来源：REITs速达

近日，“华安外高桥仓储物流封闭式基础设施证券投资基金”对于交易所的受理意见进行了答复，从反馈回复中可以看到，调整基金经理、调整估值、调整预期增长率等多项指标。应该说在探索发行REITs上，“华安外高桥仓储REIT”展现了一定的态度。

1、稳定的出租率

从反馈回复中可以看到，虽然关联租户和重要现金流提供方较为集中，但受益于双方合作时间较为长久，租赁方业务较为稳定；另外，定制化产品涉及到的退租成本高等影响，租户具有较强的粘性；还有重要的一点是违约金能够覆盖一定期限内由于退租造成的业绩下滑影响。

2、估值

“华安外高桥仓储REIT”反馈版本的评估值进行了下调，下调比例达到了10.72%，由首次申报时的11.66亿下调至10.41亿。估值下调幅度超过了前期的“华泰紫金宝湾物流REIT”。

调整的主要因素包括预期的长期租金增长率和出租率等指标。从调整的幅度来看项目方对于申报发行REITs有较大期望；当然，也是对前期申报时部分指标使用不合理的修正。

项目拟募集资金规模约10.94亿，预测首年可供分派率约为5.03%，第二年可供分派率约为5.46%。第二年完整年度可供分派率已经超过了已上市的4单仓储物流REITs项目20月18日收盘价价计算的分派率均值。

3、基金经理

对于目前行业普遍存在的基金经理兼任事项，“华安外高桥仓储REIT”首次申报时也采用了这一策略，其中拟任基金经理蒋翼超于2022年7月25日起参与管理“华安张江产业园REIT”。本次反馈回复中：基金管理人拟将蒋翼超变更为朱蓓，变更后的基金经理为刘得民、侯程和朱蓓。管理人将在基金注册前履行并完成其变更注册手续，变更后朱蓓女士将担任“华安外高桥仓储REIT”基金的基金经理，不再担任“华安张江产业园REIT” 基金经理，将不存在基金经理兼任的情形。

从基金经理的变更可以看出基金管理人在为“华安外高桥仓储REIT”发行所作出的努力。

小结：需要注意的是，公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）“第五条 申请募集基础设施基金，拟任基金管理人应当符合《证券投资基金法》《公开募集证券投资基金运作管理办法》规定的相关条件，并满足配备不少于3名具有5年以上基础设施项目运营或基础设施项目投资管理经验的主要负责人员”。朱蓓离任后“华安张江产业园REIT”基金经理仅有蒋翼超和叶璟2人，急需补充满足监管要求的最低3名基金经理人员。

另外，朱蓓已是上市REITs项目的基金经理，如果要进行变更是否应该先进行公告并补足基金经理后再进行变更？