自1998年中国实行房改政策以来，国内的房地产市场便踏上了一条持续上扬的轨迹。曾经，全国平均房价不过区区2000元人民币每平方米，而如今已飙升至1.1万元人民币每平方米，涨幅惊人，高达5.5倍。尤其是一线城市，如北京、上海、深圳等地，房价更是经历了翻天覆地的变化，从当初的3000元人民币每平方米一路飙升至6.5万元人民币每平方米，累计涨幅超过了20倍。

在过去的一段时间里，坊间流传着一种普遍的看法：无论何时出手购房，都是一个明智的选择。这种观点的核心在于，国内房价长期看涨的趋势似乎是不可逆转的，因此，越早买房越能规避未来房价上涨带来的负担。否则，随着房价的不断攀升，普通家庭将可能永远失去拥有自己住房的机会。

然而，近期的房地产市场走势却悄然发生了变化。从去年下半年开始，国内平均房价已从历史最高点1.1万元人民币每平方米的峰值开始回落。截至今年6月，平均房价已跌至9560元人民币每平方米，跌幅超过了15%。这种调整并非个别现象，统计数据显示，在全国70个大中城市中，已有34个城市的房价水平低于两年前。更有成都、广州、杭州等27个城市的房价水平回落到了三年前的水平，而郑州、石家庄等6个城市的房价更是跌回了五年前的水平。

与此同时，房地产开发商的销售业绩也呈现出大幅下滑的态ру。2022年前八个月，全国百城新房销售面积为85亿平方米，同比下降了44%。其中，一二线城市27个重点城市的销售面积为1306万平方米，同比下滑37%；而三四线城市73个重点城市的销售面积也同比下滑了25%，为1083万平方米。为了提振低迷的市场，各地政府纷纷出台了一系列房地产政策的松绑措施，包括降低首付比例、下调贷款利率、发放购房补贴、取消限购政策以及提高公积金贷款额度等，意在为房地产市场注入新的活力。

面对当前房地产市场复杂的局面，市场上存在着两种截然不同的声音。持乐观态度的“看多派”认为，随着各地房地产政策的不断松绑，未来房价有望迎来一波报复性的反弹。他们建议，眼下正是房价调整的有利时机，应该抓住机会尽快购房，以免错过房价回升后的购房窗口。相反，持悲观态度的“看空派”则认为，房地产市场的深度调整已经成为大势所趋，未来一到两年内购房者可能会面临房产市值缩水的困境。那么，在当前的时点购房，究竟是“吃亏”还是“捡漏”？

首先，不可否认的是，中国政府的房地产调控政策已经取得了显著成效。自2016年以来，中国的房地产调控措施密集出台，到2021年，相关调控次数已高达651次。房地产调控是一个循序渐进、逐步显效的过程。从2021年下半年开始，国内房地产市场的调整趋势已逐渐显现，并且这种趋势一旦形成，便难以逆转。此外，当前中国城镇化进程的放缓、城镇居民住房供给的日趋饱和、年轻人结婚率的下降以及大规模棚户区改造工程的结束等一系列因素，都将进一步巩固和强化房地产市场的调整态势。

其次，居民的购房意愿正在持续下降。今年以来，疫情的反复以及各行各业普遍面临的经营压力，导致许多企业进行裁员和降薪，这无疑大幅降低了普通民众对未来收入的预期。因此，不少人已经暂时搁置了购房计划。中国人民银行的问卷调查也显示，当前居民更倾向于将资金用于储蓄，而非投资和消费。居民购房需求的快速萎缩，很可能会导致房价进入一个长期的调整周期。因此，在今明两年内购房，很可能面临“吃亏”的局面。

最后，值得注意的是，目前全国各地都在加速推进保障性住房的建设。未来几年，大量的廉租房和共有产权房将陆续投入市场。这意味着，初入职场的年轻人可以选择租房解决居住问题，而中低收入群体则可以考虑购买共有产权房。这将有效地分流一部分原本流向商品房市场的需求。届时，投资投机性需求将逐步退出，商品房市场将更加回归其居住的本质属性，价格也会随之趋于合理。因此，在今明两年内购买商品房，与其说是“捡漏”，不如说是为当前依然高企的房价“买单”。