王石谈当下买房卖房：别算涨跌，先问自己这 3 个问题

“现在到底该买房还是卖房？” 最近两年，这个问题成了无数人茶余饭后的焦虑来源。楼市从过去的 “闭眼涨” 进入调整期，有人盯着房价跌了多少纠结该不该入手，有人握着多套闲置房担心卖晚了更亏。而万科创始人王石在近期访谈中的回答，看似简单却戳破了所有迷思：“只要你不是投资，是买来住的，就没有‘该不该’这一说。你想买，对你来说就是最合适的；你需要卖，对你来说就是必须的。”

这番话没有复杂的市场分析，却道破了当下楼市最核心的真相 —— 当房子剥离 “投资增值” 的泡沫，回归居住本质，买与卖的决策其实没那么难。今天就用大白话聊聊，王石的 “通透” 背后，普通人该如何判断自己的买房卖房选择，以及 2026 年的实用买房策略。

一、买房别算 “涨跌账”，先算 “生活账”

王石说 “为居住买房没有该不该”，不是让大家盲目入手，而是想让所有人跳出 “抄底” 的执念 —— 你纠结的是房价未来跌不跌，却忘了算另一笔账：等待的这几年，你失去的居住体验值多少钱？

杭州的小张就曾陷入这种纠结。2023 年他准备结婚，看中一套 200 万的刚需房，却想着 “再等等说不定能降 30 万”。结果等了两年，房价确实降了 20 万，但这两年他和未婚妻租了 3 次房，每次搬家都要扔掉舍不得丢的家具，喜欢的装饰画不敢买，连给未来孩子规划房间的心情都没有。“后来才想通，我等的不是房价，是自己的青春。” 小张最终入手时坦言，虽然多花了点钱，但住进自己房子的那天，终于有了 “落地生根” 的踏实感。

王石的逻辑很简单：买房不是炒股，短期涨跌和自住需求无关。你要问自己三个问题：第一，这套房子是不是真的能解决你的居住需求？比如孩子上学需要学区房，父母年迈需要低楼层；第二，未来 5-10 年，它能不能匹配家庭成长？比如从两人世界到三口之家的空间需求；第三，你的经济实力能不能扛得住？首付够不够，月供会不会影响日常开支。只要三个答案都是 “是”，就不用等所谓的 “最低点”—— 没人能精准预判最低点，但错过当下的生活体验，才是真的亏。

就像王石在活动里举的例子：“20 岁买零食的快乐，40 岁再买就找不回来了；30 岁住进自己房子的兴奋，50 岁换大别墅也不一样。” 房子带来的安定感、归属感，是租房给不了的，而这些体验，从来都和年龄、时机绑定，等不起也耗不起。

二、2026 年买房策略：抓政策红利，盯核心价值

结合 2026 年的楼市环境，王石的 “居住优先” 逻辑更该落地为具体策略。首先要抓住政策红利，今年全国实施的 “满 2 免增值税” 新政，叠加房贷利率史上最低、首付比例下调等优惠，刚需和改善的购房成本已降至近年低位，尤其是一二线城市，政策支持力度明确，此时入手能省不少开支。其次要锁定核心价值，优先选市中心配套成熟的板块，比如靠近地铁、学校、医院的房源，这类房子居住便利度高，即便市场波动也更抗跌；户型上优先考虑 70-90 平米的实用三房，空间利用率高，既能满足当下居住，未来置换也更容易出手。还要认准靠谱房企，2026 年买房尽量选国央企或资金实力雄厚的知名开发商，避免期房交付风险，毕竟 “能顺利收房” 是居住需求的基础。最后别忽视隐性成本，除了首付和月供，还要提前算好物业费、维修基金、通勤成本等，确保整体开支在可承受范围内，避免因后续压力影响生活质量。

三、卖房别等 “最高点”，先问 “卖不卖得掉”

比起买房的纠结，卖房的人更煎熬 —— 手里有多套房子的，总盯着 2021 年的房价高点，觉得 “再涨回一点就卖”；急需用钱的，又怕降价卖亏了，陷入两难。而王石一句 “你现在卖得出去吗？”，直接戳破了这种侥幸心理。

数据最能说明问题：目前全国二手房挂牌量已经突破 920 万套，一套房子平均要等 187 天才能成交，不少三四线城市的远郊房、配套差的老破小，就算降价 40% 都没人问津。北京的李先生就踩了这个坑，2021 年跟风买了河北廊坊的一套文旅盘，想着以后升值，结果 2025 年急用钱想卖，挂了半年只有 2 个人看房，还要求再降 30 万。“早知道当初有人出价就卖了，现在连本都快收不回。”优质好文激励计划

王石想提醒大家的是：楼市早就不是 “普涨” 时代，幻想靠等就能回到历史高点，大概率会错过最佳出手时机。该卖房的情况其实很明确：如果房子闲置，每月要交物业费，还在不断贬值，不如趁着政策鼓励刚需（比如税费减免、限购放宽）的窗口期出手；如果家里遇到急事需要现金，更别纠结 “亏不亏”—— 比起资金链断裂的风险，合理定价及时变现才是关键。

尤其是手里握着 “烫手山芋” 的：比如三四线城市新区的空置房、没有旧改规划的老破小、配套匮乏的文旅盘，这些房子未来只会越来越难卖。政策定调 “去库存、优供给”，本质就是让无效资产退出市场，与其死扛，不如早点调整资产配置。

四、楼市的真相：房子是 “消费品”，不是 “印钞机”

为什么大家对买房卖房这么焦虑？王石认为，根源在于过去二十年，大家被楼市狂欢洗了脑 —— 把房子当成 “财富密码”，忘了它本质是个 “昂贵的消费品”。就像买车一样，没人会天天算车贬值了多少，更在意的是出行便利；买房也该如此，重点是它能不能让你住得舒服，而不是能不能让你赚钱。

现在的市场信号其实很明确：从国家统计局数据来看，2025 年 1-11 月全国商品房现房销售额同比涨了 6%，说明购房者越来越青睐 “看得见、摸得着” 的房子，不再为 “未来预期” 买单；各地政策也在向刚需和改善倾斜，比如北京放宽非京籍社保要求、多地降低公积金首付比例，都是在帮真实居住需求铺路。

王石的通透，本质上是让大家回归理性：如果你是刚需，有能力就买，因为你买的是 “家”，不是 “理财产品”；如果你有多余的房子，该卖就卖，因为闲置资产不如换成能提升生活质量的资源。纠结房价涨跌的人，往往忘了一个最简单的道理：人生短短几十年，不是用来算账的，是用来体验的。一套自住房的涨跌，对普通人的生活影响其实没那么大，真正重要的是，它能不能装下你和家人的日常，能不能给你踏实的归属感。

最后想说，王石的话不是 “鸡汤”，而是给所有焦虑者的清醒剂。当下楼市，没有绝对的 “该买” 或 “该卖”，只有 “适合” 或 “不适合”。与其盯着市场数据焦虑，不如多问问自己的需求 —— 房子最终是为生活服务的，跟着自己的需求走，比听任何 “专家预测” 都靠谱。