回顾楼市五年，那叫一个利好不断，实际房贷利率从21年近6%，减少现在的3%多点，直接干少了一半。

这巨大的利好，从还款压力上讲，那是大大小于从前，那想必楼市是如火如荼，让人流连忘返？

错，恰恰相反，新房市场建设规模却在同步减半。

以上是从利好多少去判断楼市好坏的人会犯下的一个错误三。

这里形成了一个矛盾的点，利好越多楼市越差？这让人怎么理解的了呢？

因果关系就搞错了三，并不是利好多了，所以楼市变差了，而是楼市本来就要变差，所以出了很多利好，让楼市变得没有原本的那么差。

这种方式能有效减缓楼市下行，却没法做到触底反弹，因为利好太多，大家开始习惯，后面要更大的剂量才能维持前点，这些刺激短期有效，但达不到可持续的点。

就像国补一般，大家都习惯了国补省钱后，没国补的时间，企业和消费者就两手一摊，大眼看小眼。

所以，今天的论点就是如何做好房地产市场中的一环，库存调控这个点。

这里以成都楼市新房市场库存现状为出发点，做一个示范。

一、发现问题

成都楼市新房市场现有库存房源约9.5万，分布在23个区域里面。

把各区域各项目按照库存由多到少的顺序进行排位求和，结果见上面。

其中各区域库存最多的23个项目总和接近1.5万套房源。

各区域库存排名第2的23个项目总和是1万套房源。

然后随着排名增加，库存总和呈现指数形态的递减。

这样的形态分布就非常具有看点，我们把他们换算成库存的份额再直观看看。

排名第1的各项目库存总和占了大成都库存总和的16%。

排名第2的各项目库存总和占了大成都库存总和的11%。

排名第3的个项目库存总和占了大成都库存总和的8%。

从这里面我们就能得出一个惊人的答案，各区域排名前3的各项目累计库存总和占了大成都实时库存总和的35%，约有3.3万套房源。

看到这里有没有两眼发光的感觉喃？

要是，成都新房市场能瞬间少掉这3.3万套的包袱房源，整个市场会不会瞬间被盘活，而触底反弹呢？

带着这样的疑问我们继续往下看。

二、分析问题

水桶效应。

一个水桶能装多少水，并不是由最长的那块木板决定的，而是由最短的那块木板决定的，这点大家都能达成共识，这非常简单。

但如何处理最短的那块板，大家却有不同的方案，而这才是重点。

可以再找半块木板，补齐短板。

也可以找一块新木板，替换短板。

还可以再激进，在找不到新木板的情况下，直接就摘除短板，甚至还能再把短板围成一圈加在长板上面。

前两种方案都需要有新木板的参与，换而言之，需要引进新的资源，然后还要把新资源加在短板上面，这想想有点不符合资产管理的理念呢？

好铁要用在刀刃上面，上面的操作就完全违背了这个点，把点加在了最不擅长的上面。

要是后面又出现一块短板，是不是又要占用资源，每次都缝缝补补，解决不来问题三。

而这种操作像不像楼市里面，市场下滑的时候，发出的各种利好呢？

引入各种利好资源，为了弥补市场出现的各种短板？

最后反反复复形成了无效循环？

而第三种方法就完全不需要引进新资源，直接就拔掉短板，再围成一圈，加高水桶的外立面。

整个新水桶没有引进任何资源，横向周长虽然减少了一块板，但同时变废为宝，加在了纵向外围上面。

整个水桶的容积是扩大还是缩小，那还不一定呢！

所以，这个方案不占用新资源，只是将原由的资源进行的合理的变换，就形成了完全不一样的局面。

建立了这样的理论基础后，我们再回到楼市里面，看看对于库存的宏观调控，我们能学到一些什么呢？

三、提出方案

从上面的实际案例和理论分析中出发！

提出“新房市场预售许可暂缓机制！”

注意，它不是减少新开房源的预售许可数量，这会直接让销量阻断。

而是允许或要求少数已取得预售许可证的房源暂缓销售进程。

这非常简单的一个操作实现了无效房源的退出机制。

1、首先，我能从开发商的角度出发！

大家想想为啥有那么多本来就不好卖的房子，还要不断的取证，然后为整个市场添堵？

原因就在于取得预售许可证之后可以抵押给银行，然后部分回款，充实资金流！

你不让开发商取证，就没法抵押给银行，就等于直接掐断了开发商的资金流。

资金流一断，开发商就跑路，项目就烂尾，购房者的就打水飘，这事情不少见。

所以，理解到这点，就知道为啥开发商明知道房子不好卖，还要不断取证，而管理者也明知道房子不好卖，还要不断允许开发商取证。

这背后的关键点就在于取证后可以抵押，盘活现金流！

那有没有一种方法，能达到同样的效果，又不会加大市场库存和开发商之间的竞争了？

2、然后，我们从管理者角度出发！

开发商取证上市销售或抵押，我们照旧不变！

但是其中库存排名太靠前的项目和房源，根本就没市场的房源，那就要找你好好谈谈！进行预售许可的暂缓了三！

预售许可暂缓后的房源，就能直接从库存里面快速的划掉了三。

库存的定义是有销售资格但是又没卖出去的房源才能叫库存房源。

而销售资格被暂缓的房源，就不能算进库存里面了三。

同时还意味着原本要花在这些项目上的营销资源被快速释放了三，为整个市场添堵的点就疏通了三。

只要大成都23个区域里面，每个区域暂缓一个项目资格。

那瞬间可以降低库存房源16%，同时释放对应的营销资源，加在其它项目上面。

只要大成都23个区域里面，每个区域暂缓2个项目的资格。

那库存能瞬间少点27个点，同时释放对应的营销资源，加在其它项目上面。

就不用像今年这样，开盘压一年，才少了2万套库存房源，并且减少的还是不难卖的，难卖的还是一如从前！

3、接着，我们从资源管理的角度出发

成都楼市全23区各项目库存排序后所对应的销售份额总和见上面！

其中库存排名第1的各项目总和对市场的销量份额贡献是4%！

库存排名第2的各项目总和对市场的销售份额贡献是5%！

库存排名第3的各项目总和对市场的销售份额贡献是4%。

换而言之，库存排名前三的各项目总和对市场的销售份额贡献是13%。

于是我们得到库存排名前3的各项目对市场的销量库存份额的贡献见下面。

这些项目占了35%的市场库存，却仅提供了13%的销量。

换而言之，占了35%的市场资源，却仅仅做出了13%的市场贡献！

而这就是整个成都楼市中库存方面的最短板，末位项目的负效应，阻止市场向前。

我们要做的，不是再往里面投入大量资源，想法设法帮这些本来就难以卖出去的房子卖出去。

而是要把这些房子从市场中拎出来，通过暂缓销售，让他们为市场做贡献。

这对市场整体才是最有利的一面。

4、最后，我们从被暂缓销售许可的开发商角度

理想很丰满，现实很骨感。

好处都让购房者、管理者、以及正常销售的开发商占完，那被暂缓销售的开发商能有什么收获了？

“再销售资格和二次定价权”

开发商心里都是有B数的，哪个项目能卖的咋样，开盘之前他都调查统计完。

末位项目的开发商唯一要上市销售的点，就在于预售能抵押，可以进行资金循环。

所以，销售许可暂缓，并不妨碍他们进行同样的操作，不阻止资金的流动变现。

它更像是一种对弱势房源的财产保全，卖不出去还要卖，就只能降价扰乱市场，暂停销售反而提前阻止了这类事情的发生。

经过一定的时间后，或在市场回暖的时候，又或是找到大客户，找到新出路的时候，可以继续销售，并且赋予二次定价权，总之就是给奖励三。

而这样是不是可以让这部分开发商变得心甘情愿，是这个方案的关键一点。

好了以上内容就是本期给大家分享的房地产市场库存方面的个人片面认知。

本文原创手写文字3000，感谢成都住建的数据源，感谢各相关人士的建议和指点。

高品质市场分析，多看第1行情三。