近期，中国房地产市场利好消息频传，为楼市注入了一剂强心针。除了超一线城市外，国内绝大多数二、三线城市已相继取消了限购、限售政策，为购房者打开了绿灯。与此同时，金融机构也积极响应，大幅下调了房贷利率，从过往的百分之五点八八，一路攀升至如今的百分之四以内。更有甚者，部分银行还将首套房的首付比例从原先的三成调整至两成。值得一提的是，许多城市为了减轻购房家庭的经济负担，还提高了公积金贷款额度。

尽管政策利好接踵而至，但国内楼市整体表现依然低迷。部分省会城市，如郑州、石家庄、武汉、天津、杭州等，房价已悄然回落至三年前的水平。就连一线城市的房价也显现出松动的迹象。据统计，今年四月上半月，北京、上海、广州、深圳这四大一线城市的房价均出现了不同程度的小幅下跌，上海跌幅为零点五五，广州为零点三四，北京为零点二八，深圳则为零点零九。更为关键的是，一、二线重点城市的二手房挂牌量呈现出爆发式增长，许多城市挂牌量已突破十万套大关，这无疑加剧了房价下行的压力。

当前楼市呈现出一幅耐人寻味的景象：一方面，政府出台一系列利好政策，旨在鼓励购房。另一方面，各地房价却普遍出现调整趋势。对于这种现象，市场上的“看多者”认为，频出的利好正是购房置业的绝佳时机；而“看空者”则认为，房地产市场的调整趋势已然形成，任何刺激措施充其量只能延缓房价下跌的步伐，建议未来一两年内暂缓购房。

那么，今明两年是否应该按兵不动，选择不购房？“华人首富”李嘉诚曾发表过一段“近乎明示”的观点。他认为，如果购房是为了自住，且首付款充足，月供压力也能承受，那么购房并无大碍。但他也明确劝告，不要进行房地产投机。此外，李嘉诚还对未来房价走势做出了预测，认为房地产市场将呈现下行趋势，房产的价值或许会逐渐贬值。

李嘉诚的言论，实际上传递了这样的信息：未来房产的增值空间可能有限，因此劝告投资者谨慎入市。但对于刚性需求的自住者，若经济条件允许，当前不失为一种选择。而我们则认为，李嘉诚的这两句话，不仅为今明两年是否购房提供了参考，更揭示了未来楼市的大方向。之所以不建议大家投资房地产，主要基于以下几点考量：

首先，刚需购房群体预计将日益萎缩。中国社会已步入“老龄化、少子化”的时代。截至2022年底，全国60岁及以上老年人口已高达2.8亿。与此同时，年轻人的结婚率持续走低，新生儿出生数量也从2017年的1765万锐减至2022年的956万。这表明，当下越来越多的年轻人选择晚婚晚育，甚至不婚不育，从而导致购房需求呈现出萎缩态势。更值得注意的是，城市中的年轻一代，或许可以通过继承父辈的房产来解决居住问题，进一步降低了他们独立购房的必要性。

其次，一、二线城市已出现明显的“抛房潮”，房价下行压力进一步增大。数据显示，重庆、南京、苏州、成都等十个主要城市的二手房挂牌量已突破195.67万套，同比激增80.94%。其中，上海的二手房挂牌量超过16万套，广州超过13万套，北京也超过11万套。

一、二线城市二手房挂牌量的激增，恰恰反映出部分炒房者对未来楼市并不看好，并且担心房产税的逐步临近，届时想抛售多余房产将更加困难。显而易见，一、二线城市的“抛房潮”预示着未来房价面临更大的下行压力。

第三，经历了三年疫情的冲击，各行各业普遍面临经营困境，居民收入普遍下降，对未来收入增长的预期也随之降低。这使得许多改善型购房家庭在决策时变得更为理性。因此，不少家庭选择暂时搁置购房计划，更倾向于将资金存入银行，以应对可能出现的疾病、失业等不时之需。