银行掀起房产直售潮：五折起售背后的市场逻辑

近期，国内银行业掀起了一轮前所未有的房产直售热潮。 兰州银行、农业银行、建设银行等多家金融机构纷纷通过京东资产平台等渠道批量出售房产，部分房源甚至以低于市场价25%的价格起拍。这场规模空前的资产处置行动，不仅折射出当前金融市场的特殊生态，也为购房者带来了难得的置业机会。

这场房产直售潮的规模确实令人瞩目。仅兰州农商行一家机构，就在10月底集中挂牌了近200个房产标的，涵盖住宅、商铺、办公等多种类型。更值得注意的是，该行在京东平台挂牌的房产标的总数已达720个，其中今年新增的就有630个。类似的情况也出现在其他银行：吉林银行挂牌2099个，天津银行1227个，中原银行521个…… 农信系统的处置规模更为惊人，广东农信累计挂牌12386个，四川农信更是达到24821个。这些数字共同勾勒出一幅银行业加速处置不动产的宏观图景。

深入分析这些房源的来源，可以发现 绝大多数都是银行通过"以物抵债"方式取得的不良资产。以兰州农商行在沈抚新区育才壹品小区的250多套住宅为例，这些房产源于开发商智峰地产未能偿还的贷款本息合计4.6亿元。类似案例在全国各地不断上演：某股份制银行在云南安宁市的房产及土地，抵债金额曾高达1.3亿元；农业银行在大连挂牌的两居室，背后也是借款人无法履约的贷款合同。 这些房产经过司法程序后，产权已完全归属银行，形成了所谓的"银行直供房"。

与普通二手房和法拍房相比，银行直售房产具有明显的价格优势。兰州城关区一套125平方米的住宅以151万元成交，比市场价低了30-70万元；大连华乐小区的房源从最初的1万元/平方米降至7000元/平方米，仍低于近期市场成交价。 这种价格优势源于银行快速回笼资金的需求，但同时也反映出当前不动产市场的整体低迷。值得注意的是，虽然价格诱人，但实际成交情况并不理想，部分房源多次流拍后仍在等待买家。

银行如此大规模处置房产的背后， 隐藏着双重市场逻辑。一方面， 传统的不良资产处置周期过长，从贷款违约到最终变现往往需要两年以上时间。通过直接销售，银行可以大幅缩短资金回收周期，提高处置效率。开源证券的研究显示,当前个人经营贷不良率上升明显，部分银行升幅超过30个基点，这促使银行加快处置步伐。另一方面， 法拍市场的持续遇冷也迫使银行寻找新的出路。克而瑞数据显示，2025年6月法拍房平均折价率已降至31.3%，成交率不足10%，这种环境下，直接处置成为更现实的选择。

对于购房者而言，银行直售房虽然价格优惠，但也需要理性看待。一方面，这类房源产权清晰，交易对手是银行，避免了法拍房常见的租赁纠纷等问题；另一方面，部分房源可能存在位置偏远、配套不足等硬伤，且银行通常不接受贷款，要求全款支付。中国银行佛山分行尝试出租部分房产的做法，也反映出并非所有抵债资产都适合立即出售。

这场房产直售潮还在持续发酵， 其发展态势将受到多重因素影响。宏观经济走势、房地产市场调控政策、银行不良资产处置策略等，都将决定这股风潮的持续时间和影响范围。对银行业来说，这既是一次大规模的风险出清，也是对资产运营能力的重要考验；对市场而言，则意味着短期内将有大量低价房源涌入，可能对当地房价形成一定压力。 无论如何，这种特殊的资产处置方式已经深刻改变了传统的不动产交易格局，其后续发展值得持续关注。