一场起源于传贳房的金融风暴，正让韩国楼市付出惨痛代价。曾经靠“空手套白狼”炒房的游戏，如今变成噩梦连连。

韩国首尔江南区，一位中国投资者看着手机上的房价走势图，眉头紧锁。他手中持有的三套公寓， 过去一年已缩水近40%。与此同时，他的手机不断收到东京不动产中介发来的推荐信息。

“现在抛售已经来不及了，只能眼睁睁看着资产蒸发。”这位不愿透露姓名的投资者苦笑着说。他并非个例，在韩国楼市暴跌的浪潮中，中国买家们正在悄然转移阵地。

全租房模式，韩国楼市的“特洛伊木马”

在韩国，一种独特的租房模式——“全租房”（又称传贳房），成为这轮楼市崩盘的导火索。这种模式看似双赢，却暗藏致命风险。

全租房规则很简单： 租客向房东支付相当于房价50%-80%的保证金，即可免费居住两年。合同到期后，房东全额返还保证金。对租客而言，相当于无租金住房；对房东来说，则获得了一笔可观的无息贷款。

在低利率时代，这一模式风靡韩国。 20岁至40岁的租户占全租房租户总数的70%。房东们将收到的保证金投入楼市，购买更多房产，然后如法炮制，继续出租收取保证金。

“这就像击鼓传花的游戏。”在首尔从事房屋中介工作的桂明鉁形容，“只要房价一直涨，大家都能赚钱。”他身边80%的韩国人选择租房而非买房。

然而，这种建立在房价永远上涨预期上的模式，一旦遇到利率上调和市场转向，便会立刻崩塌。

2022年，韩国央行为了应对通胀， 开始激进加息，基准利率从0.5%飙升至3.5%。房贷利率随之水涨船高，达到7%-8%。

这一猛药直接扼杀了楼市的热度。加息后，租客通过贷款支付全租房保证金的成本大幅提高，选择全租房的人数锐减。与此同时，月租房的数量首次超过了全租房。

房东们的好日子到了头。他们原本依靠新租户的保证金来归还旧租户的押金，现在新租户减少， 资金链开始断裂。一些房东甚至选择“携款跑路”。

2022年，韩国发生了2073起全租房保证金吞没案，涉及金额高达7000多亿韩元。有专家预计，2023年全租押金损失可能达到1.8兆韩元。

首尔房价暴跌，中国买家受损

首尔部分地区房价暴跌30%-40%，成交量暴跌70%以上。曾经每平方米高达15万人民币的首尔公寓，如今价格大幅缩水。

在这轮暴跌中，外国投资者也未能幸免。2023年4-5月，257名外国人在首尔购买房产，其中中国买家118名，占比近一半。这些中国买家主要集中在松坡区。

一位在韩中国留学生表示：“几年前考虑过在韩国买房，现在很庆幸没有入手。”2014到2015年间，她在韩国咨询过置业事宜，但囿于对外国人的限制而放弃。

韩国楼市暴跌的消息传到国内，引起了不少中国投资者的担忧。这些投资者中，有的在韩国楼市投入了大量资金，如今面临严重缩水。

随着房东资金链断裂， 越来越多的全租房租客面临保证金无法收回的风险。韩国央行统计显示，约16.3万名承租人可能无法收回押金。

一些极端案例触目惊心。在仁川，一位租客因失业加上房东不还9000万韩元（约50万人民币）押金，选择了服药自杀。

更令人震惊的是， 持证房地产经纪人和经纪助理涉嫌全租房诈骗。在检察机关调查的970人中，40%以上是专业人士。

面对风险，韩国出现了“逆全租”现象：房东为挽留租客，避免资金链彻底断裂，甚至向租户倒贴房租。

韩国政府的救市努力

面对楼市危机，韩国政府并非坐视不管。文在寅执政期间，曾 28次推出政策抑制房价，但效果不彰。

2022年6月，尹锡悦政府上台后，推出了房地产改革政策。包括为限制房租涨幅的房东提供税收优惠，以及面向青年和新婚夫妇的长期还款政策。

韩国国民银行也多次下调住宅抵押贷款和全租房贷款利率。但这些措施主要对新增贷款有效，对于已陷入困境的房东和租客帮助有限。

专家认为，韩国楼市的问题在于过度金融化。全租房制度助推了“炒房”，加大了租赁市场和产权房市场的风险。

随着韩国楼市陷入困境， 部分中国投资者开始将目光转向日本东京。东京楼市相对稳定的政策和透明度，对其具有一定吸引力。

一位不动产中介透露：“最近咨询东京房产的中国客户明显增多，很多人直言是从韩国市场转过来的。”

与此同时， 韩国本地投资者也加入海外置业行列。新加坡、泰国和马来西亚的楼市都出现了韩国投资者的身影。

这种资本转移正在引发东亚地区楼市格局的变化。东京等城市的房价开始出现温和上涨，与韩国楼市形成鲜明对比。

韩国楼市的警示

韩国楼市的崩盘，为其他国家的房地产市场敲响了警钟。 过度依赖杠杆的房地产模式，在利率变化面前异常脆弱。

首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池指出，中国在发展长租公寓过程中，应防范“二房东”过度融资带来的风险。租赁市场的贷款发放需要谨慎。

韩国经验表明， 房地产政策需要平衡市场活力与金融风险。单纯依靠金融杠杆推动的市场，最终可能付出沉重代价。

有专家建议，建立政府租赁平台，鼓励租赁双方“手拉手”直接交易，减少中介环节可能带来的风险。

当韩国楼市还在探底之际，部分海外投资者已悄然布局东京、新加坡等市场。然而，韩国普通民众却要承受资产缩水和保证金打水漂的双重打击。

“韩国楼市最大的问题不是价格下跌，而是 杠杆游戏的彻底暴露。”一位市场观察家指出，“当潮水退去，才知道谁在裸泳。”