进入年底，房地产市场依然呈现出“新房稳、二手冷”的明显分化特征。12月15日，国家统计局公布的11月70城房价数据显示，新房价格环比上涨的城市数量从10月的4个增至8个，显示新房市场出现企稳迹象。然而二手房市场持续承压，70城中无一个城市二手房价环比上涨，价格环比跌幅虽有收窄，但整体仍处调整通道。

新房市场：企稳迹象初显

11月数据显示，70个大中城市中，新房价格环比上涨的城市增至8个，包括合肥、襄阳、南京、贵阳、沈阳、上海、重庆、扬州等城市。易居研究院研究总监严跃进指出：“这些城市特征非常清晰，即优质核心城市，房价调整基本到位，年底购房需求充足。”他认为，房价上涨城市数量增多，既说明见底的基础更加牢固，也说明止跌回稳和稳中向好的趋势更加明显。

其中上海表现尤为突出，已连续14个月新房同比涨幅超过5%，平均同比涨幅达到5.6%。自2018年11月以来，上海新房同比价格已连续上涨85个月，显示出强劲的韧性。

分城市能级看，一线城市新房价格环比下降0.4%，降幅比上月扩大0.1个百分点。上海成为一线城市中唯一上涨城市，环比微涨0.1%；而北京、广州、深圳则分别下降0.5%、0.5%和0.9%。二三线城市新房价格环比降幅均收窄0.1个百分点，分别为0.3%和0.4%。

二手房市场：一线城市调整明显

与新房市场的局部回暖形成鲜明对比，二手房市场依然寒气逼人。11月，一线城市二手房价格环比继续回调，北京、上海、广州和深圳分别下降1.3%、0.8%、1.2%和1.0%。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，一线城市二手房价格调整主要受两方面因素影响：一是10月、11月一线城市新房供应环比分别增长14%和23%，以改善型高品质新盘为主，但由于去化率下降，加上新房之间竞争相对激烈，导致新房价格承压；另一方面，10月、11月，一线城市300万元及以下二手房交易占比上升，对卖旧买新的改善型需求造成冲击。

从同比数据看，形势更为严峻。一线城市二手房价同比下降5.8%，其中北京、上海、广州和深圳分别下降6.8%、4.6%、7.2%和4.8%；二三线城市二手房价格同比降幅分别扩大0.4和0.1个百分点，达5.6%和5.8%。

深圳市场深度观察

在整体二手房市场调整的大背景下，深圳市场呈现出独特的“以价换量、结构分化”特征，买卖双方进入新一轮博弈。

挂牌量价齐跌，但降幅收窄

数据显示，深圳11月新增二手房源挂牌5312套，同比、环比分别下降4%和7%。虽然新增挂牌量继续走低，但值得注意的是，降幅较上月已明显收窄。这显示出在价格调整过程中，部分业主的心态正发生微妙变化。

价格调整驱动成交量

11月，深圳二手房价格环比下降1.0%，同比降幅达4.8%。这种价格调整直接驱动了“以价换量”的市场格局。从价格结构看，深圳市场明显向低总价段倾斜：300万元以下低总价房源挂牌占比环比增加1.62个百分点，同时该价位段成交占比环比增长1.42个百分点，显示低总价段市场的活跃度提升。

市场结构分化明显

深圳市场的另一特征是结构分化加剧。一方面，300万元以下低总价房源业主挂牌积极性回升，抛售心理加剧；另一方面，高端改善房源业主则普遍选择观望。数据显示，深圳1000万元以上豪宅业主挂牌量占比稳中微降，业主惜售情绪明显。这种分化反映了不同资金实力业主的不同策略：低总价房源业主面临更大资金压力，更倾向于“以价换量”快速回笼资金；而中高改业主普遍拥有更强的资金韧性和更长的决策周期，更倾向于持房观望。

中介行为影响市场节奏

李宇嘉补充分析，房产中介在一线城市展业更集中，拉通供需双方的鸿沟并促成交易的积极性更强，也客观上导致一线城市价格回调更明显。在深圳这样的市场化程度高的城市，中介机构的营销策略和推广力度，会进一步加速价格信息的传导和市场调整的速度。

全国二手房市场：量增价跌成主旋律

从全国范围看，11月二手房市场整体表现出“量增价跌、结构分化”的特征。重点城市二手房成交环比增长14%，前11月累计同比正增长3%，显示“以价换量”策略确实获得了成交量的回应。

挂牌结构的变化也反映了市场的深度调整。在北京、上海、深圳和杭州四大城市中，300万元以下低总价房源挂牌占比均环比上升，显示出刚需总价段房源业主挂牌积极性回升，低总价业主抛售心理加剧。与此同时，京沪深杭300万-600万元刚改中改总价段新增挂牌占比出现稳步回落，其中北京该价格段挂牌占比降幅最明显，环比下降2.34个百分点。

市场展望：动态平衡中的新博弈

当前房地产市场正处于深度调整和重塑平衡的关键阶段。新房市场凭借开发商灵活的营销策略、产品迭代和品质提升，在部分城市率先企稳。而二手房市场则因个体业主决策分散、价格调整相对滞后，仍在寻找新的价格平衡点。

深圳作为市场化程度高、政策敏感性强的一线城市代表，其市场变化具有风向标意义。目前深圳二手房市场呈现的“以价换量、结构分化、博弈加剧”特征，很可能成为其他热点城市跟进的方向。随着年底临近，买卖双方的博弈将进一步加剧：一方面，低总价房源业主面临资金压力，可能继续选择降价出售；另一方面，改善型业主资金韧性较强，可能选择观望等待政策或市场变化。

在“以价换量”成为市场主旋律的背景下，二手房市场的调整短期内仍将持续。但随着价格调整逐步到位，部分核心城市、核心区域的二手房价值将重新凸显，市场有望在动态调整中逐步建立新的平衡。对于购房者而言，这既是挑战也是机遇，需要更加理性地评估自身需求和市场趋势，在分化中寻找真正的价值标的。

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