观点指数 拿地决策更加理性，房企深耕优质地块报告期内前50房企单月新增土地建筑面积309.49平方米，环比回升6.8%。中海地产、招商蛇口、保利发展控股新增的全口径土地储备规模领先。从权益拿地金额和新增货值看，中海地产等多家企业居前。其中，中海地产、中建国际等企业在不同城市的拿地金额在30亿元以上。房企的土地投资策略正呈现出更为审慎的特征。相较于盲目扩张，企业更倾向于聚焦那些经过长期市场验证、具备扎实数据支撑的成熟区域。

土地供应规模提升，专项债收储闲置土地加速落地报告期内一二三线城市供应住宅用地1833宗，供应土地规划建筑面积13133.95万平方米，环比回升149.72%，供应土地起始楼面价3167元每平方米。11月土地市场供应虽有回暖，但同比表现仍显疲软，起始价格的持续下行反映出当前市场对土地价值的预期趋于谨慎。11月份，地方债的发行规模总量有所扩张，运用专项债券资金收回收购存量闲置土地的规模也进一步扩大。专项债券发行的加速和规模的扩大，向市场传递出积极信号，有助于增强市场主体对经济发展的信心，稳定市场预期。

土地市场环比回暖，二三线市场企稳回升报告期内，一二三线城市成交住宅用地740宗，成交土地规划建筑面积4842.52万平方米，环比回升40.89%，同比下降30.90%；成交总价2017亿元，环比回升20.86%，同比下降43.83%；成交楼面均价4165.2元每平方米，环比下降6.43%，同比下降18.11%；平均溢价率2.15%。一二三线城市住宅用地成交，呈现整体环比回暖但同比仍显低迷的态势，市场修复力度有限。成交规模方面，各线城市土地规划建筑面积与成交总价均实现环比回升，显示短期市场活跃度有所恢复。10月土地购置费累计值为28653.01亿元，环比上升8.64%，同比下降11.3%。

重点城市土地供应成交环比回升，核心资产受捧据观点指数不完全统计，2025年11月17日-2025年12月14日期间，6个重点城市一共有210宗地块处于挂牌进行中，起始价483.20亿元，环比回升32.01%，面积612.11万平方米。成交方面：6个重点城市一共有167宗地成交，成交价566.44亿元，环比上升27%，成交土地面积451.82万平方米，环比回升17%。整体而言，核心区域地块（如北京朝阳）因稀缺性引发高溢价竞争，郊区及非核心区（如北京房山、深圳光明）多以底价成交。房企拿地更聚焦核心资产，对非核心区域持谨慎态度，整体市场平稳运行。

顶层设计明确方向，多维度加速构建城市更新支持体系 2025年中央密集部署城市更新，明确其为新型城镇化重要抓手，推进“好房子”建设及高质量发展。政策支持体系多维构建：发改委扩容REITs至更新设施等领域，提供融资渠道；地方实践创新突破，重庆“容积率奖励”、上海“国企主导”、广州“原拆原建”、北京“更新类REITs”等模式涌现。1-10月全国新开工改造老旧小区2.51万个，多地超额完成。城市更新正从顶层设计向多维实践深化，未来有望成为稳投资、惠民生、促转型的重要引擎。

拿地决策更加理性，房企深耕优质地块

观点指数发布的房地产企业新增土地储备报告显示，报告期内前50房企单月新增土地建筑面积309.49平方米，环比回升6.8%。

值得注意的是，前50房企1-11月累计新增土地建筑面积4543.42万平方米，同比微降1.8%。

数据来源：观点指数整理

其中，中海地产、招商蛇口、保利发展控股新增的全口径土地储备分别为467.46万平方米、386.71万平方米、373.95万平方米，处于领先位置。

从权益拿地金额来看，1-11月土地投资力度最大的企业为中海地产、华润置地、保利发展控股、绿城中国、招商蛇口，权益扩储金额分别为880.2亿元、625.9亿元、597亿元、536.3亿元、493.3亿元。

从新增货值来看，1-11月土地新增货值最多的企业为中海地产、招商蛇口、保利发展控股、越秀地产、华润置地，新增货值分别为1163亿元、1113.4亿元、972.2亿元、795.9亿元、783.5亿元。

11月，中海地产在北京、上海拿下3宗地块，权益拿地建筑面积20.37万平方米，权益拿地金额为43.10亿元。中建国际在广州、武汉、苏州拿下6宗地块，权益拿地建筑面积为75.19万平方米，权益拿地金额为36.17亿元。招商蛇口在成都、南通等地收购了3宗地块，权益拿地建筑面积22.71万平方米，权益拿地金额为13.83亿元。

在房地产市场进入调整周期的背景下，房企的土地投资策略呈现出更为审慎的特征。相较于盲目扩张，企业更倾向于聚焦那些经过长期市场验证、具备扎实数据支撑的成熟区域。

例如，11月25日北京朝阳区松榆里地块的竞拍引发激烈争夺。作为东三环核心板块稀缺的纯住宅用地，该地块吸引了懋源地产、首开股份、招商蛇口、中建玖合等7家房企参与角逐，最终经过两个多小时的竞价，由懋源地产以50.24亿元的总价竞得，成交楼面价达6.2万元/平方米，溢价率18.21%。值得关注的是，懋源地产在8月还曾以10.30亿元摘得顺义区一宗地块，显示出其对北京成熟区域的持续深耕意愿。

上海市场同样印证了这一拿地逻辑。金茂与大华集中布局宝山区域，其中佳运置业作为民营企业，经过82轮竞价，以15.76%的溢价率竞得浦东川沙地块——该地块毗邻地铁2号线，周边配套成熟；而金茂则以37.26亿元底价获取宝山区共康板块地块，楼板价3.7万每平方米，此前其已在宝山打造了中环金茂府、金茂棠前等项目，形成了区域深耕的协同效应。

观点指数认为，背后反映出房企拿地决策转向理性，无论是懋源在朝阳的高溢价竞得，还是金茂在宝山的底价摘地，均基于区域客群沉淀、配套完善度、过往销售数据等多维度的综合评估。与之形成对比的是，对于配套尚未成熟、人口流入不足、市场检验不充分的非核心板块，企业普遍持观望态度。

土地供应规模加推，专项债收储闲置土地加速落地

据观点指数监测，报告期内一二三线城市供应住宅用地1833宗，供应土地规划建筑面积13133.95万平方米，环比回升149.72%，同比下降14.20%；供应土地起始楼面价3167元每平方米，环比下降9.69%。

报告期内，二线城市供应住宅用地481宗，供应土地规划建筑面积3356.94万平方米，环比回升157.08%，同比下降11.71%；供应土地起始楼面价4131元每平方米，环比下降9.11%，同比下降16.33%。

三线城市供应住宅用地1326宗，供应土地规划建筑面积9557.09万平方米，环比上升145.30%，同比下降15.45%；供应起始楼面价2515元每平方米，环比下降13.60，同比下降12.25%。

数据来源：Wind、观点指数整理

据观点指数监测，11月份全国一二三线城市住宅用地供应呈现“环比显著修复、同比仍处收缩”的整体特征。从规模看，一二三线城市住宅用地供应规模较上月大幅提升，结束了此前的低迷态势，但与去年同期相比仍有明显差距，未实现同比转正。

分级表现来看，二线城市成为供应恢复的主要拉动项，其住宅用地供应规模环比回升幅度较为突出；三线城市供应规模亦实现环比大幅增长，但增速略逊于二线城市。

价格方面，各线级城市住宅用地起始楼面价均呈现环比下行的态势，其中三线城市起始楼面价环比下降幅度更为明显，一二线城市降幅相对温和；从同比来看，各线级起始楼面价亦延续下降的趋势。

整体而言，11月土地市场供应虽有回暖，但同比表现仍显疲软，起始价格的持续下行反映出当前市场对土地价值的预期趋于谨慎，供应端基于企业的拿地成本压力而调整定价策略。市场恢复的力度与持续性仍有待后续供应及成交表现的进一步验证。

从城市来看，期内二线城市中重庆、福州等地供应的土地在20宗以上，其中出让底价最高的地块位于厦门市湖里区，湖里区金山片区圆一路与金七路交叉口东南侧地块，土地面积5.62万平方米，土地用途为住宅用地，起始价22.5亿元，楼面地价39983元每平方米。

三线城市中，徐州、滨州等地供应的土地数量普遍在30宗以上。其中出让底价最高的地块位于三亚市吉阳区的HP03-08-09-01地块，规划用地性质为二类城镇住宅混合零售商业用地，混合比例为95∶5。其中，二类城镇住宅用地（市场化商品住房）的面积为9.62万平方米；零售商业用地面积为5063.68平方米。地块起始价29.5亿元。

总体来看，10月单月土地供应规划建筑面积为38015.08万平方米，环比回升119%，同比下降10.99%。

11月份，地方债的发行规模总量快速扩大，运用专项债券资金收回收购存量闲置土地的规模亦在提升。截至11月30日，11月地方债净发行量为6551.88亿元，发行量为3036.02亿元，发行量较上月环比回升3515.86亿元。其中，新增专项债发行4921.92亿元，较10月份2873.57亿元增长超2000亿元，环比涨幅达到71%。

专项债券发行的加速和规模的扩大，向市场传递出积极信号，有助于增强市场主体对经济发展的信心，吸引社会资本参与项目建设，进一步发挥财政政策的乘数效应。

下半年起，土储专项债收储加速。2025年1-11月，全国已公示2242个专项债收储项目，专项债用于土地储备的规模为5198.48亿元。其中，11月份新增495个项目，涉及资金814.96亿元，占总规模的20.78%。

土储专项债的发行呈现显著的区域分化特征。其中，试点“自审自发”模式的地区发行规模占比达68%；未纳入试点的地区直至10月才启动发行，占比为31%，主要涉及江西、重庆、湖北、陕西、新疆等地区。

经济发达的上海、浙江、广东等地区，专项债用于土地储备的资金规模较大，核心原因在于核心城市土地价值较高且专项债采用“自审自发”的模式。从项目总投资占比来看，湖南、江苏、山东、广东四省的专项债融资占比更为突出。对于城投企业而言，通过土储专项债处置闲置土地，有助于补充资金流动性，提升区域债务风险抵御能力。

土地市场环比回暖，二三线市场企稳回升

报告期内，一二三线城市成交住宅用地740宗，成交土地规划建筑面积4842.52万平方米，环比回升40.89%，同比下降30.90%；成交总价2017亿元，环比回升20.86%，同比下降43.83%；成交楼面均价4165.2元每平方米，环比下降6.43%，同比下降18.11%；平均溢价率2.15%。

数据来源：Wind、观点指数整理

二线城市住宅用地成交的土地规划建筑面积为1324.86万平方米，环比回升63.44%，同比下降13.27%；成交总价718.32亿元，环比回升84.26%，同比下降33%；成交楼面价5421.94元每平方米，环比下降12.72%，同比下降22.75%。

三线城市成交的住宅用地规划建筑面积为3432.09万平方米，环比上升34.05%，同比下降35.93%；成交总价为1054.33亿元，环比上升24.24%，同比下降44.17%；成交楼面价3071.99元每平方米，环比下降7.29%，同比下降12.86%。

报告期内，一二三线城市住宅用地成交呈现整体环比回暖的态势，市场有所修复。成交规模方面，各线城市土地规划建筑面积与成交总价均实现环比回升，显示短期市场活跃度有所恢复，但同比数据仍明显收缩，反映当前市场需求端压力尚未完全缓解。

价格端表现疲软，成交楼面均价环比、同比均出现下降，土地市场热度持续低位运行，企业拿地成本压力或有所减轻。平均溢价率维持在较低水平，表明土地出让中竞争强度弱，市场参与主体态度谨慎，多以底价或低溢价成交为主。

分城市层级看，二线城市表现出更强的环比修复弹性，其土地成交规模与总价的环比回升幅度显著高于整体水平，同比降幅也相对收敛，显示二线城市在政策支持及市场自身调整下，土地市场恢复节奏更快；但楼面价同比降幅更为突出，与高价地供应减少、供地结构向刚需倾斜有关。

三线城市虽同样实现环比回升，但土地成交规模与总价的同比收缩幅度大于二线城市。不过楼面价同比降幅相对平缓，主要是三线城市土地价格基数本身较低，且供地更侧重刚需产品，价格调整空间有限。整体而言，土地市场仍处于调整周期，各线城市修复节奏与压力差异凸显，企业拿地策略偏向谨慎，市场热度提升仍需更多的积极因素支撑。

从具体城市土拍观察，11月二线城市中，成交价格最高的为福州市鼓楼区一宗住宅、商服用地，该地块为鼓楼区西二环路东侧、新西河南侧的河南小柳新村出让地块三，土地面积约49.53亩，起始价25.62亿元，楼面地价25355元/平方米，最终由福州市园开安筑建设有限公司以底价竞得。

三线城市方面，成交价格最高的地块为义乌市福田街道五区市场南侧商业服务业用地，由浙江中国小商品城集团股份有限公司以32.23亿元竞得，溢价率159.28%。该地块出让面积约247.12亩，规划建设文商旅结合的商业综合体，含不可分割销售商业建筑面积不小于16万平方米，并需配套公园绿地，建成后无偿移交政府。

当前土地市场仍处于调整周期，各线城市修复节奏与压力差异凸显，市场热度提升仍需更多的积极因素支撑。

10月土地购置费累计值为28653.01亿元，环比上升8.64%，同比下降11.3%，跌幅相较上月扩大0.7个百分点，但增速持续放缓，土地购置费的累计规模仍显著低于去年同期。

数据来源：Wind、观点指数整理

重点城市土地供应成交环比回升，核心资产受捧

据观点指数不完全统计，2025年11月17日-2025年12月14日期间，6个重点城市一共有210宗地块处于挂牌进行中，起始价483.20亿元，环比回升32.01%，面积612.11万平方米。

从区域分布角度分析，报告期内，北京挂牌出让的13宗土地，工业用地4宗，商业用地6宗。涉宅用地3宗，丰台区1宗、海淀区2宗，3宗宅地规划总面积15.19万平方米，起拍总价为89.25亿元。

值得关注的是，起拍价最高的地块为海淀区上地0702街区东地块（土地一级开发项目HD00-0702-18、24、23地块），该宗地规划建筑面积约22.54万平方米，起拍价达84.22亿元。

地块地处海淀区上地街道，位于五环与六环之间，紧邻地铁13号线与昌平线换乘站“清河站”。周边生活配套涵盖BHGMall上地店、清河万象汇等商场，以及上地医院、积水潭医院（新龙泽院区）等医疗资源，还有上地公园、树村郊野公园等生态休闲场所。产业方面，该地块与互联网企业聚集的后厂村相距不远，也是近年来新出让的住宅用地中离中关村软件园最近的项目。

期内，上海市挂牌11宗地，无涉宅用地，主要为工业用地，其中，嘉定区、青浦区、浦东新区各3宗，松江、金山区各1宗，总出让面积为29.79万平方米，起始总价为6.33亿元。

期内，广州拟出让的39宗地块中，涉宅用地7宗，总规划建筑面积51.67万平方米，起拍总价为102.81亿元。从区域分布来看，白云区以4宗地块领跑，天河、番禺、海珠区各有1宗涉宅用地待出让。

其中，天河区金融城起步区AT091007-1地块以25.08亿元起拍总价、4.2万元每平方米起拍楼面价，成为本期广州起拍价最高的涉宅地块。该地块总规划面积约5.97万平方米，规划容积率5.74。

除自身指标外，其所在的金融城板块更具看点——周边南方面粉厂项目保利·玥玺湾首开销售额达106亿元，为2025年全国唯一“单日破百亿”的现象级项目；板块内保利天曜、珠实联合体金融城东区项目等亦在争夺市场，后者规划采用板楼/类板楼设计，叠加江景、学校、地铁等优势，关注度颇高。

此外，白云区首个通过新型城中村改造模式腾挪出的出让地块——增槎路以西AB3804019地块同样值得留意。该地块位于珠江西航道上的广州湾区新岸，用地面积1.76万平方米，计容建筑面积8.35万平方米，起拍楼面价1.8万元每平方米，且建设中的地铁13号线二期罗冲围站直接设于地块内。

四季度以来，杭州土地供应显著放量，萧山、富阳等区域成为供应主力，但出让类型以工业、商务用地为主。期内杭州市挂牌出让的64宗地块中，涉宅用地仅有1宗，坐落于富阳区，总用地面积3.92万平方米，容积率1.2，可建体量约4.7万平方米，起拍总价2.87亿元，起拍楼面价约6095元每平方米。

根据《建设用地规划条件》，该地块建筑限高27米，新建住宅需以四层及以上为主，禁止建设别墅类产品（包括合院、双拼）。这是富阳区年内挂牌的第三宗涉宅用地，前两宗分别为鹿山新城的鹿山20号地块、鹿山20-1号地块。

期内，成都市已公告的挂牌出让地块共有79宗，其中涉宅用地22宗，供应主力为双流区，总建设用地面积12.96万平方米，总规划建筑面积25.06万平方米，总起始价24.27亿元。

深圳近期挂牌出让4宗用地，无涉宅用地，从区域分布来看，龙岗、坪山、南山、罗湖区各1宗。总建设用地面积13.16万平方米，总规划建筑面积27.20万平方米，总起始价6.75亿元。

报告期内重点城市土地供应有所回升，但结构分化显著。北京、广州等核心城市推出优质涉宅用地，如北京海淀区上地地块邻近产业区及交通枢纽，广州金融城地块起拍价高且板块内有热销项目支撑；上海、深圳则无涉宅用地，以工业用地为主。

杭州、成都虽有涉宅用地，但杭州仅1宗且限制别墅类产品，成都供应集中于双流区。整体呈现核心城市优质宅地受关注、非核心城市以产业用地为主的分化趋势，涉宅用地供应整体偏谨慎。

成交方面，据观点指数不完全统计，2025年11月17日-2025年12月14日期间，6个重点城市一共有167宗地成交，成交价566.44亿元，环比上升27%，成交土地面积451.82万平方米，环比回升17%。

北京市近期成交12宗地块，其中涉及住宅用地8宗，总成交价达110.13亿元，大部分地块以底价成交。从区域分布看，房山区为成交大户，贡献3宗地块，占比37.5%；昌平区2宗，朝阳区、东城区、通州区各1宗，地块类型以棚户区改造、城中村改造、危改工程为主。

朝阳区1宗地块为“松榆里平房区城中村改造项目”，土地面积2.89万平方米，规划建筑面积8.08万平方米，由懋源地产以18.21%的溢价率竞得，楼面价6.21万元每平方米，为本次成交楼面价次高地块（仅次于东城区），因地处东四环核心区，土地稀缺性推高了溢价。

东城区1宗地块为“祈年大街路西危改工程”，土地面积2.28万㎡，规划建筑面积2.50万㎡，容积率仅1.1（低密度），由北京城建兴瑞置业开发有限公司以4.0%的溢价率竞得，楼面价8.10万元每平方米，为本次成交楼面价最高的地块，定位高端改善。

本次成交中，6宗地块以底价成交，仅核心区域（朝阳、东城）及副中心（通州）有少量溢价，反映了市场整体平稳。其中，朝阳区松榆里地块（18.21%溢价率）、东城区祈年大街地块（4.00%溢价率）因位置核心、配套成熟（如朝阳区属东四环、东城区为传统核心区），吸引开发商竞争，成为高溢价的地块。

而房山、昌平、通州的6宗底价地块均为郊区或副中心的刚需/配套项目，因土地供应充足，开发商拿地意愿谨慎，以底价成交为主，凸显了优质地块的稀缺性。

期内，上海共有7宗涉宅用地成交，总成交金额105.58亿元，其中青浦区、宝山区各2宗，杨浦区、奉贤区、嘉定区各1宗。除青浦区一宗地块以5.17%的溢价成交外，其余均为底价成交。

出让底价最高的为宝山区N120702单元B2-08地块，最终由金茂以底价37.26亿元竞得。该地块为住宅用地，土地面积5.59万平方米，规划建筑面积10.07万平方米，容积率1.8，建筑限高60米，成交楼面价3.7万元每平方米。

溢价成交的地块位于青浦区徐泾，出让土地面积2.49万平方米，规划建筑面积5.48万平方米，起始价16.45亿元。该地块吸引宝业集团、象屿-联发联合体2家竞买人参与，经16轮竞价，最终由宝业集团以17.30亿元的总价竞得，成交楼面价3.15万元每平方米，溢价率5.17%。

根据出让文件要求，该地块商品住宅装修标准（集采价）为2500元/平方米；需设置建筑面积不少于200平方米的公共服务设施（计容）；竞得人须出资建设控规编号17-01的部分绿地及17-04公共绿地（面积约10437平方米，以实测为准），建设标准不低于1000元/平方米，绿地验收合格并过质保期后无偿移交徐泾镇人民政府。

青浦徐泾地块所属的徐泾区近年来供应量较少，也是该地块溢价成交的重要因素之一，整体而言，本轮上海土拍中房企的竞价策略更为谨慎。

报告期内，杭州共有5宗住宅用地成交，其中萧山区、西湖区各2宗，余杭区1宗。

成交总价最高的为余杭区未来科技城单元YH090306-11地块，出让面积4.89万平方米，规划建筑面积5.13万平方米，起始价17.98亿元，最终由绿城以底价竞得，楼面价3.5万元/平方米。该地块紧邻阿里巴巴西溪园区，距在建地铁12号线水乡北路站不足500米，南向为大片五常湿地，生态环境优良，地理位置优越。

两宗溢价地块均位于萧山区，由滨江集团竞得：其一为萧山区开发区市北单元XS070104-07地块，规划建筑面积7.21万平方米，容积率2.5，成交价16.13亿元，楼面价2.23万元每平方米，溢价率11.78%；其二为湘湖单元（杨岐山片区）XS160402-20地块，规划建筑面积4.07万平方米，容积率1.2，成交价8.49亿元，楼面价2.08万元每平方米，溢价率18.92%。

从成交趋势看，5宗地块中3宗以底价成交，反映当前市场环境下房企拿地意愿趋于保守。即便对于未来科技城这类低密稀缺优质资源，房企出价也极为理性，与上半年常见的高溢价率形成鲜明对比。

报告期内，广州海珠区成交1宗住宅用地，南沙区成交3宗住宅用地。其中，南沙区横沥岛尖三宗相邻地块均由南沙开建以底价竞得，总成交金额22.83亿元。

南沙区三宗地块中，2025NJY-1号地块为商住混合用地，位于横沥地铁站旁、凤凰大道西侧、大元路南侧、旧南路东侧，土地面积3.23万平方米，计容建筑面积8.74万平方米，成交价10.37亿元；2025NJY-2号地块为功能复合型综合用地，位置与前者一致，土地面积6.12万平方米，计容建筑面积10.07万平方米，成交价9.71亿元；2025NJY-3号地块为商住娱乐混合用地，位于明珠湾核心区横沥岛尖，东至凤凰大道，土地面积1.79万平方米，计容建筑面积3.04万平方米，成交价2.75亿元。

海珠区方面，南泰路AH0124032地块为二类居住用地兼容商业用地、中小学用地，宗地面积约6.48万平方米（其中出让宗地面积约4.22万平方米），计容建筑面积≤14.35万平方米，挂牌起始价27.5亿元，最终由保利以35亿元总价竞得，溢价率27%。

根据广州市规划和自然资源局海珠区分局现有规划方案，该地块还将建设约20万平方米的商业综合体，并结合江南大道与江南西路打造西部商业轴线。

报告期内，深圳共有12宗地块成交，其中涉宅用地3宗，南山区、福田区、光明区各1宗。

南山区的T207-0068号地块位于深圳湾超级总部基地白石二道与深湾二路东南角，土地面积1.83万平方米，规划建筑面积4.11万平方米，容积率3.49，起始价22.36亿元。最终由中海以总价31.86亿元竞得，成交综合楼面价7.73万元/平方米，溢价率约42.49%，创下深圳“超级总部”板块涉宅用地溢价率新高。该地块处于深湾超级总部基地核心区域，紧邻中海深湾玖序项目，周边环绕TCL大厦、天音大厦、神州数码等高层建筑，区位优势显著。

光明区的A627-0268号地块位于马田街道兴发路与振明路交汇处东侧，土地面积2.05万平方米，规划建筑面积6.36万平方米，容积率3.10，起始价7.66亿元（起始综合楼面价12040元/平方米）。由龙湖以底价竞得，作为光明区202X年第二宗纯宅地，延续了区域“底价成交”的市场态势。其地价显著低于同区域其他地块——与今年6月成交、相距2.7公里的A509-0074地块相比，楼面价低约6340元/平方米，成本优势突出。

福田区的梅林B405-0308号地块被中铁置业以总价7.92亿元拿下，溢价率65%，成交楼面价4.26万元/平方米。地块规模较小，总用地面积4994.02平方米，计容建筑面积18550平方米，容积率3.72；邻近地铁9号线与10号线交汇的孖岭站，交通便捷。目前片区暂无新盘供应，未来入市或填补区域空白。

整体来看，3宗涉宅用地分化明显：核心区（如南山超级总部）因稀缺性引发高溢价竞争，非核心区（如光明）仍以底价成交，反映市场对“核心资产”的价值认可，以及对非核心区域的谨慎态度。

成都市56宗成交地块中，29宗为住宅用地，土地面积为98.21万平方米，成交价为112.32亿元。

其中，成交总价最高的是锦江区光明巷地块，该地块为商服用地兼容住宅用地，出让面积21.99万平方米，规划建筑面积10.55万平方米（住宅占比需满足40%-50%），容积率4.82，起始楼面价1.33万元/平方米，折合起始总价约14.1亿元，最终由锦江统建以底价竞得。

根据出让条件，地块商业占比需不低于50%（对应住宅占比约50%），且竞得人须整体持有不低于40%的商业物业。以起始总价计算，商业部分起始楼面价约6586元/平方米，住宅部分起始楼面价约2万元/平方米；若考虑配建要求，实际楼面价更高。地块西侧约1公里处即是成都著名商圈——太古里，出让方案要求主塔建筑高度不低于140米（利于打造区域地标），但因商业占比高、需整体持有部分物业及配建要求，开发存在一定难度。

溢价率最高的地块位于郫都区郫筒街道，为纯住宅用地，总用地面积2.8万平方米，规划建筑面积5.62万平方米，容积率2.0，建筑限高80米（临磨底河首排建筑高度不大于24米）。

该地块起始楼面价4300元每平方米，折合起始总价2.42亿元，最终由金沙鹭岛以楼面价6000元每平方米竞得，溢价率39.53%。

观点指数认为，报告期内，重点城市土地成交环比回升，但市场分化显著。核心区域因稀缺性引发高溢价竞争，郊区及非核心区多以底价成交。房企拿地更聚焦核心资产，对非核心区域持谨慎态度，整体市场平稳但分化加剧。

顶层设计明确方向，多维度加速构建城市更新支持体系

近期，中央层面密集部署城市更新行动，政策导向愈发清晰。12月3日，国务院以“深入推进以人为本的新型城镇化，着力构建城乡融合发展新格局”为主题，进行第十七次专题学习。强调将城市更新与消除安全隐患、稳楼市等工作结合，扎实推进“好房子”建设和房地产高质量发展。 12月10-11日举行的中央经济工作会议亦要求，2026年经济工作需高质量推进城市更新。

国家发改委同步扩容基础设施REITs发行范围至城市更新设施、老旧厂区改造等领域，为存量资产盘活提供长期低成本融资渠道，有望吸引更多的社会资本参与。

住建部数据显示，2025年1-10月全国新开工改造城镇老旧小区已达2.51万个，提前完成年度计划，河北、上海等16个地区更是超额完成，体现出政策落地的高效性。

地方实践多点突破，模式创新与市场参与并行。地方层面正以政策创新和市场运作双轮驱动城市更新。重庆率先探索容积率奖励机制，对增加公共服务功能的城市更新项目给予15%左右的建筑面积支持，通过提升项目盈利空间激发市场主体积极性，为全国提供“政策激励+市场参与”的参考范式。上海陆家嘴、浦东房地产联合设立三林新天地城市更新公司，注册资本23.2亿元，旨在通过国企主导推进区域功能升级与存量资产盘活，体现“政府引导+市场运作”的协同模式。

广州推出43个城中村改造项目，总投资达6479亿元，其中得胜岗旧改地块探索“原拆原建”自主更新模式，通过“规划先行+并联审批”压缩时限30%，同步完善公共服务配套，实现“居民主体、市场运作”的平衡；花都区保障性住房项目则试点“建筑师负责制+模块化智能建造”，为保障性住房建设提供创新路径。福州台江19小区旧改项目总投资2.11亿元（100%财政拨款），覆盖150栋楼、9000户，同步提升市政设施和智慧化建设，凸显民生优先的改造导向。

北京亦庄落地全国首单城市更新类REITs，发行规模7.53亿元，底层资产为博润产业公园和汽车部件产业公园，通过清退低端制造、引入高端产业实现转型，形成“资产证券化+产业升级”的可复制经验。

综合来看，城市更新行动正从顶层设计向多维度实践深化，政策支持（如REITs扩容、容积率奖励）、模式创新（原拆原建、智慧建造）、市场参与（国企主导、社会资本）共同构成推进合力。未来，随着更多城市探索可持续的更新机制，城市更新有望成为稳投资、惠民生、促转型的重要引擎。

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