12月18日，海南自贸港正式启动封关运作，这标志着海南将成为一个“境内关外”的特殊区域，政策上类似香港的“境外”地位。

“一线放开，二线管住，岛内自由”的监管模式落地，海南进入全面开放新阶段。 但问题来了：楼市还能靠政策红利再火一把吗？

从“冰封”到“松绑”，海南楼市曾经经历了什么？

2018年4月，海南出台全国最严楼市限购令，全域限购，部分城市甚至只能本地人购房。没有五年社保没有海南身份很难买房。一夜之间，楼市被“冻住”。

但2024年初，政策开始松动：海口限购区社保要求维持5年，非限购区降至2年；限售年限从5年缩至2年；企业购房条件放宽。

这是作为“楼市调控最严省”的海南，在执行了6年的全域限购后，各市县政策陆续迎来松动。

那么，海南的楼市因此变好了吗？

效果如何？数据说话：

• 封关前一周（12月8-14日），海口住宅备案成交370套，环比暴涨127%。
• 三亚更猛：2024年上半年商品住宅成交增幅近50%，房地产投资前景排名跃升28位。
• 1-10月，三亚经济圈新房销售额同比飙升48.4%，三亚市均价突破3.1万/㎡，同比涨超30%。
• 全省1-10月新房销售额同比增17.4%，均价同比涨8.7%。

新的机会来了。就在海南封关进入倒计时之际，海南楼市成交已经出现成交井喷，果然，每一次海南迎来国家级政策大利好时，最早爆发的，总是楼市，这次也不例外。

那么， 历史会重演？但这次“火候”有点不一样。

这样的楼市爆发场景，对于海南来说，已经不是第一次了。

全国各地的炒房客，云集海南，从海口到三亚，从琼海到儋州，海南的大街小巷，各大售楼处，都挤满了挂着全国各地车牌的机动车。

“东北人”占领海南岛，也差不多是从那个时候开始的。

还有更早的一次，是35年前海南特区成立，“十万人才下海南”，遍及全岛的房产楼花，巅峰期每300人就有一家地产公司，以至于这波房地产泡沫破裂后，海南用了十余年才慢慢消化，楼市更是一蹶不振，直到在全国房地产市场大发展的行情下，才逐渐恢复元气。

这次海南封关，海南楼市虽然也暴涨了，但这个暴涨的幅度，和前两次相比，只能算是小巫见大巫。

不可否认，市场热度还是有的。在炒房这件事情上从未缺席的浙江人来了，煤老板来了，房企也来了。

昨天和今天，中国绿发两天内以将近50亿元拿下三亚市中心的两幅地块，持续加仓。中国绿发，前身是鲁能集团，2020年整体划转至中国绿发后，延续了在海南的地产布局。

辽宁方大集团、陕西恒源系等能源企业，也都在今年重金投资，拿下三亚的核心地块。

但热度还是大不如前了。为什么？海南现在还是执行楼市限购政策的少数几个省市之一。

现在，全国大多数城市，包括二线省会城市，楼市限购政策已经成为历史，但海南只是适当放松了限购，并没有完全取消。

大概也是希望尽量降低海南封关对楼市的冲击，避免房地产市场的炒作。

未来海南的房价会不会涨？

已经在2024年封关运行的珠海横琴，可以作为参考。

横琴的楼市，在封关之前，也经历了一波狂飙突进，从2009年仅8000元/平米，到2019年，价格翻了5倍以上。

暴涨之后是暴跌。2022年，横琴的房价直接从5.6万元/平米跌到4.7万元/平米。今年12月，横琴的新房均价约3.1万元/平米，同期，珠海全市的新房公示均价约22534元/平米，相比之下，横琴还是珠海楼市的“天花板”，最高的备案价一度跃升到7.65万元/平米。

封关，能快速聚集物流业、中高端制造业和金融业的发展，显著拉动当地经济。目前，已经有很多制造业大厂进入海南投资建厂，海南也已经在海外进行大规模的招商引资，未来预计会有大量的外资企业进入海南。

同时，贸易服务从业人员以及希望在海南封关后寻找机会的投资者、创业者也会流入海南，这些都会给海南楼市带来新的市场需求，从长远看，对海南楼市都是持续的利好。

海南封关是长期利好，但楼市已告别“疯涨时代”。 短期看，政策松绑可能刺激部分需求； 长期看，产业和人口才是支撑房价的核心。

海南的“政策市”底色未变，但“接盘侠”未必好找。