2025上半年的楼市报告揭示了一个值得深思的矛盾现象：一方面是中央到地方史无前例的密集政策托底，另一方面却是市场整体需求和价格的持续疲软。这不禁引人质疑，当前的政策工具箱是否已触及效能边界？报告数据显示，尽管一线城市凭借其独特的资源优势呈现出“局部牛市”的假象，供应和价格双双上扬，但这更像是一种“虹吸效应”的结果，而非市场全面回暖的信号。这种结构性分化可能正在加剧城市间的不平衡发展，政策红利过度集中于少数核心城市，而广大二线及新一线城市却在供应和需求的双重萎缩中挣扎。因此，所谓的“市场企稳”可能只是一个被平均数掩盖的假象，其背后是大部分城市正在经历的真实阵痛。这种“一城独秀不是春”的局面，或许才是当前房地产市场最真实且最具争议的写照。

下面分享由58安居客研究院发布：《2025年上半年全国新房市场报告》根据58安居客研究院发布的《2025年上半年全国新房市场报告》，中国房地产市场在2025年上半年呈现出复杂的结构性分化态势。政策层面，中央和地方围绕“稳市场、促更新、优供给、防风险”的目标，系统性地推出了包括优化公积金、提供购房补贴、建设保障性住房及推进城市更新在内的多维度措施。然而，市场反应并未完全同步。供应端，重点60城的在售楼盘总量同比减少5.1%，其中新一线和二线城市降幅明显，但一线城市供应反增9.4%。需求端，购房者找房热度同比下降9.1%，市场观望情绪依然存在。在价格方面，全国重点60城新房线上均价为19,937元/平方米，同比微降0.4%，但城市间表现各异，28个城市房价上涨，32个城市下跌，显示出市场冷热不均的局面。

# 01 报告摘要

政策组合拳精准发力，力图稳定市场预期

• 中央层面系统性布局：2025上半年，中央政策围绕“止跌回稳”的核心基调，从金融、土地、城市更新三大维度协同发力。金融端，央行下调了5年期以上LPR和首套公积金利率，以降低购房成本、支持刚需。土地端，自然资源部通过专项债支持土地储备，并要求优先盘活存量闲置土地，旨在稳定土地市场。同时，中央将城市更新提升至战略高度，强调“好房子”建设，力图通过构建新模式实现行业长期健康发展。
• 地方“因城施策”差异化调控：地方政府根据自身市场情况，推出了多样化的配套政策。一线城市在公积金、购房补贴、保障房、城市更新等五大领域全面布局。新一线及二线城市则侧重于优化公积金政策、推进城市更新和“好房子”建设。而三四线城市更多聚焦于发放购房补贴和减免税费，直接降低居民购房成本，调控策略的精准性和差异化特征显著。
• 公积金政策与购房补贴覆盖面广：在所有地方性政策中，公积金政策的优化调整最为普遍，上半年全国至少有67个城市推出相关举措，包括提高贷款额度、支持提取支付首付、实施异地互认等。同时，至少有29个城市通过发放“真金白银”的购房补贴或税费优惠来刺激需求，这些城市不仅包括一线和重点二线城市，也涵盖了部分三四线城市，体现了政策的广泛应用。

市场供应端结构性分化加剧

• 总体供应收缩，一线城市逆势增长：受过去两年土地成交量下降的影响，2025年上半年重点60城在售楼盘量同比减少5.1%。这种收缩在新一线城市（-8.2%）和二线城市（-8.6%）尤为明显。然而，一线城市市场保持着较高活力，在售楼盘量反而同比增加了9.4%，这与上半年深圳、广州等地住宅销售面积的同比增长相呼应，积极的销售促使开发商更积极地推盘。
• 待售项目量显著下降：上半年，平均待售楼盘量同比去年同期减少了7.6%。这一方面是因为近两年土地供应减少，导致新盘补充不足；另一方面，数据显示新建商品住宅的去化速度降幅明显收窄，市场消化了一部分存量，共同导致待售项目量下降。
• 改善型户型需求提升：在户型偏好上，90-120平方米的户型找房热度最高，占比接近30%。值得注意的是，120-140平方米和180-220平方米的改善型户型在年中（5-6月）的需求占比有所提升，显示出在当前市场环境下，改善性需求正成为一个重要的支撑力量。

需求热度降温，价格走势冷热不均

• 找房热度同比下降，市场观望情绪持续：上半年，重点60城新房找房热度指数同比下降9.1%，且二季度（-8.4%）比一季度（-5.9%）降幅有所扩大，表明市场需求端依然疲软。从城市梯队看，新一线城市找房热度最高，其次是一线、二线和三四线城市。几乎所有城市热度均同比下降，其中深圳、大连、南通等城市降幅超过14%。
• 全国均价微降，城市间涨跌分明：上半年重点60城新房线上找房均价为19,937元/㎡，同比微降0.4%，价格基本保持平稳。但市场内部分化严重，60城中有28个城市房价上涨，32个城市下跌。三亚（+6.9%）、威海（+6.5%）和北京（+5.3%）领涨，而厦门（-7.2%）、温州（-5.9%）和东莞（-5.9%）跌幅居前。
• 不同梯队城市价格走势各异：价格表现与城市能级密切相关。一线城市（+0.8%）和三四线城市（+1.6%）的均价同比上涨，显示出较强的韧性。相反，新一线城市（-0.5%）和二线城市（-2.1%）则面临价格下行压力。这表明在市场调整期，核心城市的资产保值能力更强，而部分过去的热点城市则面临更大的调整压力。

# 02 报告节选

# 03 报告参考

《2025年上半年全国新房市场报告》