作为一名长期观察楼市的80后，我从农村走向城市，扎根地产研究十八年，希望能成为您了解楼市动向、把握置业机会的可靠朋友。

2025年末，楼市似乎又涌动着一股微妙的暗流。让我们先从两则引人注目的消息说起：

先看深圳，一则劲爆的消息迅速引爆了地产圈。一张截图显示，深圳湾一处由央企中信城开打造的新盘——信悦湾，其备案单价竟然突破了38万元/平方米的天际线，直接刷新了深圳新房价格的历史记录。一位深圳房产中介兴奋地在群里配文：“历史经验告诉我们，楼市每一轮上扬行情启动前，都是房价先行！”

紧接着，北京也投下了一颗重磅炸弹。四部门联合发布新规，大幅度放宽了非京籍居民的购房限制，原本需要在五环内缴纳五年社保才能购房的门槛，骤降至两年，而五环外更是只需一年即可。

一边是深圳天价新盘横空出世，刷新纪录；另一边是楼市政策一向严苛的北京率先松绑，如此冰火两重天的景象，不禁让人发问：难道2025年第二波救市浪潮真的要来了吗？沉寂已久的楼市，是否即将迎来新一轮的沸腾？

一线城市带头救市？风向真的要变了吗？

不得不承认，北京此番松绑力度，的确超出了所有人的预期。作为全国楼市政策的“严管标杆”，北京的率先松口，无疑向全国楼市传递了一个明确的信号。此次政策不仅放宽了社保年限，还允许生育二孩及以上的家庭在五环内额外购买一套房产，精准地瞄准了改善型住房需求。

事实上，北京并非孤军奋战。在此之前，上海已经悄然放宽了临港新片区的购房限制，广州也降低了非户籍人才购房的社保要求。杭州、南京等强二线城市更是早早推出了购房补贴、降低首付比例等一系列刺激政策。

中原地产的数据显示，仅12月以来，全国已有23个一二线城市密集出台楼市松绑政策，其力度远超上半年。

面对这轮密集的操作，不少人开始感到焦虑，纷纷询问：救市是否要从一线城市全面铺开？现在是否应该赶紧上车？

对此，我的看法是：政策松绑并不等同于市场回暖，千万不要被“带头”二字冲昏头脑，越是着急，越容易踩坑！

北京为何急于松绑？本地需求已经接近枯竭？

北京并非突然心软，而是市场现状已经到了不得不改变的地步。今年下半年以来，北京楼市的下行趋势愈发明显。

国家统计局的数据显示，11月北京二手房价格同比下跌5.2%，新建商品住宅价格也连续6个月环比下跌。

更为关键的是，北京本地的购房需求已经接近枯竭。

据某地产研究院的数据显示，北京80%的新房成交都集中在五环以外，核心区域的本地改善型需求基本上已经释放完毕。再加上今年就业市场波动，许多家庭收入缩水，有能力购房的人越来越少。

我认识一位北京房产中介，他坦言今年下半年的成交量比去年同期减少了一半以上。以前一个月能卖出三套房，现在能卖出一套都很难。

本地需求不足，只能放开对外来人口的购房限制，这才是北京松绑政策的真正原因。政策松绑是为了救市，而非造市。市场真正缺乏的是购买力，而不是购房资格！

38万/㎡天价新盘：国家队出手提振市场信心？

现在我们再来聊聊深圳那个单价高达38万元/平方米的天价新盘。

说白了，这其实是“国家队”在试图给市场注入信心。

大家都心知肚明，现在民营房企普遍面临困境，既没有资金，也不敢拿地开发高端项目，只能依靠央企出手托底。

这个中信城开信悦湾，正是由央企中信开发，其拿地成本本身就不低。

这次定出如此高的备案价，并非真的指望能卖出去多少套房，而是要树立一个价格标杆，向市场传递一个信息：“核心资产依然具有价值”，以此来提振市场信心。

据深圳新闻网报道，该项目在周末一天内接待了三百多批客户，但真正愿意缴纳诚意金的寥寥无几，大多数人只是抱着看热闹的心态。

这背后体现的是“优供给”的政策思路，鼓励开发商建造“好房子”，以稳住资产价值。

然而，信心并非仅仅依靠一个天价楼盘就能建立起来的。

央行数据显示，2025年前11个月，个人住房按揭贷款同比下降了10.6%。人们并非不想买房，而是钱包真的瘪了，谁又敢轻易加杠杆呢？

冰火两重天：救市行动紧迫，但实际效果却堪忧？

我们看到的是，市场反应异常诚实：

一方面是政策松绑、天价楼盘造势，另一方面却是二手房市场的惨淡景象。

在北京发布松绑政策、深圳天价楼盘刷屏的12月24日，深圳观澜湖高尔夫大宅一套估值高达2.01亿元的别墅，以6673万元的起拍价第八次流拍，竟然无人问津。

与此同时，全国二手房挂牌数量更是创下了历史新高。

贝壳平台数据显示，重庆主城区二手房挂牌量突破28万套，南京也即将突破20万套，成都、武汉等城市的挂牌量也都超过了20万套。

国家统计局数据显示，2025年1-11月，全国二手房交易占比高达45%，市场早已进入存量房时代，但如此庞大的房源数量，根本无法消化。

最近的中央经济工作会议已经明确了楼市的基调，即“控增量、去库存、优供给”，其目标是实现市场的软着陆，而非房价的暴涨。

在如此庞大的库存量面前，再加上居民购买力相对不足，想要楼市像过去那样火爆，已经不再现实。

所以说，救市是为了“不崩盘”，而非为了“暴涨”；在存量房时代，房子难以变现才是最大的风险！

我们必须清醒地认识到：政策松绑是为了给市场输血，而不是给房价点火。天价新盘只是造势，并非真正的市场行情。如果被情绪裹挟，沦为被收割的韭菜，那就太不值得了！