最近上海楼市淡季数据有点 “扎眼”—— 二手房成交量环比跌了 7%，不过仔细看结构，你会发现：刚需与改善群体正用钱包投票，悄悄改变市场逻辑！

首先，成交量虽降但韧性犹存：7 月成交约 1.93 万套，虽然环比 6 月降了 7%、同比去年也微跌 5%，不过日均成交仍在 600 套以上。天气确实是个 “拦路虎”，高温 + 台风让看房积极性受挫，全月仅 4 天日成交破 900 套，但注意到没？月中下旬周末成交明显回暖，周均量也在上行，说明市场在慢慢 “解冻”。

真正值得划重点的是成交结构的变化：

极刚需群体（总价 300 万以下） 占比突然跃升 3.97%，首次购房者和年轻家庭正抓住价格窗口 “上车”，这类房源在中外环及五大新城板块流通加快；

刚改（500-700 万）和改善（900-1100 万）需求同步走强，占比分别涨了 0.75% 和 0.65%，换房链条开始顺畅转动 —— 卖掉老破小，置换品质次新或近郊新房的家庭明显增多；

但高端市场（1500 万以上）却在收缩，内环内大户型受新房挤压议价空间收窄，房东们要警惕挂牌策略调整啦。

再看政策面，虽然暂时没出新招，但 “稳市场” 基调明确。中央和地方都在加速城市更新，上海的《城市更新‘十五五’规划》重点推进老旧小区改造、住房保障，长远看会提升二手房整体品质和居住价值。不少机构分析，若 2 万套成交线长期承压，可能倒逼政策加码，8、9 月或迎窗口期，刚需和改善客群不妨提前布局。

一句话总结：淡季不是退潮，而是需求在重构。刚需和改善群体正成为市场 “定海神针”，核心逻辑从 “抢地段” 转向 “算性价比”。想买房的朋友，现在正是挑笋盘、谈价格的好时机，但记得结合自身置换需求和资金规划，理性决策才是关键。