今天有个深圳的粉丝跟我说，他名下2套房子，第一套本来买的早，但2020高峰期没忍住，把第一套升值的部分做抵押贷当做首付，又去买了第二套800多万的学区房，现在月供扛不住了，想卖掉，但房子价格已经腰斩了，卖完还得倒欠银行几百万，而且还要租房住，以后再想买房，首付也很难再攒起来，真的是进退两难。

我听了也很难过，因为他这个不是个案，之前也是有粉丝跟我说过，不光在深圳，我估计全国这样的案例非常多，只不过深圳以前非常喜欢上杠杆，月供压力会更大。

特别是买到学区房的，基本上都是大跌百分之四五十以上，这一轮房价下降，全国平均跌幅保守都是30%以上了，直接导致中产阶级的财富大幅缩水，高峰期买的可以说是一夜返贫。

我们可以看看成交数据，2020年，2021年两年高峰期，光是新房，成交面积就有35.5亿平米，如果按100平米一套来估算的话，大概是3550万套。

二手房，根据贝壳的统计，两年时间，仅仅是住宅就成交了826万套。新房二手房加起来超过了4200万套，这四千多套房子，除了有明显倒挂的新房，其他按当时市场价买入的房子现在首付肯定是亏没了。

这涉及的是几千万个中产家庭啊，辛辛苦苦买套房，首付全都跌没了，还欠银行一屁股债，现在随时面临着降薪裁员的风险，谁还敢去消费呢？

基本上一二线城市2017年之后买的房子，如果算上利息的话，全部是亏的，不算二手房，就说新房成交，到2024年，总共是成交了1.21亿套，这一亿多个家庭，买房全亏了。

这是中产难以承受之痛，所以我真的很痛心，就经常在想，为什么日本有那么惨痛的教训在前，我们还会重蹈覆辙呢？

可能就像那句名言一样，人类从历史中学到的唯一教训，就是没有从历史中吸取到任何教训，所以才会有周而复始的危机发生。

我承认过去中国房价是高，泡沫是大没错，但是房价可以10年20年不涨或者小跌都没关系，但不能大跌，一旦捅破，那后果不堪设想。

正确的方式，应该是像韩国那样，只能通过调控，让他不涨或者小跌，等待买房的人收入逐步上涨，以时间换空间，来消化泡沫，这样至少让已经买房的人保住了自己的财富，也不会让整个社会失去信心。

有的人总以为房价高了会挤压消费，现在才知道房价降了，消费更差了，还有的人认为是未来人口下降，需求本身就不够了，泡沫迟早要破，晚破不如早破。

但我觉得人口下降是一个长期的趋势，根本就不影响短期楼市走势，毕竟需求也不是一夜之间就消失了的，现在的购房需求主要是80后90后为主，80后人口有2.2亿，90后也还有1.88亿，00后和10后的人口大概在1.47亿、1.46亿左右。

靠刚需和改善最起码短期十多年内都足够支撑房地产市场需求，不说全国每一个城市吧，最起码支撑一二线城市是肯定没问题，你不信的话可以看看周边的亲戚朋友， 还有多少人在一二线是没有买房的，不计其数。

而现在20后的新生儿减少，你可以说他们父母都有房，他们不买房了，但那也是二十多年后的事情了，那时候我们的新经济发展起来了，地方也不靠土地财政了，那房地产就可以退居幕后了。

但现在房地产泡沫破裂了，原本有的需求都慢慢消失了，因为大家都是买涨不买跌，如果房价买了马上还要跌，那谁会买呢？他们宁可租房也不会买房。

说到我们的生育率，有的人可能不服气，所以我再拿韩国对比一下你就知道了，韩国的人口生育率从80年代就降到了1点几，这也不影响韩国经济转型升级成功啊，2000年之后，韩国的人口生育率一直就是1.2左右，很低吧，跟中国这几年也差不多，但韩国生育率那么低，也没有影响到韩国房价走势啊。

你们看韩国，从1992年到02年，也是人均GDP处于1.2万美元的时候，跟中国现阶段差不多，但韩国十多年转型期，房价就是小幅震荡，也没有大跌过，等经济转型成功了，房价03年重启上涨之路，而且涨了20年。

韩国房价走势图

所以我认为人口是长期的问题，而不是短期的问题，而且大都市圈因为产业集中，人口也会持续流入，只有人口流出的小城市才会受到影响，这就是市场走向分化，但不是全面倒塌。

韩国人口是5000多万，但首尔都市圈的人口就占到了两千多万，其实相当于中国的一个普通省份，中国是二十多个韩国这么大，中国各个省份的人口以后也会往省会城市聚集，只要不是捅破房价泡沫，一二线城市本不该是今天这个低迷的样子。

好了，忍不住又吐槽了一番，今天的新闻我是要写美国大而美法案的。

最近全世界都关注的特朗普的大而美法案，现在在两院都顺利通过了，接下来，从程序上只要送到白宫，特朗普签字就可以实施了。

我们先看下这个法案的重点是什么。

第一个就是大幅度减税，未来10年内减税4万亿美元，这个利好的是美国企业家和富裕阶层。会给企业带来业绩提升，所以美国股市就不断涨。

第二个就是大幅度的削减福利，比如减少医疗补助，缩减学生贷款补助，这个对穷人很不利。

第三个就是提高债务上限5万亿美元，现在美债是37万亿美元，未来增加到四十多万亿。

今年大家不都是担心美债暴雷吗？现在川普就继续以旧换新，再增加5万亿，就是解决当务之急，那其实就是继续大放水，美债肯定不会暴雷了，但美债突然多了这么多，导致美债市场供过于求，那美债价格下跌，那收益率反而会上涨。

而美元呢，你长期发的多了，肯定要贬值啊，当然这也是懂王希望看到的，他就希望美元适当贬值，这样可以加速制造业的回流，还利于美国的出口，减少贸易逆差。

同时也是美国民主党极力反对的原因，因为毫无疑问也会大幅扩张赤字，美元发多了，就会让美元贬值，加快全球的去美元化，这显然不利于华尔街资本啊，所以民主党觉得这是短期的饮鸩止渴，短期对经济是有好处，但长期没好处，会让美国跟吸毒一样，很难戒掉对债务的依赖。

第四个，就是终止电动汽车税收抵免，压缩新能源补贴，对我们的宁德时代、比亚迪当然利空，但最受伤的无疑就是特斯拉，每年将会给特斯拉造成12亿美元的损失，所以马斯克跟他翻脸了。估计现在肠子都悔青了，去年出钱又出力，帮他上台，现在啥好处都没得到。

这一系列举措，无疑将对美国乃至全球经济产生深远影响。我重点说说对我们国家的影响。

第一个，取消了800美元以下我国包裹的免税政策，这样直接打击我们国家的低价商品出口，这对我们的外贸企业还是有不利影响，因为成本高了，利润少了。

第二个，就是汇率的问题，短期来说，美债收益率上升，美元可能走强，而且此举是信用扩张，在经济中多放水，那么也有助于推高美国通胀，这有可能反过来进一步减缓美联储的降息动作。不利于中美利差下降，那么咱们的央行，降息动作，可能也会延后。

第三个是投资领域，资本可能会回流美国。法案规定对跨国公司在海外预留存的收入一次性征收14%，此后新增的利润不再征税。

摩根士丹利的报告说，减税+关税组合将使美国制造业成本低于我国长三角地区，这样可以扭转美国“产业空心化”。

但对我们来说就不是好事了，一些原本计划在中国扩大生产规模的美国企业，或许会因为美国国内诱人的减税政策，改变决策，将投资转回美国。

第四个，法案明确提出与墨西哥、加拿大、日本、东南亚构建“去中国化”的供应链替代体系。

例如，在光伏领域，美国联合墨西哥、印度、东盟国家打造“非中国新能源生态”；迫使中国出口企业需要在海外设厂绕道出口，增加运作成本。

但中长期看，对我们人民币国际化也有好处，因为美元信用会持续下降，全球都会去美元化，中国也会趁机发展东盟、非洲、拉美、中东等其他国家大市场，人民币国际贸易结算占比肯定也会提升。