观点指数在9月26日观点指数研究院发布的《收入普降 | 2025年9月商办与办公空间发展报告》中，观点指数注意到，办公空间服务品牌与业主方深度绑定成为新趋势。

据国家统计局披露的数据，2025年1-8月，全国办公楼开发投资额和销售额累计值分别为2301亿元和1776亿元，分别同比下滑17.8%和7.9%。

从数据走势来看，办公楼投资端和销售端已连续多月出现下滑走势，开发商信心持续低迷，企业对办公扩租、购置仍保持谨慎，需求尚未实质性回暖，行业仍处于量价寻底的阶段，真正的复苏需等待企业盈利与扩张信心获得实质性改善。

同期办公楼新开工面积与竣工面积形成鲜明对比，两者面积累计值分别为991万平方米和933万平方米，前者同比下滑21.9%，后者同比上涨9.3%。

其中竣工面积增长是历史项目收尾而非新增供应扩张，当前竣工的项目多为2022-2023年开工的存量项目，受此前开发周期规划影响，2025年进入集中交付期，办公楼市场面临短期库存压力。同时，新开工收缩将逐步缓解长期供需失衡，核心城市核心商圈的优质办公楼或率先迎来供需改善，资产价值与租金有望触底回升。

办公租赁市场表现上，观点指数筛选重点八城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、南京以及武汉），监测办公物业的平均租金走势情况。

数据来源：同花顺，观点指数整理

2025年8月，重点8城办公楼平均租金单价为2.52元/平方米/天，环比7月下跌6.9%，同比跌幅扩大到15.7%。

8月租金已连续6个月下行，且环比跌幅较7月（-0.8%）显著扩大，办公租赁需求端持续走弱，企业扩张及搬迁需求不足，市场去化压力加大。

同时，城市间继续分化。其中上海实现逆势上涨，租金单价环比增长5.07%至租金3.73元/平方米/天，是唯一环比正增长的城市，金融及专业服务业需求仍具韧性。深圳租金环比持平，同比仅微跌1.6%，表现相对稳健。

其余城市普跌，环比跌幅从1.16%到22.57%不等，广州、南京、武汉及南京等地租金跌幅均超两位数，办公租金持续承压。

在新增供应压力不减、经济复苏力度有限的背景下，预计9–10月租金仍将承压。若政策端加大对中小企业的租赁补贴或税收减免，四季度跌幅有望收窄，但全年整体仍呈量缩价跌的格局。

办公市场细分领域，据中小企业协会发布的最新数据显示，2025年8月中国中小企业发展指数（SMEDI）为89.1，较上月上升0.1点，高于去年同期，中小企业发展韧性持续显现，但复苏基础仍需巩固。8个分项指数表现为4升3降1平。

数据来源：中小企业协会，观点指数整理

分行业表现来看，住宿餐饮业以0.5点的涨幅领跑，工业、批发零售业以及社会服务业等基础性行业稳步微升，内需回暖对中小企业发展有一定的支撑作用。

与消费场景恢复、服务需求释放直接相关。工业、批发零售业等基础性行业稳步微升，反映内需回暖的支撑作用。但建筑业指数下降0.5点，受房地产投资低迷与基建增速放缓双重拖累，叠加下游项目停建缓建等因素影响，行业中小企业承压明显。

整体来看，中小企业受益于消费复苏与生产回暖。不过效益改善滞后、部分行业深度调整等问题，仍需政策精准发力缓解或解决，尤其需缓解资金压力并优化劳动力配置，以巩固复苏势头。

作为办公空间行业需求端的重要来源之一，中小企业发展态势与办公空间服务市场的需求结构、运营模式及行业趋势紧密联动。

数据来源：观点指数不完全统计

据观点指数监测，本期新增签约/开业的项目共计11个，对比上个报告期有所增长，办公空间服务商扩张积极性实现大幅提升，以WeWork中国、创富港、高格办公空间等为代表的样本企业均有新项目落地/亮相。

城市布局上，WeWork中国、创富港、高格办公空间等企业均将资源集中于上海、深圳、广州等一线及新一线城市，偏好城市副中心或新兴商务区，如上海五角场、深圳前海自贸区、广州琶洲电商总部区等，兼顾租金成本与政策红利。

产品端差异化竞争加剧，WeWork中国以经典空间结合励帷2.0创新模式进一步升级上海区域布局，其与国华中心合作的全新办公社区将延续励帷系列现代简约的高端装修风格，打造开阔共享区、精致茶水间与设计感独立办公室，满足企业品牌形象需求。

空间打造上，办公空间服务商普遍采用可拆分户型，如创富港1-10人间独立办公室、WeWork的20-100人模块化空间，适配中小企业扩张需求。

与此同时，观点指数注意到，办公空间服务品牌与业主方深度绑定成为新趋势，例如，期内WeWork与瑞安办公三度合作开发武汉企业天地项目，高格与大悦中心累计合作面积超10000平方米。

整体来看，头部品牌在经济波动期加速布局，通过高性价比与灵活租期抢占市场份额。

除此之外，本期商业办公细分领域迎来新入局者。8月28日，英格卡集团全新共享办公空间Hej!Workshop，在上海正式启幕。

英格卡集团选择以其在中国运营的首座甲级办公产品上海长宁荟聚办公E栋为切入点，以甲级办公楼的运营标准自主运营管理。

在场景打造上，Hej!Workshop把握企业灵活办公需求，推出独立办公室、灵活工位、会议室、电话亭及室内外活动空间多种选择，搭配长短结合的租期模式，满足小规模企业、初创企业、自由职业者、小型工作室等多样化需求。

商业+办公协同成为该项目的流量密码。依托购物中心成熟的商业配套，项目的办公客群可直接转化为商业消费客群，商业客流也能为办公空间带来潜在客户，形成双向引流的闭环。这既降低了办公空间的配套运营成本，也提升了商业体的非营业时间的活力。

数据来源：企业业绩，观点指数整理

另外，已披露2025年中期业绩的办公空间服务商整体表现稳健。其中，2025年上半年，IWG集团系统总营收达到22亿美元，同比增长2%，创下历史新高。调整后的EBITDA（息税折旧摊销前利润）同比增长6%至2.62亿美元，集团营收为18.5亿美元，略低于去年同期，主要由于部分中心关闭及数字与专业服务板块一次性合同的影响。

值得一提的是，IWG集团轻资产模式成效显著，管理与加盟业务高速增长，2025年上半年，该板块系统营收同比增长26%至3.61亿美元，费用收入同比增长43%至5000万美元，其中经常性管理费收入实现了2.6倍的增长。这主要得益于其全球范围内的新中心开业数量，上半年共新增338个中心，其中97%为轻资产模式，显著降低了资本支出需求。

轻资产战略下，IWG集团全球办公中心网点数量增长至4260个，办公室突破100万间。

同期创富港营业收入为3.84亿元，同比微降0.73%，主要因部分门店到期关店导致经营面积减少。截至6月底，创富港全国签约门店280家，业务聚焦深圳、广州、北京、上海、杭州、香港、成都、宁波、长沙等九大城市，经营面积合计37.93万平方米。

同时盈利能力有所提升，其中归母净利润同比增长40.75%至3978万元，扣非净利润同比增长35.17%至3609万元，毛利率为40.11%，同比提升1.89个百分点，得益于成本控制和关店减亏。

同期研发投入827万元，同比增长4.7%，重点升级BCMS商务中心管理系统、BITS智能电话系统，提升多门店远程管理效率。

从数据来看，创富港通过关闭亏损门店以及严控成本实现利润增长，在联合办公行业加速整合的背景下，公司盈利改善的确定性较高。

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