现在看来，房地产市场仍然处在一个非常关键的调整阶段，虽然说大方向上，有各种利好政策的组合加持，市场有向好趋势，但是短期内，又出现了回落。

中指在近日公布7月份百城房价数据显示，百城二手住宅均价为13585元/平方米，环比下跌0.77%，同比下跌7.32%，同环比的跌幅比例相较上个月都出现了扩大趋势。二手房市场作为楼市晴雨表，其波动趋势关乎我们对未来政策调整的判断。

2024年9月那么猛的政策难道对市场无效吗？我想说，当然有效，去年四季度市场表现不错，尤其是今年实现了良好的开局，一季度迎来了小阳春。但是到了6月份、7月份市场有向下低头之势。究竟是什么原因让楼市至今还在下跌呢？

8月6日，前北京大学国家发展研究院院长姚洋和孟晓苏在接受《聊一波》视频采访时对当前房地产市场面临的诸多问题进行了分析解读，甚至把房地产市场止跌回稳的难度进行了剖析，房地产市场为什么这么难稳住？

姚洋最近有点火，从北京转向上海，他的吐槽引发了热议，这里就不参与评论了。如今姚洋已经是上海财经大学滴水湖高级金融学院院长。

无论是姚洋还是孟晓苏可以说对房地产的研究都很资深了，所以也都有独到的见解。

说实话，今天还在谈房地产未来有没有潜力，这个问题并不难，如果选好参照物就很好回答。如果房地产跟当年最辉煌的时候比，我告诉你，房地产已经告别高速增长的时代，这跟过去的模式已经被淘汰有很大关系，再说，花无百日红，哪里有什么永远？

房地产走到今天也是必然的，理性来说，城镇化率已经达到比较高的水平，人口增长红利已经大不如前，所以，加上老百姓虽然还在为住房发愁，但是整体上房子总量并不缺，那么也就意味着房地产不可能回到过去那种高速模式了。

但如果你要说那房地产要完了，我会告诉你，并非如此，尽管城镇化率已经比较高，但是并没有达到天花板的地步，还有发展空间，虽说总体住房需求不像过去，房屋总量也不少，但是真正不让老百姓为住房发愁的奋斗目标还很长，还有很多人没有房子住，也有很多人好多房子住不过来。更何况，改善需求是无止境的，好永远没有尽头。

所以，房地产长期看，尽早放弃幻想，短期看，调整正是为了未来更好地健康发展。这些就不多说了。我们看看当前房地产为何还那么难以迅速进入止跌回稳的状态呢？

按照孟晓苏的意思，问题出在政策执行层面，虽然说国家出台了很多有力政策，但是在执行环节不到位，很多限制性政策其实是在房地产出问题的时候就开始执行的，现在已经晚了，尽管如此，依然有一些城市还在执行限制政策。好多政策落实落地要比国家文件和精神慢好几拍。

姚洋也表示，把一个好企业生生给整死，这可是房地产的三好生啊，它大都要死掉了老百姓怎么可能有信心呢？谁还敢买房啊？买了房又担心无法交房，预期不好，但需求还在。这就是最大的问题。

在这里，姚洋确实道出了一部分事实，但如果把房地产或房地产开发商的问题都归结为政策那就有失偏颇了。而且三好生也只能说是相对而言，哪有什么真正的三好生？只不过是矬子里拔将军罢了。为什么从来不找自身的问题呢？

孟晓苏认为，中国居民储蓄率高达45%，即每100元收入中会有45元被存入银行。连续三年居民新增银行存款总计达48.8万亿元。可即便拥有如此庞大的存款规模，老百姓仍感觉手头拮据。他说有这么多钱，为什么老百姓感觉没钱呢？原因在于房价缩水导致居民财富蒸发了120万亿，老百姓省吃俭用积攒下来的钱，仅为房价缩水金额的三分之一，这就形成了“越存钱越觉得缺钱”的现象。

我想说，你们是无法理解普通老百姓越没钱越想存钱的心理的。还有，既然知道房地产缩水这么多，还不应该教老百姓该如何理性买房吗？

甚至此前孟晓苏还说，14亿人消费却仅为美国37%，中国太有内需的基础了，如果能够得以释放，我们就能够通过搞活内需的力量来替代外需的压力。若想促进居民消费回归正常，就必须考虑树立老百姓的消费信心，而这与稳定房价等因素相互关联。