北京最新的房地产调控政策将非京籍家庭五环外购房的社保年限要求从2年降至1年，决策层正试图用精准的政策工具为市场注入信心。

2025年12月24日，北京发布房地产新政，将非户籍家庭在五环外的社保年限要求从2年降至1年

从2025年的数据看，房地产市场正处于筑底企稳的进程中。截至2025年12月19日，36个城市的新房成交面积同比下降15.0%，而15个城市的二手房成交面积同比增长2.3%

到2025年三季度，房地产行业的GDP累计同比贡献率已实现 转正，达到0.8%

近期密集的政策信号表明，稳定房地产市场已成为2026年经济工作的重要任务。从“止跌回稳”到 “着力稳定房地产市场”，政策表述的变化反映了决策层对当前市场状况的判断和应对策略

从宏观政策层面看，2026年将继续实施更加积极的财政政策，扩大财政支出盘子，优化政府债券工具组合，提高转移支付资金效能

针对房地产市场，政策的焦点已经转向 “控增量、去库存、优供给” 这九个字

这意味着政府将从供给侧入手，建立“人房地钱”要素联动机制，根据市场需求精准调节土地和新房供应，避免形成新的库存积压

收购存量商品房用作保障性住房是当前政策工具箱中的重要手段。

全国住房城乡建设工作会议明确指出，将 推动收购存量商品房 用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等

这项政策的双重效果显而易见：一方面帮助房企快速回笼资金，另一方面增加保障性住房供应，实现了“去库存”与“保民生”的双赢

实践表明，这一政策已初见成效。国家统计局数据显示，截至2025年11月末，商品房待售面积连续9个月减少，当月减少301万平方米，其中住宅待售面积减少284万平方米

浙江、四川、山东、湖南等地已发行专项债券用于收购存量商品房并将其转化为保障房，形成了可复制的实践经验

中国房地产市场最显著的特征是城市间的严重分化，不同能级城市的市场走势和复苏时间将大相径庭。

中指研究院的数据显示，2025年1-11月，百城二手住宅价格累计下跌7.46%，其中一线城市下跌5.52%，二线城市下跌8.24%，三四线下跌7.47%

新房市场则呈现不同景象。同期百城新房价格累计上涨2.29%，一线城市涨幅最大，达5.82%，而三四线城市新开盘项目较少，以去化现有库存为主，价格持续阴跌，累计下跌1.54%

方正证券的预测显示，2026年全国新房均价同比跌幅将收窄至2%以内，一线及强二线城市可能微涨0.5?%，而三四线城市仍有压力但跌幅收窄

尽管面临挑战，中国房地产市场仍有可观的潜力。中央财办从多个维度进行了分析：2024年我国常住人口城镇化率为67%，而户籍人口城镇化率不足50%，新落户农民工、新毕业大学生等“新市民” 的刚性住房需求有待持续释放

改善性需求同样不容忽视。虽然我国城镇住房总量不小，但区位分布、持有结构不均衡，相当部分城镇居民住房满意度还不够高

中指研究院的报告证实了这一点：2025年以来，北京、上海、成都、宁波、合肥等城市高总价改善楼盘去化表现良好

中指研究院的数据进一步量化了这一市场空间：未来5年，全国每年新增城镇人口规模仍较为庞大，全国城镇住房需求总量约为49.8亿平方米

在稳定市场的同时，房地产发展新模式的构建也在同步推进。中央经济工作会议将“加快构建房地产发展新模式”置于“着力稳定房地产市场”之后，体现了工作思路上的务实转变

新模式需要以楼市稳定为前提。若楼市不稳，企业资金承压、交易市场不畅，各市场参与主体将会对新模式产生抵触

新模式的一个关键方面是销售制度的变革。全国住房城乡建设工作会议明确要“推进现房销售制，实现‘所见即所得’，从根本上防范交付风险”

对于继续实行预售的，将规范预售资金监管，切实维护购房人合法权益

市场最关心的问题无疑是：房价何时真正止跌回稳？对此，不同机构给出了不尽相同的判断。

方正证券预计，2026年全国新房均价同比跌幅将收窄至2%以内，而二手房市场仍面临压力，预计2027年才能实现止跌回稳

中金公司的分析则更为具体：预计一线城市可能在2025年底完成止跌回稳，强二线城市可能在2026年-2027年企稳，而三四线城市的拐点可能在2027年后或更晚时间

中金公司认为，判断房地产周期拐点的有效指标不是房价收入比或租金收益率，而是与供求关系高度相关的库存去化周期

中指研究院数据显示，截至2025年12月24日，全国300城住宅用地成交规划建面同比下降12.3%，住宅用地出让金同比下降8.0%

随着“控增量”政策的持续实施，新开工面积已从2025年前5月21%的同比降幅开始收窄

一线城市北京已迈出政策放松的重要一步，上海、深圳有望跟进。中国房地产市场正在从规模扩张的旧时代，转向以存量运营、品质提升和精细化管理为特征的新阶段。热点新知

爱理财的小熊

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