文|熊志

最新发布的《表现力指数•2025年度商业地产表现报告》显示，最近一年多，上海、广州、深圳、杭州、成都、南京、武汉等重点城市共69个重点写字楼样本的平均出租率出现阶梯式下降，平均出租率只有82.54%。

写字楼出租率、空置率的变化，不仅仅是商业地产行业的内部数据波动，更是宏观经济与产业结构调整的直观缩影。出租率下降，空置率上升，意味着行业供需出现了结构性失衡。

资料图。图文无关。

当前写字楼市场的寒意，首先源于需求的显著收缩。

写字楼市场的租户，主要是互联网、金融、专业服务等领域的企业。然而近两年来，这些高歌猛进的行业，普遍进入深度调整的阶段，转向“降本增效”，整合办公空间，缩减租赁面积，甚至退租，搬迁到成本更低的非核心区域。

当写字楼市场的核心需求方，开始集体踩刹车，写字楼市场便首当其冲，空置率的上升成为必然结果。

而在供应端，写字楼的开发周期，和行业发展的周期之间，又存在着一定的时间错配。

一个写字楼项目，从土地获取、规划审批，到开工建设，再到最终交付使用，通常需要三至五年，甚至更长的时间。

这意味着，很多写字楼项目，是在行业发展高峰期，依据当时的需求而启动的，等到这些项目落地，行业进入下行周期，需求减弱，难免会出现过剩。

面对持续攀升的空置率，如何有效消化存量，避免城市空间资源浪费，是摆在眼前的迫切课题。

事实上，国内外不少地区，都曾尝试将闲置写字楼，改造为住房或产业空间等替代用途。比如，在纽约时代广场，曾作为安永总部的大楼，一度被改造成1000多间单间以及几百套保障房。

这种商业地产改民用住宅的操作，也叫“适应性再利用”，在空置率提升的时期，在美国的城市中心区曾多次上演。政府出台政策鼓励“商改住”，比如提供税收优惠、简化审批流程等。有的州还会提供“商改住”补贴，将办公区改造成“15分钟城市”，即在15分钟步行范围内，解决吃饭、购物、娱乐、住宅、工作等多种需要。

为了避免写字楼空置，国内很多城市也出台过相关规定。如上海前两年发布的《关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》提到，“支持存量商务楼宇分区分类兼容符合地区发展导向和人民群众生产生活需求的功能业态”。

将写字楼改造成替代用途，涉及到用地性质变更，消防安全标准的重新审批，以及高昂的改造成本。

但这种“腾笼换鸟”的尝试，是盘活存量的有效之举，在政策和审批层面，可以给予更多的灵活性和支持。

当然，从长远角度看，要避免写字楼的空置危机周期性重演，则必须回归到城市规划和产业发展的层面来发力。

资料图。图文无关。

写字楼大量空置，这种供给过剩折射出来的一层现实是，过去的城市发展，在一定程度上存在对摩天大楼和CBD的盲目崇拜。

不少城市将建CBD等同于提升城市能级，甚至在人口稀疏、产业基础薄弱的远郊或者新城，大张旗鼓规划CBD，导致商业办公用地比例严重失衡，供需长期错配。

未来，城市的用地规划，必须更加科学，要严格依据人口流动、产业结构，动态调整好住宅、商业和写字楼的供应配比，避免摊大饼式的无序扩张。

更重要的是，写字楼的需求，和互联网、金融、现代服务等产业的兴衰紧密关联。城市规划者必须将产业规划，置于用地规划之前，积极发展和培育那些对高端办公空间有持续需求的优质产业，尤其是高新技术产业和现代服务业。

归根结底，写字楼不仅是钢筋水泥的物理空间，更是城市经济活力、产业质量的晴雨表。

解决当前空置问题，既需要短期灵活改造，激活存量，也需要着眼长远，以产业为导向优化空间布局，让每一栋写字楼都能与城市的产业发展轨迹同频共振，最终实现资源利用效率的最大化。