作者：大嘴房事

前段时间，SOHO中国的潘石屹与张欣夫妇在社交平台晒出一张纽约秋色中的合影。照片里，两人笑容轻松，一派“松弛感”扑面而来。

而几乎同一时间，他们通过家族信托在纽约豪掷6250万美元，购入6宗地块，计划自主开发豪华公寓。

这是潘氏夫妇首次以开发商身份进军美国地产界， 标志着他们正式从“收租婆”转型为“包工头”。

照片中两人笑意盈盈，岁月静好；可回望他们曾经的同行者，却已是冰火两重天。

2025年胡润百富榜显示， 房地产商在前100名中的比例骤降，现在仅剩龙湖吴亚军一人。

回想2017和2018年，内地房地产商在同一榜单前100名中比例达到最高，曾占据三成席位。

如今的他们，命运各异：

王健林被万达的债务熬到暴瘦，这位曾经的中国首富如今不得不频繁出售资产维持现金流，前段时间还领了限高一日游。

而王石退出万科多年后，却还因万科现状受到牵连，一度被限制出境。

宝能的姚振华，目前各种债务违约，被限制高消费，甚至因欠薪被围堵，眼镜都被人打掉了。

至于许家印，更是无需多言，不仅身陷囹圄，连100多亿的家族信托都可能要被“击穿”，拿来偿还债务。

相比之下，潘石屹这个笑容在地产圈里格外的 "刺眼"。

为什么他能笑得出来？说白了， 这是一场从2014年就开始的“精准逃顶”带来的喜悦。

作为从甘肃山村里面走出来地产大佬，他曾经在 90 年代靠海南炒房赚到第一桶金，跟冯仑等人并称为是 "万通六君子"，后来创立SOHO中国，把楼盘一路盖到北京上海。

当国内地产市场最火热、同行们仍在疯狂加杠杆之时，潘石屹却悄悄嗅到了危险的气息。

潘石屹在2018年接受吴晓波采访时，提到两个判断市场的重要依据：租售比和杠杆率。

他当时指出，2018年时国内很多城市的房子租售比都已降到了2%，甚至1%点多，而银行贷款的基准利率是4.9%。

这意味着投资者拿着银行4.9%成本的钱去买房子，然后出租出去只能获得不到2%的租金回报，本质上已不是一个“划算”的生意。

精明人从不恋栈，2019年，潘石屹还差点把SOHO中国卖给美国的黑石集团，如果不是被监管紧急叫停，他又能套现236亿港元。

这不是潘石屹第一次展现其敏锐的市场嗅觉， 早在1995年海南房地产泡沫破裂前，他就有过成功套现离场经历。

一个从海南的“死人堆“里爬出来的人，对于风向的敏感，已经刻入了他的DNA。

当年，作为微博红人的潘石屹，一度被网友称为“潘跑跑”，甚至流传出一句：“别让潘石屹跑了！”

网友喊这句话，倒不是眼红他“逃顶”成功，而是因为他“中国赚钱美国花”！

潘石屹夫妇把资产通过家族信托转到海外，在美国买大楼、买地块，纽约通用汽车大厦和公园大道广场都有他的份。

更讽刺的是，国内公益中鲜少出手夫妻俩，反手却给哈佛、耶鲁捐了2500万美元，换来两个儿子的“名校门票”。

如今，潘石屹夫妇“人在美国”重启地产创业，颇有几分“讽刺感”拉满的意味。

不过，这对夫妇在美国也不是一路顺风：投资电影《月球陷阱》亏到吐血，搞共享办公、卖别墅也屡屡碰壁，如今身家缩水到185亿，跌了不少。

说到底，潘石屹是个“纯粹的商人”。

有人说他最像李嘉诚，赚尽了时代红利，却在社会需要担当的时候，拎着钱袋子“转场”了。

曹德旺曾点评他：“鬼精鬼精的。”但太精了，就容易成“鬼”。

也有人替他说话：至少他没留下烂尾楼，也没捅出天大的债务窟窿，比某些“坑全国”的大佬强点。

但更多人觉得，他是个典型的精致利己主义者—— 在中国捞金，去美国撒钱，责任心不够，爱国心也不多。

商人终究是现实的，当年那个拍胸脯说“不会跑路”的潘石屹，那个高喊“既要成功，也要成仁”的潘石屹，如今把“成功”进行了重新的定义：

不看富豪榜，不争财富名次，而是让财富跨越代际，在异国他乡落地生根。

而仍在国内秋风中凌乱的地产大佬们，只能眼睁睁看着他在纽约的秋色中，笑得愈发灿烂。

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