文=城记智库 雨林

房子，是很多家庭最大的财富和资产所在。风云诡谲的氛围下，去年西安市场成交量究竟如何？

二手房市场，西安住建官网公布二手住宅成交达9.6万套，为十年来“第三高”，克而瑞数据显示销售面积全国第六；新房市场，中指数据显示位列全国第五，成交量达到4.8万套。

「城记」估算，西安人口已超过1400万，这就意味着：西安每140人中，就有1人购买二手房；每290人中，就有1人买一套新房。

剖析：如何看待当下现象

这里，我们提醒各位需警惕一个现象：

在互联网上，我们经常会看到这样一种数据：“西安二手房挂牌达××万套”。尤其是在社交媒体上，不少人刻意进行“恐慌引导”，比如还会加上“全军覆没”“房价暴跌”等前缀。

这种现象的本质，是部分人利用错位的“信息差”，进行“恐慌性心理暗示”。原理，说来并不复杂：

大家对房子的量化标准，一般是按“套”来计算；因此，动辄“××万套”这单一的数据，就会与人的心理形成强烈反差，看似真实却隐藏着“陷阱”——让人忽略一个基本标准：供需关系。

这些话语是不是让人感觉“天塌了”？◎来源/教育部官网

举个简单例子，西安有20000多家面馆、成都有30000多家火锅店。普通人听到这个数字，下意识会认为“供应过度”。而实际情况，这体现出所在城市强大的消费力，也就是良性的“供需比”。

虽然二手房与之类型不同，但本质并无区别！

西安二手房去化周期，大致稳定在24个月左右——一线城市大概在20个月以内，而绝大多数三线城市去化周期达38个月。西安整体市场健康，部分“冷门”地区和产品在哪都是难点，这里不做赘述。

从“销售套数与常住人口之比”看：「城记」估算，西安人口已超过1400万。平均每140位人中，就有一人买二手房。

分析：西安二手房市场走势

随着2025年楼市收官，多座重点城市的二手房2025年成交数据出炉。那么，西安是什么情况？

根据西安住建局公布信息：2025年，西安二手房成交量高达9.66万套，仅次于2024的10万套和2023的9.87万套——这是十年来的“第三高”。从成交上来看，销售面积达1020万平米。

从理性角度看市场，“单一口径”或“个体感知”都只是片面。那么，全国重点城市是什么情况？

西安这十年来二手房成交数据◎制图/城记智库

趋势更明晰，体现“资源向特大超大城市”聚集特点。

「克而瑞机构」数据显示：全国30个重点城市，二手房成交达2.14亿平米，创历史新高。西安、成都和重庆，被称为西部 “京沪穗”超大城市，销售面积全部跻身全国前十——分别名列第二、四和六位。

上海成交达20余万套，面积达1961万平米，创历史新高；北京成交量则达17.4万套，成交面积1585万平米，是2017年至今第三高的年份。

公开数据则显示：以拥有两千多万人口的成都为例，在2022年二手房首次超越新房成交量，并连续三年保持增长。在2025年，成都二手房成交超过20多万套，创下历史新高。

或许大家都能有一种感受：为何西安如此庞大的真实成交，但却与社交媒体普遍呈现的“焦虑”情绪，有如此大的反差？

核心：重新审视“供需关系”

其实最令大家焦虑的，是价格！

事实也是如此！中指研究院数据，百城二手住宅价格累计下跌在8.36%，“以价换量”态势明显。价格是最易引发恐慌的核心因素，再加上被片面渲染的“××万套”，形成“双重冲击”！

大家要接受一个事实，市场存在波动性——无论东西南北！“股神”巴菲特就曾表示：他一生中，见过太多“追风投资”的人，也见过太多“恐慌性抛售”。

还有一个走势：2024年，我国二手房交易占比首次超过新房——西安同样如此，与全国保持一致。这充分说明，市场已发生结构性转变。尤其2016～2021年相对过热阶段，带来次新房供给量大幅度增加。

2025年西安新房成交排名全国第三◎制图/城记智库

至此，一个“新指标组合”浮出水面：“新房+二手房”总量。

根据克而瑞数据显示，2025年西安“新房+二手房”成交量，超1600万平米，依旧是全国前列水平，套数达惊人的16万套！“投资+投机”基本消失的当下，这些数字就是真实的市场需求！

那么，我们该如何理解西安？

2024年西安GDP排名全国第22位，很多人眼中“上不了台面”。但是，楼市真实成交数据，与西安地铁客流一样，在全国都是“黑马般的存在”！核心，就是「城记」近些年来一直在呼吁的“重估西安人口”。

这，也是推动西安房地产市场发展的“超级底盘”。商品只是房子的属性之一，更是无数人在西安立身的“港湾”！

文=城记智库 雨林