玻璃大王曹德旺关于"房产终将回归建材本质"的论断持续引发社会热议。这位实业家对不动产市场的警示性预言，折射出中国经济发展阶段的重要转折信号。

统计数据显示，当前我国城镇住宅存量已达340亿平米，平均每位城镇居民享有40平米的居住空间，这一指标已与部分西欧国家持平。支撑房价持续攀升的供需失衡基础正在发生根本性转变。更值得关注的是，2022年我国正式步入人口负增长周期，适龄购房群体规模将以年均千万量级递减，这一结构性变化对楼市的影响存在显著滞后效应。

房地产泡沫的实质在于价格与价值的严重背离。当普通住宅总价达到城镇居民家庭年收入的30倍时，这种价格体系显然不可持续。特别值得注意的是，当前一线城市核心区房产的年综合持有成本（包含折旧、物业及机会成本）普遍超过总价的5%，而租金收益率却长期徘徊在2%以下，这种倒挂现象凸显了房产作为投资标的的脆弱性。

市场演变呈现鲜明分化特征：

【核心都市圈】北上广深等超大城市因资源集聚效应，房价将维持箱体震荡格局

【新一线城市】成都、苏州等产业高地呈现抗跌韧性，但非核心区域面临价值重估

【中小型城市】伴随人口持续外流，部分三四线城市已出现量价齐跌的螺旋式下行

政策层面释放的明确信号值得重视。中央经济工作会议连续三年强调"房住不炒"，房地产税立法进程加速推进，这些制度性安排正在重塑市场预期。值得警惕的是，目前仍有超过60%的家庭财富沉淀在不动产领域，这种单一的资产配置结构在经济转型期蕴含巨大风险。

对于不同群体的建议：

首套置业者：优先考虑交通便利的次新二手房，控制月供在家庭收入35%以内

资产持有者：逐步置换低效房产，重点关注REITs等新型不动产投资工具

多房业主：建立动态评估机制，对空置超两年的物业应果断处置

从宏观经济视角观察，房地产去金融化实质上是资源再配置的革命性进程。当万亿级社会资本从钢筋水泥中释放，转而投向先进制造、生物医药等战略新兴产业时，中国经济的创新引擎将获得更强劲的动能支撑。这场静悄悄发生的财富迁徙，或许正是跨越中等收入陷阱的关键一跃。

——宏观经济分析师