[太阳]我国楼市持续动荡，房价持续低迷，5月19日据相关部门统计，住房价格基本持平或下降，新房售价比之前又少了，房地产行业仍处在颓废状态。

我国房价跟我国发展形式息息相关，有的人盼望房价向美国一样触底反弹，然而还有一部分人担心会走日本的“老路”。

未来我国房价走势会是怎样的？还会有回升的可能吗？

本文陈述所有内容皆有可靠信息来源赘述在文章内

曾几何时买房就是发财，可眼下这种形式正在肉眼可见地速度退去，很多城市房价开始降价，买房不再是躺赢更像一场硬仗，记得前几年连郊区一个普通小区房子都能轻松卖过百万，那真是躺着就能赚钱的时代，那种不问位置疯狂上涨的房价，现在彻底看不见了。

最新的数据显示，大批城市房价不再上涨，甚至开始往下掉，还在上涨的房价少之又少，这不是简单周期波动，更像是房价变动的分水岭。

对以前没买房的人来说，可算是能喘口气了，终于有能力可以买房了，可那些前几年高价买房、背着一身房贷的家庭，眼下的跌势就像压在身上的石头，日子开始难熬了，甚至称得上煎熬。

很多分析都说，这回的调整跟以前的宏观调控或者短暂的热钱炒作不一样，它扎根在市场骨子里，是更深层次的逻辑出了问题，也是一场内在核心机制的重塑。

想想看大家手里钱不那么宽裕了，谁还敢背着几十年房贷？生育率下来了，未来谁来接盘？居民的高负债是个隐患，这些都是从内部消耗市场的力量，再也不是外部刺激就能轻易扭转的局面。

可以说之前的政策更像是加速带，但发动机自己出了故障跟不上趟了，中国房地产现代化时间短，缺少历史周期样本，我们迫切需要一个参照物，看看别的大国是怎么走过来的。

照历史的镜子

说到楼市巨变这就不得不聊一下日本了，上世纪末他们的房市狂热程度比我们有过之无不及，众多国民也被高额房贷套牢，泡沫破裂后，经济形势骤变，收入骤降遇上房贷多少家庭被压垮酿成了悲剧。

日本房地产发展史是个血淋淋的警示，他们的房价从90年代初一路跌了十几年才慢慢平稳，这真是一个漫长又痛苦的过程。

我们现在部分人群的高债务比例、人口结构变化（如生育率下滑）、居民购房意愿下降，跟当年的日本面临的形式相似甚至是一个更严峻的挑战，真的是要触发风险，“腰斩”不是吓唬人，这种慢刀子割肉的下行路谁都不想走。

但我们也有不一样的“镜子”——美国，他们在金融危机后的楼市调整虽然也疼，但整体时长比日本短得多，而且别忘了中国体量更大，政府宏观调控能力相对集中，理论上避免最惨烈局面的空间也许更大。

我们是厚积薄发，能学习美日楼市调控的经验，少走弯路，这本身就是一种优势，所以到底是像日本那样漫长阴跌，还是像美国那样相对触底反弹，成了最大的悬念。

中国手里几张特有的“牌”

今天的现况不能完全照搬历史，中国楼市手里拿着几张“独有的牌”，最明显的就是土地，国家牢牢控制着供给，不像日本土地私有投机起来野草一样疯长，政府都难管。

我们的“土地财政”体系，虽然有争议，但也赋予了政府通过控制土地来调控市场的巨大权力，你看现在部分城市直接减少甚至暂停买卖宅地，就是想从源头缓解库存和压力。

还有就是保障性住房的大力推进，中国正努力构建商品房与保障房并行的“双轨制”，计划未来几年大规模供应保障房，这不只是为了托底民生，也能在一定程度上分流商品房市场的需求和压力，避免硬着陆，深圳保障房价格低于同区位商品房，就是这种分流的体现。

那把悬而未落的“达摩克利斯剑”——房产税，我们也玩得小心翼翼，中国采取的渐进式改革路径，以及未来可能行的差异化税率设计，跟当年日本在泡沫顶峰时期，急吼吼加征地价税导致市场速冻的操作，手法完全不一样，目标是精准地化解风险，而不是引发系统性崩溃。

但即便有这些底牌，全国楼市盘棋的时代恐怕彻底结束了，任何大体量国家的房地产市场都呈现出显著的地域差异，美日的故事早就告诉我们，大国楼市必然是高度分化的，试图“一刀切”地预测或调控全国是行不通的。

当年美国金融危机，旧金山等地的房价触底时间就显著早于全国平均水平，日本就更夸张了，东京新房价格经历调整后已创新高，可地方上大多数城市的房价仍在历史低谷，甚至出现类似“鬼城”的景象。

中国当然也是这样的，一线城市和少数几个经济强劲、持续有人口流入的二线城市，凭借其资源虹吸效应和优质就业机会，房子相对有更实的支撑力，它们最有希望率先走出低谷，成为市场回暖的先行者。

可大部分产业结构单一、人口不断流出、缺乏吸引力的非核心城市呢？正面临巨大的下行压力，可能会重演日本地方城市的“鬼城”景象，出现类似东北鹤岗那种房价跌破千元一平米的极低水平。

至于这波调整要熬多久？这是当下最大的悬念，如果向美国那样，从2021年那个价格高点算起，市场也许还需经历约两到三年的下跌才能触及底部。

但要是像日本那样不幸，从2021年算起，房价的下行与盘整可能长达十五年甚至更久，这意味着人们或许需要熬过七八年的持续下跌和漫长的底部盘旋，才能见到一丝曙光，而且想要房价重回2021年的那个高点，几乎成了一个遥不可及的梦想。

楼市的游戏规则变了，所有人都要重新适应，那个闭眼买房躺着赚钱的时代，真的过去了。

信息来源：