各位头条的朋友们,最近北京的二手房市场,可谓是冰火两重天!政策暖风刚吹,市场数据却透出阵阵凉意。今天,我们就来扒一扒这背后的真相。
一、核心数据触目惊心,市场天平彻底倾斜
先上一组最硬核的数据,这也是市场最真实的脉搏:
挂牌量“堰塞湖”:截至9月11日,北京二手房后台挂牌总量高达16.46万套,而前台展示的也超过14万套。这个数字什么概念?这创造了历史新高,意味着市场上每时每刻都有海量房源在争抢有限的买家。
成交量“持续低迷”:再看成交,9月份过去11天,网签累计4344套,算下来日均仅395套。哪怕考虑到网签滞后性,这个水平也绝对称不上“金九”。庞大的房源就像挤在出口,但门只开了一条小缝。
价格“跌跌不休”:最戳业主心窝的是价格。挂牌均价已降至55261元/平方米,并且还在持续阴跌。这说明什么?说明房东们的信心正在被磨灭,议价空间越来越大。
(点评:数据不会说谎,高挂低成交是当前市场的“新常态”,买方拥有了前所未有的主导权。)
二、“认房不认贷”热度消退,市场重回理性
9月初“认房不认贷”政策一出,朋友圈的中介们狂欢了一把,带看量确实激增。但这股热情仅仅维持了一周!就像一剂强心针,药效猛,但去得也快。
政策主要利好的是“卖一买一”的置换群体。结果就是:想买新房的人,纷纷把老房子挂出来卖,反而在短期内加剧了挂牌量的堆积。而对于真正的首刚购房者,面对依然高企的总价,只能感叹“心有余而力不足”。
(点评:政策本想点燃一把火,没想到先添了一堆柴。市场去化速度跟不上房源增长速度,结果是库存越来越高。)
三、区域分化加剧,“价格战”已成唯一出路
现在北京的市场,已经不是那个“闭着眼买房都能涨”的时代了。除了少数核心区的优质学区房和产业板块还能勉强支撑,大部分区域,特别是老旧小区和远郊区,已经完全沦为“价格战”的主战场。
中介内部流传着一句话:“没有卖不掉的房子,只有卖不掉的价格。”现在的高价房源,连看的人都没有。业主如果想快速变现,唯一的选择就是:比别人降得更狠,一步到位给出“诚意价”。犹豫、试探性降价,只会让自己变成市场的“背景板”。
(点评:这是最真实的买方市场。买家可以从容不迫地“海选”,而卖家则要面对残酷的“竞聘”。)
【看法与展望】
在我看来,北京楼市正在经历一场深刻的“价值回归”。过去的普涨神话已经终结,未来将是分化与沉淀的时代。
对于购房者:这无疑是难得的淘金期。你有大把的时间和筹码去谈判,去挑选那些真正降到位、性价比高的“急售房源”。但切记,不要盲目追涨热点,更要避开无产业、无学区、无品质的“三无”房产。
对于卖房者:如果你不是诚心卖,建议先下架观望。如果你是诚心出售,那就请放下身段,认清现实。参考同小区最近的实际成交价,而不是你邻居那套挂了半年都没卖掉的挂牌价,给出一个能瞬间吸引买家的价格,才是最快的出路。
预计未来几个月,这种“高挂低交”的态势还会延续,价格的下行压力依然存在。市场的底,不是政策喊出来的,是买卖双方用真金白银博弈出来的。
最后,也想和大家互动一下:
如果你是买家,你现在会选择出手抄底,还是继续观望?
如果你是卖家,你会选择大幅降价以求快速变现,还是再扛一扛?