靠近前海位置的新房，天花板预期调整到了8万出头一平。

供应毫无悬念

前海自从调规以后，南山的优质地段不缺供应已经成为市场的共识。

但入市步骤比较快的是返还用地的项目。

据了解，位于南山区兴海大道东侧、沿山路南侧的观山海家园已经在吹风，并且户型图已经曝光。

从实地考察来看，项目已经出地面五六层左右，工地施工作业也如火如荼。按照常规的施工进度测算，预计很快便可达到预售的条件。

项目总共12栋塔楼，总层高17-25层，规划户数870户，容积率2.75，结合地理位置，优势比较明显，是低容积的纯粹山景大社区花园。

周边的商业、地铁、学校等配套成熟，都能近距离享受。

比如商业，除了项目自带约6000㎡的社区商业，一路之隔就是泛海城市广场购物中心。

约750米有兴海湾肉菜市场，周边15分钟车程范围还能到达海上世界，K11购物艺术中心等大型商业中心。

比如交通方面，项目配建公交首末站，出门便是主干道兴海大道，月亮湾大道，步行约750米可到达5号地铁线“荔湾站”。

比如教育配套，项目西北侧一路之隔规划了1所36班制小学，约步行750米有南山实验教育集团荔湾小学，步行约1.1公里有深大附中初中部。

所以是低密度，有一定山景资源的纯粹大社区。

但项目的短板也比较明显。

1、周边整片环境面貌还有很大的提升空间，因为周边处于大面积的施工建设阶段。

2、项目归属于南山荔湾板块，靠近前海妈湾片区和蛇口片区，但属于边缘地带。而妈湾在去年新增十几宗住宅用地，一定程度上会受妈湾核心地段未来项目影响。

3、临近妈湾，紧挨兴海大道主干道，会有大货车车流容易拥堵以及道路的部分噪音影响。

4、从已经曝光的户型图来看有95—138平的面积段，但《深圳市前海管理局关于观山海家园项目工程规划许可变更的公示》显示，项目户型面积＜90㎡的户数调整为747户。

5、项目由深圳市远荔实业有限公司开发建设，但股东中包含荔源实业，世星企业控股集团、众冠股份以及远洋集团。

其中远洋集团为最大股东占有48%的权益，但曾提出境外债务重组以及被申请清盘。

8万/平或许是天花板

虽然项目价格还未确定，但市场预期的价格已经有体现。

一方面，项目周边二手房目前成交的价格水平在8万-9万/平。

如2012年的泛海拉菲花园二期，今年7月成交一套136.86平户型，成交总价约1253万，折合单价约9.16万/平；

如2017年的万豪掬月半山今年4月成交一套85.17平的户型，成交总价762万，折合单价约8.95万/平；

比如2016年的前海港湾花园，今年8月成交两套88.93平户型，一套成交总价约700万，折合单价约7.87万/平，一套成交总价约756万，折合单价约8.5万/平。

再比如2010年的中海阳光玫瑰园，9月成交两套房源，一套71.75平房源，成交总价约688万，折合单价约9.59万/平，一套77.42平，成交总价约682万，折合单价约8.81万/平。

基本上可以看到，周边一些相对楼龄小一点的刚需户型房源，成交价格区间在7.8万-9万/平。

另一方面，购房群体释放出的预期放得非常低。

比如在社交平台上关于项目的价格，潜在购房者询问价格预计多少，给出的猜猜是“单价7W吗”；

比如本地的购房群体反馈，市场的价格预期大约是七八万一平，部分低预期的购房者则认为，未来打完折后价格区间在六万多一平才会考虑。

所以，若参考前海附近过去入市的项目价格，未来的去化压力是非常大的。

因为附近前海入市的新盘在10万+/平——

2019年11月，前海颐湾府备案均价约10.03万/平

2022年9月，颐城栖湾里备案均价约10.14万/平

2023年3月，万科瑧湾悦备案均价约10.55万/平

2023年10月，招商瑧玺家园备案均价约10.21万/平。

总的来说，项目未来的开盘结局会写在价格确定的那一刻。

作者|骑猪英雄