观点指数在10月29日观点指数研究院发布的《租赁需求集中释放 | 2025年10月商办与办公空间发展报告》中，观点指数认为，结合最新的“十五五”规划中“强化新质生产力”的核心方向，以及随着AI、新能源等科技赛道持续扩张，预计写字楼租赁市场的需求结构将进一步向科技行业倾斜。

聚焦需求端，戴德梁行数据显示，2025年第三季度，一线城市甲级写字楼租赁市场需求端仍表现出高度集中的特征，其中TMT、专业服务和金融为核心主导行业。

具体来看，城市之间因地域经济特点形成了差异化的行业结构。北京TMT行业占比显著领先，达到41.9%，上海和广州侧重专业服务，同时TMT及金融行业占比居前。深圳市场则展现出多元化的行业特征，TMT、住宿餐饮、金融、专业服务、能源及资源等行业占比均超10%。

数据来源：观点指数不完全统计

据观点指数不完全统计，9-10月期间，科技及相关产业租赁需求占比居首，代表企业包括盐巴科技、千瓦科技、祖龙娱乐、格罗方德、FunPlus(趣加)等等，成为写字楼租赁需求的第一驱动力。同时，消费、金融、专业服务业等赛道形成互补，行业结构与城市产业定位深度匹配。

金融业入驻案例以广州天德广场集中入驻国泰海通证券、万联证券两家券商为例，项目位于珠江新城金融城联动带，周边聚集超200家金融机构，形成金融生态圈。金融类型企业选址严格遵循核心商圈+政策红利的原则，而天德广场作为广州金融城首批竣工的甲级写字楼，享受跨境金融试点等政策优惠，成为券商区域总部的优选。

按城市划分，期内上海、北京凭借产业生态完善度+高端要素密度成为企业选址的首选，两城租赁案例数均位居前列。

其中，上海租赁活动集中于临港、张江、虹桥等产业功能区，如科学之门A塔、虹桥国际展汇等。北京则以亦庄、海淀、望京等科创与商务板块为主。

值得一提的是，结合最新的“十五五”规划中“强化新质生产力”的核心方向，以及随着AI、新能源等科技赛道持续扩张，预计写字楼租赁市场的需求结构将进一步向科技行业倾斜。

面对市场挑战，业主方的策略也在进化。例如，上海陆家嘴集团在张江科学之门项目中打造陆创AI加速器，通过产业孵化来吸引和聚集企业。同时，业主愈发重视现有租户的续租留存，通过提供更优惠的续约条款甚至附加服务来稳定优质租户。

另外，据企业官微披露，期内合景泰富商办旗下多座写字楼项目迎来企业入驻，如软通动力进驻广西合景国际金融广场，辰一昀科技入驻北京合景国际金融广场等，入驻企业涵盖科技、专业服务、建筑等领域，租户结构进一步升级。

商办资产交易方面，据仲量联行数据披露，2025年三季度，上海投资市场总成交金额环比上涨78.1%至149.7亿元，共达成17宗资产交易案例。其中办公楼类型资产以75%的成交金额占比及53%的成交宗数占据首位，显著领先于其他资产类型。

从数据来看，在宏观经济复苏与产业升级双重驱动下，绑定核心区位、高韧性产业与优质运营的办公楼资产，仍将持续成为资本穿越周期的压舱石。

数据来源：观点指数不完全统计

回顾期内办公投资市场的表现，观点指数于往期报告中重点跟踪的越秀金融大厦及上海博华广场的资产交易案例已先后于期内完成。

根据越秀房产基金公告，其出售目标公司50%股权的交易事项已于2025年10月15日正式完成。项目出售已完成核心环节，交易收款17.17亿元，此次股权转让已在市场监督管理局完成登记。

从交易结构看，越秀房产基金仍保留50%的股权，既通过出售部分权益回笼资金、优化财务结构，又避免完全退出优质资产。项目作为广州核心商圈甲级写字楼，已形成稳定租户生态，保留控制权可持续分享长期租金收益。

10月17日，CBRE世邦魏理仕宣布，协助由中邮保险领投的人民币基金完成对上海静安区博华广场的收购，交易对价超百亿元。该交易于2025年第三季度正式交割，超百亿商办资产交易正式落地，进一步印证了核心资产的稀缺性。

观点指数从天眼查获知，该项目已于9月25日完成股权变更，红风筝（上海）房地产有限公司的股东变更为招赢盛博（上海）企业管理有限公司，背后是由中邮保险投资。

基金层面，中邮保险作为领投方，美国汉斯旗下子公司继续担任普通合伙人并负责运营管理，阿布扎比投资局（ADIA）作为共同投资方参与持有。

从交易方式来看，中邮保险对上海博华广场的投资，并非传统的独立收购，而是采用了一种多方合作的基金联合投资模式，集合各方的优势，共同完成了超百亿的交易。资本正从简单的资产购买者转变为共同组建联合体方式，通过共同持有、运营并赋能资产，并从资产的整体增值中获益，实现多方共赢。

除此之外，据观点指数不完全统计，本期录得3单内地商办资产交易案例，总交易金额约34.9亿元，对比上个报告期，交易单数及交易总金额均出现回落。

本期商办资产交易案例聚焦上海、杭州等核心城市的重点板块，进一步说明资本对非核心城市商办资产的规避心态，市场马太效应持续加剧。

其中值得一提的是，上海阳光城总部大厦（滨江国际广场1号楼）的交易属于商办资产用途转型的典型案例。

该项目因原业主阳光城债务危机历经5次流拍，最终以13.1亿元成交（较首次挂牌价21亿元折价38%），买家格美集团计划结合上海“商改住”、“商改酒”政策，将其改造为酒店或租赁住房。买家格美集团是一家业务覆盖酒店、餐饮、旅游等领域的综合性管理集团。

格美集团的改造计划精准匹配当前商办市场的新趋势，即去单一化，增复合性。在目前空置与租金双承压的市场环境下，若继续作为纯办公项目运营将面临较大的经营压力。通过转型为办公+酒店+商业等的混合业态，能有效规避单一办公功能的红海竞争，创造更稳定的现金流。

项目位于杨浦滨江，拥有一线黄浦江景，规划中的江畔烟火市集、酒店等商业配套，正是为了最大化利用其稀缺的景观资源，将办公楼的内部空间价值，延伸为辐射周边的场景消费价值。

而目前上海市正在推动的商务楼宇更新，一个核心思路是不再要求所有楼宇都追求高端化，这与格美集团的改造思路不谋而合，说明市场的解决方案正从单体建筑改造升级为区域生态重塑和精准功能定位。

具体来看，2025年7月发布的《关于推进上海市商务楼宇更新提升的实施意见》明确要求，允许商务楼宇兼容科技创新、商业酒店、服务公寓、文化体育、教育培训、租赁住房等业态，具体兼容业态根据区域定位差异化设置。

同时，9月28日，上海市规划资源局宣布，上海在全市范围划定40个商务单元，首批启动10个试点单元，首次对商务楼宇进行大规模更新。首批试点包括小陆家嘴、虹桥商务区、苏河湾、大宁、大柏树、虹桥开发区、五角场、真如、漕河泾和世博园区等10个片区。

观点指数注意到，近年来，法拍资产在当前内地商办交易中占比提升明显。这类资产通常因原业主的债务问题进入处置程序，普遍存在多次流拍、大幅折价的特点，其加速处置有助于市场出清存量资产。

未来一段时间内，不良资产处置仍将是内地办公投资市场的重要组成部分。而阳光城总部大厦项目的转型也印证了政策对存量商办的引导作用，上海、广州等核心城市或将有更多的类似项目借助“商改”政策实现价值重估。

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