。专业服务业以21.3%的占比位列第二，增长动力主要来自互联网营销、企业出海服务等领域。医疗健康行业本季度需求表现突出，跃居第三，互联网诊疗相关企业扩张积极。值得注意的是，企业租赁行为日趋保守，搬迁成为主流交易类型，占比高达77.0%，但其中以办公环境升级为目的的搬迁比例大幅下降至31.3%，更多企业倾向于“等价置换”或“降低成本”的搬迁策略。新增租赁与扩张需求持续疲弱，反映出市场整体活跃度不足。

大宗投资市场表现清淡，整季仅录得一宗标志性交易。招商蛇口以总价约7.16亿元将位于南山太子湾的招商积余大厦转让予关联方招商轮船。该交易属于集团内部资产重组，旨在优化资金结构、整合资源。当前投资市场情绪审慎，自用型买家及产业资本成为主要支撑力量，传统投资机构多持观望态度。市场交易逻辑正从追求短期回报转向注重资产长期价值与战略协同。

展望未来，第四季度市场预计仍将面临高供应与弱需求的格局。年底前预计还将有约15万平方米新增供应入市，主要集中在南山前海及后海等片区。尽管年末传统租赁旺季或能带动净吸纳量阶段性回升，但在宏观环境存在不确定性、企业决策谨慎的背景下，租金仍将承压，预计下跌幅度与第三季度相近。不同区域表现将继续分化：南山等产业基础扎实、企业黏性强的片区，去化表现有望优于市场平均水平；而福田、宝安等区域的价格竞争预计将更为激烈，市场调整期或将延续。

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