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我喜欢没事儿翻贝壳APP，每翻一次，都能发现一些惊喜的房价。

这两天我把郑东新区的二手房翻了一遍。然后发现了一个现象。时至今日，东区的房子一点也不高不可攀了。

东区出现单价低于1万房源的小区，盘盘数数能有十几个。而且有的价格真的是便宜的不可思议。

比如说这套海知音的小户型，37平的一室才23万，单价仅仅6106元/㎡，创了老东区价格的新低。

比如这套润城时光里的89平大两房，房龄不到10年的次新房，单价才7800元/㎡，比三环外的刚需小区价格还要低。

比如说这套怡景嘉园194㎡的大四房，地铁1号线黄河南路站的核心位置，聚源路小学总校学区房，单价仅仅8200元/㎡。性价比拉得满满当当。

除了这些已经打破小区历史低价的房子，东区还有十几个小区都出现了单价1万以下的房源。为了让大家能够清楚明白的找到东区高性价比的房源，我把这些单价1万以下房源的小区做了个梳理，放到了下面的表中。

在这些小区里面，有些小区的价格一直是在东区属于比较垫底的存在。

比如一品中央和博澳福泽门，一品中央2019年时成交价在1.4万，现在成交价在7000多。博澳福泽门均价在1.7万，现在成交价8500左右。之前是东区房价的垫底小区，现在依然是。

有的小区则是从高峰时价格跌落，这一跌就落了千丈。

比如卢浮公馆，卢浮公馆房价最高时出现在2018年，137平大三房单价高达2.4万/㎡，89平小两房单价高达2.3/㎡万，现在小两房成交价在9000出头，大三房成交价1.1万左右，房价下跌了61%，相当得吓人。

不管是曾经的垫底房价小区，还是现在房价从高处跌落的小区，在东区超高性价比的房价背后，都各有各的逻辑。而这些逻辑可以普适到全郑州的买房选筹。

东区就是买房选筹的试炼场。在片区地段恒定的前提下，各个小区用10年时间的一涨一跌告诉你，到底这10年间郑州的买房逻辑哪些发生了变化，哪些逻辑依然适用。

如果你关注东区，我给大家准备了一份非常实用的资料合集：

① 东区1-5月成交TOP20小区

② 东区近5年二手房涨跌幅对比

③ 东区学区梯队排行及对应二手房点评

④ 东区未来供应地块分布

⑤ 东区关注度较高的二手/新房点评

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我从上面东区超高性价比的小区涨跌中，来告诉你们买房的逻辑变化。

上面小区的房源，之所以跌出比主城还具有性价比的价格，都是有原因的。

海知音的小户型之所以能够刷新东区最低价，堪比县城价格，是因为这个小户型是单气筒子楼，而且是令人恐怖的4梯56户。想象啊，一层56户什么概念，几乎和住宿舍差不多。同小区的其他大户型成交单价在1万上下。

而一品中央和博澳福泽门，这两个东区门槛小区的房价如此低，主要是因为三个，位置、房龄和品质，这两个小区被东区安置社区包围，居住氛围不够纯粹，小区品质比较一般，又没有好的学区加持，再加上博澳福泽门换物业前物业维护不好，而现在房龄变老之后，小区的衰败感就现出味儿来。

同样因为房龄衰老房价下跌速度较快的还有两个小区，一个金色年华，一个龙祥苑。

金色年华是财政厅的家属院，属于东区难得的低密小区，也是聚源路小学总校的学区房，但是因为房龄超过了20年，再加上没有电梯，房价折价比较厉害。龙祥苑也是同样的道理，虽然有聚源路学区优势，但是房龄的劣势越来越明显，价格就一低再低。

这里面还有一个小区比较典型，就是卢浮公馆。卢浮公馆从位置和小区品质上来说都是不错的，当初是作为绿地进郑州的标杆项目而存在，曾经各级领导人也没少来参观。而现在房价跌幅高达61%，主要的原因就是物业。物业服务拉胯，使得交房十几年的小区不少设施都出现衰败和损坏，小区租户较多，管理混乱，导致房价下降厉害。这是典型的物业造成房价贬值的案例。

除了以上小区，其余的小区如旭日龙园，就是个极刚的小区，曾经因为违规加盖办不下来房本，现在虽然可以办下房本，但是因为品质实在拉胯，康平路+96中双学区都无法撑起来房价。如润城时光里，主要是因为位置的问题造成房价极低。还有瑞豪上林苑，小区户户带露台，奇偶错层分布，但是因为位置和小区品质，导致出现价格1万/㎡以下房源。

所以东区这些房源为什么超高性价比，总结起来原因就是这几个——

周边位置尴尬有硬伤、品牌和物业拉胯、房龄变老、小区品质差、产品设计老化。

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这些小区的缺点里，就藏着影响二手房价的底层逻辑，影响小区房价的底层逻辑，有的相较于10年前发生了变化，有的如同买房定理一样，依然是恒定的原则。

变化的逻辑有这两个，我来给你们聊一聊。

第一个逻辑就是学区价值虽然依然扛打，但是重要性比之前变轻了。

当房龄变老，或者小区品质不好时，即使有第一梯队的学区加持，房价未必能够保值。这是现在体现出来的问题，从明后年开始，可能会更严重，因为明年上小学的孩子是2020年出生的孩子，人数会被2020年以前减少。

第二个逻辑是物业维护在房价稳定中的重要性大大增加。

这个也是以后的新趋势。因为去年提出了房子的养老金制度，建立房子养老金制度之后，物业维护的好坏可不仅仅是体验好坏的问题，甚至涉及到业主需要掏的维护费用。这就会让物业差别大的小区在房价上产生分化。

没有变化的逻辑是哪些呢？这个恒定法则希望大家可以看到。

第一个逻辑是位置依然是最重要的。地段，地段，永恒不变。

第二个逻辑是品牌+物业，这两个加在一起保持住了小区品质和后期维护的上下限。

第三个逻辑是小区品质。这个品质指的是开发商真金白银的在小区绿化、建材、外立面等方面的付出，是要花钱的，而不是靠概念和设计撑起来的品质。

第四个逻辑就是房龄，房龄超过15年之后，房龄影响房价的权重大大增加。

这些是恒定的买房选筹规则，10年前是这样，10年后也是这样，而且它们的重要性排在其他因素如户型设计、赠送面积、河景湖景、地铁商场等的重要性前面。

这些规则才是买房选筹真正需要重视的方向。

最后，如果你关注东区，我给大家准备了一份非常实用的资料合集：

① 东区1-5月成交TOP20小区

② 东区近5年二手房涨跌幅对比

③ 东区学区梯队排行及对应二手房点评

④ 东区未来供应地块分布