跌9.35%！上海楼市，最新数据曝光….

先说重点，别绕弯儿，十月的二手房成交掉了9.35%，新房里头是高端项目在抢风头，外环外的成交被政策推了一把，不同圈层的人在不同方向上忙活着，这里有时间节点、有数字，也有人在等下一波机会，请往下翻。

2025年10月，上海的新房市场热闹里透着些寂静，新房成交11102套，环比比九月低了些，但也不是摔得稀里哗啦，而是像个喝了半杯酒还没决定要不要加杯的人，犹豫在那儿

热销的楼盘多数卡在市中心和稀缺地段，十月的第43周，也就是10月20日到26日这几天，黄浦区一口气拿下成交面积和总价的双料冠军，成交面积2.02万平米，占全市的15.99%，成交总价达42.25亿元，占全市总价的36.11%，这类数据像是给核心区戴了金手环

8月25日那会儿上海出了个“8·25新政”，说白了就是放宽了外环外的限购并且在信贷和公积金上松了口气，政策一松，外环外的市场就像被催熟的水果，一下子活跃了起来

中指研究院的数据说，这条新政出的第一个月，外环外的新房成交占了全市的73.45%，是年内最高，说明政策效应是实打实在起作用的，时间点要记牢，是8月25日后首月这一波高潮

再说二手房，十月全市二手房成交18483套，这个数字比九月少了9.35%，看着像是掉了坑，但不得不加一句背景解释，十月受国庆长假影响，少了8个有效交易日，节后补回来的是另一种面子——日均成交反而从九月的680套涨到了754套，说明真实活跃度没你想的那么垮

十月最后五个工作日里，那种翘尾行情明显，连续四天每天都超过700套，10月12日那天更是单日1266套，这个数字是自5月10日以来156天里的最高值，这不是运气，这是市场在某一条缝里挤出来的活力

成交里头还有个明显的特点，八成房源成交价比挂牌价低至少5%，也就是说业主普遍让价，这让想买的人有更多砍价空间，买卖双方在这条线上互相试探和达成妥协

从产品和需求来看，总价在500万以下的刚需盘最吃香，这类房源线上咨询热度高得像开了灯，成了市场的主力军，买房的人多数是要住的，不是投机的

但核心区的优质二手房在价位上已经有点寸土寸金的意思，像陆家嘴、徐汇滨江这些地方，豪宅的议价空间缩到3%到5%，找房热度还微涨了1.5%，核心区的稀缺性照样派了用场

外围和核心的分化越来越明显，外围地方价格下调比较显眼，核心区靠资源稀缺和地段优势，价格相对稳住，这种差别不是一天形成的，是长期供需和买家偏好一起拉开的距离

业主那边看到挂牌量多、买家预期弱，就开始给价，这导致成交价被拉低，但同时也吸引了那些真需要的人入场，市场因此维持了总体的成交量稳定

新房那头同质化产品多了起来，竞争随之变得刺眼，买家的决策周期也被拖长了，很多项目的续销批次去化速度放慢，这类现象在十月很明显，说明市场不是一刀切地热，也不是一刀切地冷

可有意思的是高端盘在这样的大环境下却挺得住，富裕买家对地段和品质的要求更坚定，所以这些项目仍旧能领跑成交榜单，形成了明显的分化格局

回到时间线，先是8月25日新政放宽，接着外环外在接下来一个月内成交占比冲到73.45%，到了10月20日到26日这周黄浦区成为成交冠军，整个十月新房11102套、二手18483套，二手环比下降9.35%，但日均成交从9月的680上到10月的754，10月12日单日1266套最高，十月最后五个工作日连续四天突破700套，这些节点和数字都不能丢

供给端的变化也在推动市场分层，好项目不光好卖，它还能撑起一片信心，所谓“好房子”标准被提上日程，意味着将来产品品质会被进一步挑剔和提升，这对改善型需求是一种召唤

写到底了，上海楼市现在的状态像个有点感冒但还能走路的人，核心区高端项目像是穿着好外套的那群人，外围和普通住宅则像是没那么亮眼的市民，谁也别想把整个城市的楼市说得太简单