今天分享的是：2024年全球房地产泡沫指数（英）

报告共计：27页

本报告由瑞银（UBS）发布，主要分析了2024年全球部分城市的房地产泡沫指数，包括各城市的泡沫风险评分、房价变化、住房供需情况等，并对部分城市进行了重点分析。

1. 关键结果与总体趋势

- 泡沫风险评分：迈阿密泡沫风险最高，东京、苏黎世等城市风险也较高，阿姆斯特丹、悉尼等为中等风险，旧金山、纽约等风险较低。迪拜风险评分增幅最大。

- 房价变化：自2021年中以来，高失衡城市房价平均下跌20%，总体房价增长平缓，但巴黎、香港下跌明显，迪拜、迈阿密则持续上涨，部分住房短缺城市价格也有所上升。

- 住房供需：多数城市建筑许可下降，住房短缺加剧，租金上涨，过去两年多数城市实际租金平均增速超5%。买家购买力下降，住房需求触底，房价有望随融资成本降低而加速上涨。

2. 各地区情况

- 欧元区：法兰克福和慕尼黑房价曾因房贷利率上升而下跌，风险降至中等；巴黎房价因多种因素下跌，风险较低；米兰房价表现较好，风险低；马德里住房市场风险为中等且有所增加。

- 欧洲其他地区：伦敦房价下跌后稳定，风险较低；苏黎世房价增长强劲，需求旺盛，风险仍高；日内瓦房价涨幅较小，风险略高；斯德哥尔摩房价曾大幅上涨后下跌，风险低；华沙房价波动较大，当前价格动态或放缓。

- 美国：住房市场负担能力下降，价格仍上涨，纽约房价未大幅调整，风险低；波士顿房价增长较快，风险中等；迈阿密房价飙升，风险高；洛杉矶房价增长缓慢，风险仍较高；旧金山市场有好转迹象，风险低。

- 加拿大：多伦多和温哥华房价受多种因素影响，风险降至中等，预期利率下降或加速房价增长，但也存在限制因素。

- 巴西：圣保罗房价连续两年上涨，但仍低于峰值，租金吸引力强，风险低，经济增长支持住房需求，但高通胀或限制房价上涨。

- 亚太地区：香港房价下跌，交易减少，风险降至中等；新加坡房价与租金增长变化，风险中等；悉尼房价略有上涨，住房短缺支撑市场，风险中等；东京房价持续上涨，风险高。

- 中东地区：特拉维夫房价曾上涨后下跌，风险降至中等；迪拜房价需求强劲，价格大幅上涨，风险中等但近期评分增加，投机需求和供应扩张或影响长期价格。

3. 评估基准

- 房价收入比：许多城市住房仍难以负担，东京、巴黎等城市房价与收入脱节，而旧金山、迈阿密等城市价格相对更可持续，购房负担能力取决于房贷利率和摊销义务。

- 租售比：平均租售比下降，但部分城市仍较高，如苏黎世、慕尼黑等，高租售比使房价易受利率影响，法国、德国等国家租赁法律影响租金水平，美国城市租售比较低。

4. 重点城市分析

- 迈阿密：房价增长虽放缓但仍高于平均水平，市场受高端房产需求推动，存在住房市场失衡、监管变化、供应增加、保险成本上升和海平面上升等风险。

- 苏黎世：房价增长强劲，住房自有率下降，租金大幅上涨，供需失衡，房价或因就业和人口增长、租赁市场状况及房产地位象征意义而继续上涨。

- 法兰克福：房价下跌后稳定，风险降至中等，预期利率下降或推动市场，但城市人口和经济状况或限制房价快速复苏。

- 迪拜：房地产需求强劲，价格大幅上涨，租金增长也高，风险中等但近期评分增加，投机需求、供应扩张及经济因素或影响短期价格波动和长期价格走势。

- 新加坡：私人住房市场租金和价格增长变化，政府冷却措施和高利率影响需求，供应瓶颈缓解，房价通胀或放缓。

- 伦敦：房价停滞，通胀和需求变化影响，货币政策转向或刺激需求，但高利率、税收政策变化及高净值人群流动影响不同市场板块前景。

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