上周，中海在南京多盘大降价的消息大规模发酵，愤怒的业主们占领了小红书等各个论坛。

中海地产在南京至少有3个大幅降价，分别是：观江樾、观文澜、和山。

江北青奥板块的观江樾，2022年首次开盘价格34620元/平米（毛坯限价32620元/平米+2000元/平米精装包），现在单价2.3万元/平米，降幅33.6%。

观江樾项目是在2021年9月拿的地，地价21207元/平米，目前单价只比地价高了2000块。

有人给中海算了一笔账：土地成本21207元/平+建安成本4500元/平+3年融资成本1412元/平，合计综合成本超过2.7万元/平米。

观江樾的户型最小为100平米，最大142平米，这批房源中海每卖一套房至少要亏40-60万。

观江樾项目对外的说辞是“尾盘清盘”，所以才出的特价房，但有媒体调查现实，项目还有200套左右房源待售，量并不小。

中海南京观江樾二手房信息，来源：贝壳

位于栖霞区仙林湖板块的观文澜，2022年首次开盘价格接近3.7万/平米，目前单价降到了2.4万/平米，低楼层户型甚至低至2.2万/平米，直接甩出了区域同类产品最低价。

观文澜地块也是中海在2021年9月拍下的，楼面价19543元/平米，还要配建不少于5510㎡租赁住房。观文澜目前的售价也低于了中海的实际开发成本。

江宁区的中海和山项目的地是2022年4月拿到的，楼面价约15338元/平米，首开价格在2.8万元/平米左右，当时买房还要再加2000元/平米的精装包，合计单价约3万元/平米，如今中海股折价一下子给到了1.7万元/平米，不到6折，也接近了拿地价。

这3个项目的前期业主觉得自己被背刺了，纷纷开始给中海施压。

但这件事之所以热度这么高，主要原因并不是业主“闹事”，而是整个区域的人都认为：

中海不讲武德，把片区都打残了。

这3个项目开出的新价格，甚至比周边的二手房价格还要低，中海一降价，正在挂牌的二手房都卖不动了。

观江樾旁边小区的一套110平米二手房，当天就把挂牌价下调了41万元。

因此， 南京业主送给中海一个外号：价格屠夫。

上周南京楼盘销售排行

中海正在猛降价的项目，也不止南京一个城市。北京的一些项目从去年开始就悄悄破发，大幅低于指导价销售，最近这批项目也开始和南京项目进入同一个节奏：贴着拿地价销售。

丰台区是北京楼市供过于求的重灾区，中海公元里所在的南苑公园板块又比较冷门，去年8月，中海已经把项目实际销售价格降到了6.6万/平米，比指导价低了1.2万/平米。

但这个价格没能拉动销售业绩，最近中海公元里的成交价又下降了约4000元/平米。这个价格相对于约4.9万元/平米的地价，已经几乎没有利润空间了。

比中海公元里降价更狠的还有几个项目。

中海在丰台的另一个重点项目：丰和叁号院，曾经卖出9万元/平米以上的单价，网签均价约8.7万元/平米，最近也降到了7.5万元/平米左右，与约6.25万元/平米的楼面价只有不到1.3万元的缝差。

海淀北部翠湖板块，中海操盘的西山观复，去年还卖8万一平，现在已经有了6.5万元/平米的起步价，只比6.35万/平米楼面价贵了不到2000元一平，连建安成本都覆盖不了。

西山观复2024年6月取证至今去化率16.4%，来源：北京住建委官网

还有石景山的中海寰宇天下|天镜，之前卖到7.5万元/平米，现在最低价5.8万元/平米，均价6.3万元/平米。

房山的中海寰宇视界，据说已经降到了不到3.7万元/平米，原来卖4.5万一平的单价，而这个项目的楼面价就要超过3.5万元/平米。

中海寰宇天下|天镜释放大量特价房

中海今年1月拍下的丰台区西南郊冷库地块，位于二环和三环之间，项目最近开始推盘，直接给出大力度折扣优惠价，99平米三居户型单价8.4万元/平米起，与丽泽板块的四环盘单价看齐。

图源：熊猫聊房产

中海降价砸盘，砸得前期业主们很肝疼。但中海降价背后的原因更加需要深思。

地产行业曾经有三座标杆：万科的企业治理，万达的运营模式，中海的产品体系和利润。

前两个标杆先后倒下，最后一个中海地产也来到了悬崖边上。

中海地产曾在行业内长期占据“利润王”的宝座，并以“快准狠”著称，但最近的大降价行为，说明中海地产近几年拿的很多地块也看走眼了。

城市与城市之间的分化，同一城市不同板块之间的分化，地产总规模的下降速度，都远远超出了地产企业的预期。

地产是一个靠预期来进行决策的行业，如果对未来的判断错了，再厉害的战术动作也很难把公司拉回到正向增长中去。

地产暴雷潮之后，中海地产开始逆向加仓，保持猛冲猛打的架势。2022年至今，权益拿地金额持续位列行业前2，销售额不断上涨，但利润率一再下滑。

数据来源：中指研究院

2024年年报数据显示，中海不仅失去了“利润王”位置，156.3亿元净利润，比华润置地低了近百亿，利润率更是大幅下降至17.7%，创下近十年新低。

财务报表显示，中海地产在2024年的收入与5年前相差不大，但净利润只有原来的3成多。

中海地产年报截图

克而瑞的统计显示，2024年50家典型上市房企实现毛利润3446亿元，同比下滑33%，中海地产比平均数还多下滑了1.1个百分点

在为拿错地买单的同时， 中海地产原先那一套标准化产品不断复制的逻辑越来越不吃香，在北京中海布局的多个板块，比如酒仙桥、小红门、朱辛庄，它的项目赢下市场的最大原因不是产品力，而是低价拉起来的综合性价比。

丽泽叁號院直接被人吐槽是：

市面上8-9万这个价位新房里面，

产品力最一般的。

拿地加速度大于产品升级和销售增速，导致中海地产的已竣工物业在存货中的占比逐渐上升，积累了庞大的滞销库存，拿在手中越来越烫手。

面对并不乐观的市场预期，这些烫手山芋，只有抛售一条路可走。

据官方统计数据，2025年4月，全国新建商品房销售额约6237亿元，环比3月下跌40.8%。

市场在去年第四季度至今年一季度企稳之后，再次出现缩量迹象。很多项目都反馈：房子又不好卖了。

对于房地产企业，拿地相当于油门，新开工相当于刹车。现在头部企业一面在重点城市核心区疯狂加油，一面偷偷大力度踩刹车。

今年前4个月，全国房企住宅新开工面积仅为1.32亿平米，同比继续下降22.3%。如果全年持续这个趋势，相当于 房企的住宅新开工量回到了20年前。

之前三年中到处拿地的“中海们”，压力越来越大。

（完）