对于近期有新房置业计划的伙伴来说，这绝对算的上是一篇客观全面的分析指南，本文统计了二十余个即将上市的新房项目（含待拍地块），所以内容有点多，建议大家先收藏，再阅读。如果觉得有用，不妨点个在看分享给更多需要的朋友。

除了统计汇总新项目或者地块等基础信息，更重要的是会简述每个项目或者地块的情况以及可能会对周边的哪些竞品新房产生怎样的影响，大家可以充分对比这些新房项目，便于做出最优选择；并且结合土拍以及近期的政策等等信息，文末也会给与大家一些良心的购房建议。

有拿不定主意或者需要高效专业分析推荐的小伙伴，文末扫码加负责人微信400-8558-026一对一沟通吧。

以下正文开始：

01.万泉寺地块万泉盛景园住宅小区东侧

该地块位于西南三环内，北京瑞府东南侧，与16号线与房山线的换乘站东管头南站直线距离约1.2公里。

根据此前规划，地块西侧规划有1宗小学用地，北面还有一宗住宅地块，再往北不远处还有前两天中海摘得的万泉寺0024地块。

西南郊冷库地块起拍价40.08亿，折合楼面价5.8万/平，低于万泉寺地块6.2万/平的成交楼面价，也低于隔壁前两年土拍的北京瑞府的楼面价，丰台地价，有在降了？

至目前为止，北京有4宗宅地挂牌待拍，其中12月还将拍出1宗，另外3宗落在明年1月份。值得注意的是，这四宗宅地均为设置未设置地价上限和销售指导价。

虽说北京土拍还在实行“一地一策”，并未全面取消限价，但从近期上线的地块来看，或许已是一个明确的信号了！

这些待拍地块具体情况如下，一起来看看吧~

12月12日，丰台区万泉寺村棚户区改造土地开发项目FT00-0613-0024地块竞价截止，仅中海一家报名并报价，最终，中海以110.54亿元底价成交，楼面价约6.2万元/㎡。

丰台万泉寺0024地块位于南三环内、丰草河北侧，用地规模约6.37公顷，规划建筑规模约17.83万平方米，起始价110.54亿元，全部为R2二类居住用地，容积率2.8，限高80米。

简评：丰台乃至北京的巨无霸地块，整个项目非常大，可售的房源也比较多。由于不设价格限制，所以可以操作的空间较大，二环外+丽泽商务区的辐射，大概率是以改善为主。这里要重点留意两个问题，一是地块中心有一处家族墓地的祭祀台，这个作为文物需要保留；其次是地块南侧有铁路干线，丰台很多改善产品比如北京瑞府、北京悦府、端礼著都面临这样的问题。

这个项目的入市，如果定位中高端改善产品，那对于整个丰台在售的项目，包括郭公庄的中建云境、中海丰和叁号院，大瓦窑的中建和颂九里、西贤府，大红门的中环悦府，宋家庄的璞逸丰宜等项目，都会有较大的影响。

整个地块体量非常大，估计中海会做全面积段产品，总价1000万起，这样能虹吸整个西南部的中高端改善客群。

02. 丰台西南郊冷库地块FT00-2404-0005地块 ，动力车间

项目名称：丰台区西南郊冷库及周边城中村改造项目FT00-2404-0005地块

交易起始价：400800万元

土地面积：27422.21平方米

地上建筑规模： ≤ 69104㎡

用地性质：二类居住用地

位置：丰台区玉泉营街道

该地块位于丰台区玉泉营街道，地处西南三环内，与16号线与房山线的换乘站东管头南站直线距离约1.2公里。

附近的新房项目北京瑞府，网签去化率约97%，成交均价9.84万元/㎡。

根据此前规划，地块西侧规划有1宗小学用地，北面还有一宗住宅地块，再往北不远处还有前两天中海摘得的万泉寺0024地块。

本次出让的地块项目容积率2.52，限高80米，今后可做小高层社区与高层社区。

该地块交易起始价40.08亿元，预申请受理时间自2024年12月9日起至2025年1月7日下午17:00。该地块未设地价上限，这是今年北京第四块不设地价上限的地块。

地块土地面积27422.21平方米，建筑控制规模≤69104平方米，用地性质为R2二类居住用地，容积率2.52，限高80米，可做高层建筑。

简评：同样二环外的地块，紧邻北京瑞府，周边同样有一些老破小小区，东侧200米和北侧250米都是有铁路干线，丰台的豪宅似乎都离不开铁路这一不利因素。该地块同样是不设地价上限，应该是以纯改善为主，但是周边的大环境比较一般，而且还两面临铁路，硬伤比较大。

03. 北京隅西颂北京隅西颂

北京隅·西颂为今年10月31金隅底价竞得的丰台区科技园1516-60地块，该项目土地面积21607.59㎡，建筑控制规模 ≤54019㎡，容积率2.5，控高60米，均为R2二类居住用地，楼面价约5万元/㎡，销售指导价9万元/㎡，浮动8%。

简评：如果论城市界面和周边配套，北京隅西颂个人认为是不比中建云境和中海丰和叁号院差的，除了离地铁的距离700米左右要略远一些。我估计后期的产品出来后，中建云境就得有点捉急了，而且拿地价和指导价之间的缝差足够，开发商有充足的利润做出更好的产品，价格也比较值得期待。

04. 新宫醋厂建发新地块北京龙门醋业有限公司

11月29日，丰台区城乡一体化槐房村和新宫村旧村改造项目NY-030（南区）-01地块R2二类居住用地竞价截至，竞拍现场无人取号，后以线上最高报价24.345亿元为成交价，由福州裕诚竞得。楼面价约4万元/㎡，溢价率0.1%，地块销售指导价8.3万元/㎡，浮动8%。

简评：该地块的位置非常不错，离万达、大悦春风里两大商业和现成的新宫地铁站都非常近，除了教育配套比较薄弱以外，其他各方面都可圈可点。预计会做建发璟院2.0的产品，定位偏改善，而且拿地价比隔壁京投发展森与天成还要便宜，产品估计也是吊打森与天成，预算800万以上的客户，强烈建议等等该新项目。

另外像中海公元里以及西红门东的偏改善户型，面对醋厂新地块的供应，估计也是惊出一身冷汗，价格不指望它会有多便宜，但是地段更好，产品也肯定更好的前提下，预算充足的伙伴等等看也无妨。

05. 金茂东铁营项目 璞逸丰宜金茂璞逸丰宜

10月23日，北京方兴亦城置业有限公司竞得丰台区东铁营棚户区改造和环境整治项目FT00-0512-0010、FT00-0512-0015地块，成交价格40.13亿元，楼面价5.75万/㎡，销售指导价10.75万/㎡。11月15日，项目案名公布：璞逸丰宜，确定为金茂“璞系”产品。

按照建设单位现阶段设计方案，拟建设内容为住宅及配套，总建筑面积10.23万㎡，其中地上建筑面积7.21万㎡，地下建筑面积3.02万㎡，建筑高度54.7米（最高），容积率2.16，绿地率30%（方案有关指标以最终审批为准）。

简评：璞逸丰宜所在的东铁营板块，金茂吹们就别强行画饼聊规划发展了，真的，这个地方基本就是定型了。17年那会儿卖元熙华府的时候，我们来踩盘，毫不夸张的说，当时就是现在这番景象，基本没有什么变化。7年时间，说长不长，但一定不算短，毕竟人生能有几个七年可等？

该项目周边都是一群老小区，道路狭窄，城市界面老旧，虽说有拆迁腾退计划，但是建议大家持谨慎态度，对板块的发展大家不要有太高的期望，唯一值得期待的就是金茂的产品和价格。

06. 永丰大牛坊 保利嘉华天珺保利建工嘉华天珺

保利建工·嘉华天珺为7月25日由保利+建工以89.01亿元竞得的海淀区西北旺镇永丰产业基地（新）H地块HD00-0401-0120、0132.0162等地块地，成交住宅楼面价约5.96万元/㎡，溢价率3.5%，销售指导价9万/㎡。

地块土地面积85584.572㎡，建筑控制规模≤162894.59㎡，用地性质为二类城镇住宅用地、零售商业用地，其中0120、0132地块为二类城镇住宅用地，容积率2.0/1.7，控高36米；0162地块为零售商业用地。

简评：海淀永丰大牛坊的嘉华天珺最近开放样板间了，也启动渠道了，所以热度蹭蹭蹭的上来了。产品设计是保利一贯的风格，基本挑不出什么毛病，自然也是优于东侧的富华里和栖海澐颂。

除了离地铁和主城略远，商业、教育以及产业配套都是非常不错的，在叠加保利优秀的产品设计，如果开盘再辅以一定的优惠，刚需刚改户型热销也不难。

07.永丰南 颐海澐颂颐海澐颂

6月4日，北京海淀区永丰南HD00-0411-0055、0058、0064、0072地块开拍，海开以79.17亿元，将该地块收入囊中。因地块要求商业全自持等因素，地块成交溢价率仅1.5%。案名定为颐海澐颂。

海淀永丰南地块位于西北旺镇，永丰基地南部，0058、0072 为商品住宅用地土地面积约 4.48 公顷，建筑规模约 9.86 万平方米；HD00-0411-0055、0064 地块为区域商服配套用地土地面积约 4.47公顷，建筑规模约 12.38万平方米。

简评：永丰南的项目，优劣都非常明显，海淀难得的近地铁的项目，同样西侧700多米就是六里屯垃圾填埋场，规模非常之大。虽说垃圾填埋场已于2018年停止原生垃圾的填埋，并且进行堆体绿化等修复工作，但是如此大体量的垃圾填埋场，可能存在的地下水、空气、异味、视觉方面的污染或者影响也是不可忽视的。

作为嘉华天珺最有力的竞争对手，颐海澐颂的产品品质应该不会差，购买人就是需要克服垃圾填埋场的影响。

08.海淀功德寺两地块万德嘉园北侧

11月5日，功德寺HD-GDS-001地块、002地块，分别被绿城和越秀摇中。

海淀区功德寺HD-GDS-001地块，土地面积约3.47万㎡，建筑控制规模约7.28万㎡，容积率2.1，控高30米，今后可建成洋房社区。地块起始价45亿元，销售指导价10.5万/㎡，浮动8%。

海淀区功德寺HD-GDS-002地块稍大于001地块，土地面积约4.25万㎡，建筑控制规模约8.92万㎡，容积率2.1，控高30米，起始价55.5亿元，销售指导价同为10.5万/㎡，浮动8%。

简评：作为海淀目前热度最高的两个地块，就凭离顶级产业咫尺距离，就有强大的购买力支撑。指导价10.5万，对比马连洼、西北旺的高品质二手房，算是北京目前屈指可数的有价格倒挂的新房。

功德寺两个地块会差异化竞争，总价1000万起步，所以预算充足的，提前准备好资金资格即可。

地块西侧和北侧有高压线的影响，但是海淀政府就高压线入地的工作开展过会议，计划争取在功德寺项目交房之前入地，所以整体而言高压线的问题不大。

09.中海小红门小红门派出所北侧

11月29日下午，中海地产以153.32亿元竞得“朝阳区酒仙桥旧城区改建项目1019-0014地块、小红门乡剩余土地一级开发项目XHM-10、12地块、十八里店朝阳港一期土地一级开发项目1303-692、683、1301-L01、L02地块”组团，溢价率0.2%。

其中，小红门项目建设用地面积约2.55公顷，规划建筑规模约5.8万平方米，规划用途为二类居住用地、托幼用地，其中托幼用地上建面约3150㎡，容积率2.5限高60米。该宗地起始价为23.95亿元，楼面价约4.35万元/㎡。

项目位于朝阳区小红门乡，东南四环内，距离地铁10号线成寿寺站不足1公里，交通便利。未来区域内将建设高端商业、星级酒店、写字楼等综合设施，打造中心城区新兴商务地标。

简评：朝阳东南三环外的地块，体量不大，预计还是以刚需刚改为主，相比于中建星光里，产品肯定会做的更好，同样离地铁也更近一些，大概步行1公里可达。

周边的大环境和星光里差不多，还是比较杂乱，小红门板块的规划兑现，保守8年以上，等待的周期较长。

10.中海酒仙桥北京宸园南侧

酒仙桥项目建设用地面积约2.8公顷，规划建筑规模约78148.43万㎡，容积率2.8控高60米，规划用途为二类居住用地，销售指导价12.5万元/㎡，起始出让价50.22亿元，楼面价约6.42万元㎡。

项目位于朝阳区酒仙桥街道，东北五环内，北京宸园南侧。作为朝阳区产居融合组团中重点发展功能区，有丰富的产业支撑，此外，周边3公里范围内覆盖了蓝色港湾、姚家园万象汇等多个商业综合体，配套较为完善。

简评：前有中建北京宸园的热销，算是验证了酒仙桥板块受市场认可的程度，因此中海入局酒仙桥，一定会将酒仙桥的热度助推一把，北京宸园目前还有200套左右的房源在售，等到中海新产品入市，估计宸园已经去化的差不多了。而且这两个项目基本没有打价格战的可能，所以如果是北京宸园目前有合适的，不必等中海，如果宸园没有合适的，可以等等中海的新项目，但是一定做好价格比北京宸园贵的准备。

11.中海十八里店北京隅·东序西南侧

十八里店项目建设用地面积约9.35公顷，规划建筑规模约25.8万平方米，规划用途为二类居住用地、托幼用地、综合性商业金融服务业用地。

其中，692地块为住宅用地，总建面约134320.86㎡，需规划机构养老设施建筑面积 4500 平方米；住宅楼面价约4.55万元/㎡。683地块为3600㎡托幼用地，出让起始价为58.39亿元，L01、L02地块均为B4 综合性商业金融服务业用地，总建面约12.5万㎡，起始价20.44亿元。

简评：作为十八里店朝阳港一期的最后一块住宅用地，中海估计会将十八里店的产品力推上一个新的高度，而且擅长做改善的中海，肯定以大户型为主。目前正在火热排卡中的北京隅东序，产品力真的非常一般，总价预算1000万以上，考虑大户型的伙伴，可以等等中海。

12.北京隅东序北京隅·东序

北京隅·东序项目是6月25日由金隅以底价63.8亿元竞得的十八里店1303—686、687地块，成交楼面价50694元/㎡。地块为朝阳区十八里店朝阳港一期土地一级开发项目1303-686地块、1303-687地块，土地性质为R2二类居住用地、A334托幼用地，土地面积约4.77万平方米，建筑控制规模约12.59万平方米。其中，住宅部分的容积率为2.8。

北京隅·东序是目前十八里店板块内的全新项目，主打155-193㎡改善四居，即将开放样板间。面积区间100-189平米，房间户户带露台。

简评：东序的产品在一二三期的基础上，除了有外置阳台以及精装标准有提升，户型设计方面其实做的非常一般，主要是十八里店的地段配套，给了它底气，十七号线和人大附的配套，满足了大家对交通和学区的刚性需求。

目前这个项目预计16号开盘，考虑小户型的伙伴，可以抓紧去排卡了，不然就只能等后期二手房了。至于朝阳港二期的规划落地，至少都是10年后的事情了。

13.昌平东二旗北京国贤府西侧

11月22日，北京市昌平区北七家镇东二旗村土地一级开发项目CP01-1503-0002、0008、0009地块用地预申请公告。地块交易起始价21.08亿元，预申请将于2024年12月23日下午17:00截止。用地公告中未提及地价上限和销售指导价。

土地面积合计7.91万㎡，建筑控制规模10.04万㎡。其中：0002地块用地规模4.76万㎡，0009地块用地规模2.43万㎡，两幅地块均为R2二类居住用地，容积率1.3，地上建筑规模合计9.23万㎡，控高24米，两块地内总计不超过3.9万平方米的用地建筑高度可至27米；0008地块为B4综合性商业金融服务业用地，用地规模8100㎡，容积率1.0，控高24米，规划一处电信汇聚机局，地上建筑规模1600㎡。

简评：地块就在昌平北京国贤府西侧，昌平的新房，产品力其实已经非常落后于整个大的市场水平了，作为又一宗不限价的地块，后期的产品一定是要比旁边的国贤府更加出色，所以还是挺期待的。北七家镇已经非常成熟了，聊什么规划发展也没有多大意义，还不如用心打磨产品，靠现成的配套给大家吃一颗定心丸。

14.亦庄X24地块亦城茗苑南侧

11月16日，北京经济技术开发区亦庄新城0202街区YZ00-0202-X24R2、B1、G1-1、G1-2地块进入用地预申请，交易起始价34.8亿元，预申请受理时间自2024年11月16日起-12月16日止。

土地面积约6.7公顷，总建筑规模11.4万平方米。其中：X24R2地块用地性质为二类居住用地（R2），用地面积约3.09公顷，容积率2.5，地上建筑规模约7.72万平方米，控高80米。X24B1地块用地性质为商业用地（B1），用地面积约1.48公顷，容积率0.9。X24G1-1、2地块用地性质均为公园绿地（G1），用地面积分别为0.77公顷和1.36公顷。

简评：亦庄经开区目前除了招商玺以外，没有别的新房在售，X24的出现，算是给了大家另一种选择。X24地块要打造“亦庄好房子”模式，虽说没有招商玺5000平米会所那么有逼格，但是有架空层的设计，对于业主而言应该是更加实惠且实用的。

招商玺曾经的价格倒挂已经破灭，所以后来也卖的一般，毕竟二手次新产品京叁号院价格已经回落到开盘价7万左右。X24地块的指导价大概率和招商玺一致，建议做一些100-150平米左右的小户型入局，可能会取得不错的销售业绩。

15.朱房村两地块橡树湾3期西南侧

项目名称：海淀区东升镇北部片区朱房四街棚户区改造项目二期（剩余用地）HD00-0803-0029地块

交易起始价：780000万元

土地面积：42734.155平方米

地上建筑规模： ≤ 102561.972㎡

用地性质：二类居住用地

位置：海淀区东升镇

海淀朱房的这两宗地块，位置相邻，临近京新高速及北五环，清河边上，与地铁13号线上地站直线距离约1.3公里。周边有海淀第二实验小学（橡树湾校区）、清河万象汇等。

附近有著名的清河橡树湾，二手房挂牌价约12万+/㎡。

根据此前规划，朱房村组团共规划7个住宅地块，除这次上架的2宗商品房地块外，其余5宗均为回迁安置房。

区域内还规划有幼儿园、中小学合校、医疗、商业等配套用地，其中基础教育地块由清华大学附属实验学校承办，九年一贯制，2026年开工，2027年6月计划完工。

本次出让的地块项目容积率2.4，限高48米，今后可做洋房及小高层社区。

11月27日，朱房村两地块挂牌。总起拍价150.3亿元的朱房0029与0030，为东西相邻的两宗R2二类居住用地。两块地共占地约8.2公顷，建筑规模约为19.76万平方米，容积率约为2.4，纯住宅性质，无配建。商品房性质，不限价，不设置销售指导价，且没有配建要求。

其中，朱房四街棚户区改造项目二期（剩余用地）HD00-0803-0029地块，用地面积42734.155平方米，建控规模102561.972平方米，容积率2.4，限高48米，起拍价78亿元。朱房四街棚户区改造项目二期（剩余用地）HD00-0803-0030地块，用地面积39303.709平方米，建控规模95114.9758平方米，容积率2.4，限高48米，起拍价72.3亿元。

简评：海淀新房中的王炸地块，依托清河完善的商业配套，以及周边分布的众多产业，虽说清河学区谈不上顶级，但是海淀五环边稀缺的新房供应，以及一二手价格倒挂，朱房村的地块注定备受关注。

不过值得注意的是朱房村地块离西侧的京新高速和南侧五环主路的距离仅有200米左右，这个距离是完全不足以隔离噪音的，不开窗基本没影响，开窗一定有较大的噪音影响，而且这个噪音问题会永远存在。

其次就是地块北侧有六个安置房用地，再加上现存的住宅小区，整个板块的密度算是比较高的。

海淀朱房四街0030地块

项目名称：海淀区东升镇北部片区朱房四街棚户区改造项目二期（剩余用地）HD00-0803-0030地块

交易起始价：723000万元

土地面积：39303.709平方米

地上建筑规模： ≤ 95114.9758㎡

用地性质：二类居住用地

位置：海淀区东升镇

临近京新高速及北五环，清河边上，与地铁13号线上地站直线距离约1.3公里。周边有海淀第二实验小学（橡树湾校区）、清河万象汇等。

本次出让的地块项目容积率2.4，限高48米，今后可做洋房及小高层社区。

16.石景山区首钢设备处收储项目中加王子岛幼儿园南侧

11月28日，北京市规划和自然资源委员会网站发布了2024年度第六轮拟供应商品住宅用地清单，包含了石景山区首钢设备处收储项目，用地规模3.9公顷，规划地上建筑面积10.3万㎡。该项目包含1宗住宅地块及1宗商业地块，根据此前规划，其中的住宅地块，用地面积2.71公顷，限高60米（局部80米）。

地块位于石景山区八角街道，地处西五环外，邻近未来规划的轨道交通站点，交通条件较为便利。项目周边有三甲医院，且商业配套较为丰富。将于2024年12月中旬前供应。

简评：地块位于石景山八角街道，正西五环外，距离在建中的地铁一号线支线体育场南街步行距离大概700左右。

东侧和南侧城市界面比较杂乱，西南侧距离正在开发建设的首钢园东南区仅700米的距离，未来城市界面和配套还是比较可期。

17.通州土桥地块金隅花石匠·自由筑三期西侧

通州区土桥中路西侧棚户区改造项目FZX-0202-6025地块竞价截止，仅1家报名并报价，最终金隅以11.96亿元底价竞得该宗地，楼面价约2.52万元/㎡。

通州区土桥中路地块土地面积约2.15万㎡，建筑控制规模约4.74万㎡，容积率2.2，控高30米（局部36米），起始价11.96亿元，销售指导价6.2万/㎡，浮动8％。

简评：项目位于金隅花石匠西侧，距离一号线土桥地铁站步行将近1公里，周边配套相对完善。该地块由金隅摘得也不意外，毕竟金隅在该板块已经开发了多个项目。

金隅土桥地块的入市，可能会对旁边的京玥兰园、璀璨公元、颐瑞府等产生一定的冲击。

18.长安华曦府长安华曦府

长安华曦府为电建以16.36亿的价格成功竞得的门头沟区新城0604街区MC00-0604-0104-01等地块项目。长安华曦府项目分东、西两个居住地块，总用地面积3.26公顷，地上建筑规划约5.87万㎡，建筑控高36米，容积率1.8。项目共有581户，户型面积从78-135平米不等。

简评：作为门头沟的网红楼盘，周边的地铁、商业、城市界面都比较完善，又是低总价刚需刚改上车盘，预算有限的伙伴，只要这个项目满足你们的通勤，直接冲就行。除去它是门头沟的项目，其他各方面足以吊打其他很多新房项目。

项目排卡截止到明天，后天15号开盘，排卡客户额外享受开盘折扣以外的99折优惠，感兴趣的伙伴，抓紧吧。

19.朝阳永安里地块永安东里

朝阳区永安里旧城改造项目0401-01地块建面16.1万平。因为是F1住宅混合公建用地，住宅部分占到70%，大概是11万方，能出个大几百套房子。缺点是容积率4.63，控高100米，30层的大高层。要分析，应该类似于银泰中心，低层商业做购物、酒店、办公，高层是住宅类的产品。或者是纯大平层住宅，公建分开这种组合。

简评：地块位于朝阳东二环，出门就是永安里地铁站，左侧建国门，右侧国贸，这个地段配套也自然不必多说。整个地块属于旧改，体量还是比较可观，就是目前还没有土拍，产品和价格待定。

20.朝阳区三间房D区项目三间房东路加油站西侧，褡裢坡-D西南口南侧

朝阳三间房D区1205-0007、0020地块位于朝阳区三间房乡，地处东五环外，紧邻朝阳北路，临近地铁6号线黄渠站，地铁直达朝阳大悦城、龙湖长楹天街。容积率2.8，限高60，建面7.73万平。用地规模4.93公顷，规划地上建筑面积14.67万平，用地性质为二类居住、其他类多功能用地。

朝阳三间房D区1202-0006、0007地块位于朝阳区三间房乡，和上个地块相距600米。东五环外，紧邻朝阳北路、轨道交通6号线褡裢坡站。用地规模3.22公顷，规划地上建筑面积8.1万㎡，用地性质为R2二类居住用地、A334托幼用地，容积率2.8，限高60米（局部80米）。

简评：三个住宅用地位于黄渠板块，但是周边界面都没有之前的玺悦朝阳、和光煦境好，朝阳供应了这么多地后，这两个便显得比较一般，如果在意6号线通勤的话，可以重点考虑0006地块，紧邻地铁口。

21.昌平小沙河地块中海·瓦尔登湖北侧

10月22日，北京市昌平区小沙河村及周边地块棚户区改造和环境整治项目CP00-1802-0005、0007、0008地块竞价截止，由于仅有越秀+未来科学城联合体一家报名并报价，最终越秀+未来科学城联合体以25.33亿元底价成交，楼面价2.5万元/㎡，销售指导价6.6万/㎡，浮动8％。

昌平小沙河地块总土地面积约6.79万㎡，建筑规模约11.06万㎡。用地性质为R2二类居住用地、A6社会福利用地、A33基础教育用地。其中，0005地块为R2二类居住用地，容积率1.8，限高24米，未来可建低密度洋房社区；0007地块为A6社会福利用地，将建托老所；0008地块为A33基础教育用地，规划12班幼儿园。

简评：作为泛朱辛庄板块，小沙河也强行往朱辛庄靠拢，毕竟朱辛庄是昌平的心头肉，周边商业、地铁、产业、教育的均好性是昌平最突出的。小沙河地块距离朱辛庄地铁站1.7公里，周边的配套都得依附于朱辛庄，这个距离开车无所谓，但是步行基本不可能。

小沙河的产品一定是优于朱辛庄的中海寰宇未来、越秀星樾，但是价格方面，完全不可能像朱辛庄看齐，甚至还得再低一些，可能会对看中产品品质的客群进行一部分分流。

22.通州梨园强力家居地块云景东里南侧

10月23日，通州区梨园镇强力家居土地一级开发项目FZX-0303-6001地块，竞价截止，仅招商1家报名并报价，最终招商以9.92亿元竞得该宗地，楼面价约2.86万元/㎡。通州梨园强力家居地块总土地面积约1.60万㎡，建筑规模约3.47万㎡，容积率2.17，控高36米（局部48米），销售指导价都是6.2万/㎡（浮动8％）。

简评：该地块周边距离一号线梨园地铁站步行800米，周边皆是现状小区，已经非常成熟了，地块西侧未来要建成写字楼或者商场，可以完善该板块的生活配套。周边完善的城市界面，以及交通配套，对东南侧的京玥兰园、璀璨时代会形成一定的竞争。

23.大兴西红门东兴创新地块西红门橡树湾一期西区西南侧

9月19日，北京市大兴区西红门镇1号地土地一级开发项目DX04-0102-6030、6029等地块竞价截止，仅兴创置地1家房企报名并报价，最终以22.25亿元底价成交，住宅楼面价约3.62万元/㎡。销售指导价6.1万/㎡（浮动10％）

简评：西红门东目前有六个地块在售，加上兴创的项目，共计七块，主力在售的项目也就御璟星城二期元启，橡树湾和玖玥府目前可选的房源也不多了。所以对于兴创来说，完全是不紧不慢，现在加入就直接打价格战，没有必要。

西红门东目前基本已经呈现了一半了，预计再过5年，整个板块基本就成熟了，到时候五环内难得的近地铁有名校分校的全新板块，还是值得期待。

24. 顺义后沙峪北京温榆河公园(故城记忆)东侧

9月12日，顺义区后沙峪镇西泗上村棚户区改造土地开发项目SY00-1801-0104、0105、0106、0107地块竞价截止。该宗地块仅有懋源1家房企报价，最终，该宗地由懋源以43.2亿元底价竞得，综合楼面价约2.67万元/㎡。

顺义后沙峪地块总土地面积约17.11万㎡，建筑规模约18.59万㎡，起始价43.2亿元。用地性质为R2二类居住用地、B1商业用地、A334托幼用地，其中，0104、0107地块为R2二类居住用地，建面约59590.87㎡，容积率1.1，控高24米（局部36米）。

简评：项目位于后沙峪板块北部，远离后沙峪核心区域，所以周边的配套相对欠缺，拿得出手的就是产品1.1的低密容积率，西侧的温榆河公园以及懋源的高端品质。

懋源新地块的产品，可能会是有别于后沙峪传统改善产品的纯高端项目，大概率不会对建发观云、璟上兰园形成竞争。

昌平东二旗0002、0008、0009地块

项目名称：昌平区北七家镇东二旗村土地一级开发项目CP01-1503-0002、0008、0009地块

交易起始价：210770万元

土地面积：79104.711平方米

地上建筑规模： ≤ 100406.1243㎡

用地性质：二类居住用地、综合性商业金融服务业用地

位置：昌平区北七家镇

该地块位于昌平北七家东二旗板块，北五环外，隔壁就是去年刚开盘的北京国贤府。

北京国贤府主力户型面积段为100-180㎡，指导价6万/㎡，去年11月开盘，至目前为止已网签453套，网签去化率约55%，网签均价约5.6万/㎡。

地块东侧还有在建的昌平首家山姆会员店，该店计划于2025年底开业，建成后将成为全北京规模最大的山姆会员店。地块西北角将建一个幼儿园，附近还有首师大附中昌平校区等。

本次出让的地块项目包含2宗居住用地及1宗商业用地，其中的居住用地容积率1.3，限高24米（局部27米），今后可做低密度洋房产品。

值得注意的是，这宗地块和之前的丰台万泉寺地块一样，未设置地价上限和销售指导价。

以上就是近期新供应的24个新房项目（含待拍地块）的汇总，也对周边配套做了一些简评，通过对24个项目（地块）的分析，我总结了最近拿地的一些特点：

1、国央企拿地是主力

2、护盘行为明显

3、基本底价拿地

4、产品设计明显提升

5、楼面价与指导价之间缝差大，利润大

6、试点不限价地块

7、优质地块供应增加

结语：

930新政后，北京新房二手房成交量都较之前有了非常明显的提升，10月和11月连续两个月维持较高的活跃度，虽然整体价格基本没有回升，但是已经达到止跌企稳的作用，且药效持续两个月之久，也是出乎很多人意料。12月的成交速度明显放缓，一方面是前两个月已经消化了近期要出手的购买力，另外就是高性价比的房源逐步减少，且现存的新房大多数可选的并不多，叠加近期的土拍风云，大家观望对比的情绪较为浓厚。

当然根据拿地的特点，很多项目护盘严重，指望后期新项目入市，迫使之前的项目降价这一愿望大概率要落空。毕竟高层已经明确提出止跌回稳，亲儿子自然是更加的听话践行。既然价格下不来，产品力方面要比之前一批项目更具优势，因此，对于目前暂未有急切购房计划的伙伴，如果你的意向区域内有新的项目入市，可以等等。如果已经有看好的项目，12月算是比较关键的购买时机，价格折扣都比较好聊，可以试着聊聊价格，要是能达到预期，可以不用等后期新项目。如果目前在售的项目没有什么可挑选的，那完全可以等等后期新地块，无非就是可能会为更好的产品设计多付出一些购房成本而已。