文/图羊城晚报记者范晗越

时值“金九”传统营销季，海珠区多个项目趁势“放价”，中海江泰里、广州地铁地产珑璟台、中海观澔府等均以特价单位、清盘价等形式让利。据克而瑞数据，进入8月以来，海珠区一手商品住宅单周成交面积持续处于1万平方米以内的较低水平。在此背景下，近期海珠区不少项目价格有所调整，其中尤以海珠西的非江景项目变化最为显著。据中指院数据，2024年8月，海珠区一手住宅均价为77693元/平方米，而2023年全年，这一数据为95965元/平方米。

目前，海珠区在售一手住宅项目超15个，但由于地处中央商务区的琶洲及其周边板块与城市面貌相对老旧的海珠西、南洲等板块产品差异较大，各板块均价也有着较大差异。在海珠西，300万元起购房者便能入手新房，而在琶洲，不少住宅项目总价突破了2000万元。此外，由于上半年不同项目实际销售情况的区别，各项目采取的营销策略也使得价格进一步分化。

新盘未必高不可攀

海珠西方面，上半年珠江海珠里、珠江金瑶台两个“旧地新盘”项目入市，二者采取的低总价策略瞬间将海珠西的上车门槛降到了300万元级别。以珠江金瑶台为例，由于项目户型设计相对旧，加之体量较小，需要以低总价吸引客户，建筑面积约79平方米的北向两房小户型，总价在380万元左右，单价最低不到5万元。

相比于两年前动辄7万元/平方米以上的新房单价，在目前的海珠市场，部分不具备南向江景、超高实用率及邻近CBD等稀缺资源的项目正在逐步回调价格。以中海江泰里、珠光海珠新城等入市时间并不短的项目为例，开发商回笼资金的需求和周边全新盘更灵活创新的户型设计等因素迫使此类项目不得不采取实际的降价措施吸引客源，二者单价目前均已经回落到5万-5.5万元之间，与之情况类似的还有中旅天宸府、海珠湖景峰等项目。

而即便是上半年成交的主力保利燕语堂悦，其主打的刚需刚改户型，单价也在6万元左右，甚至部分建筑面积约90平方米单位折扣后总价可降至510万元左右。

“突出长板”仍有望稳坐高位

尽管海珠西及工业大道沿线板块大有回调之势，但海珠区部分具有“突出长板”的项目仍有望保持价格高位。例如上半年热销的中海大境，在开盘部分热门户型清空后已数次加推，近期又再次加推了热销的建筑面积约166平方米的户型，目前该项目最小的建筑面积约120平方米户型总价门槛近1000万元。靠近广州塔的方圆美林滨江壹号凭借稀缺的地段、景观资源，也一直保持着8.9万元左右的较高单价。与之类似的项目还包括泛琶洲板块的保利湖光悦色、广州地铁地产珑璟台以及琶洲南TOD等项目，单价在9万-13万元不等。

9月，海珠区将有琶洲樾·华樾、中建天钰两个项目入市。前者是越秀地产琶洲樾项目的延续，行家预测，7.56万元/平方米的创纪录楼面地价将使其入市单价大概率达到6位数。中建天钰则无论是面积段还是区位因素均与上半年热销的保利燕语堂悦极为相似，未来入市，也有望掀起同样的热潮。