看到这个数据，也很惊讶，没想到，天津的新房套均价，竟然这么高了！

658亿，3.4万套。

折算下来，平均一套新房就约200万！

比三年前高出近15万。创下了历史新高。

是不是很不可思议？

怎么感觉跟体感差距这么大呢？

没错，你的感觉很对。现在的市场仍谈不上转向，行情和情绪依旧很差。

但不容忽视的是，逻辑变了。

01

刚需正在“抛弃”新房市场。

从成交数据不难看出，天津新房市场中的刚需份额，已明显收缩。

2019年时，200万以下成交套数占比高达74%，也就是每成交4套新房中，就有3套总价在200万以下。

反观去年，该占比已收窄至67%。

今年上半年更少，不足65%。

包括如今卖得好的楼盘中，也鲜少再看到24k纯刚盘的身影。

并不是没有供应，而是卖不动。

因为在天津，刚需更愿意往里走，买市区老破小。

安全，配套全，价格还便宜。

居住、上班通勤、上学，都能满足。

最直观的佐证就是，二手房成交占比越来越高。

今年上半年，天津二手房成交已超7万套，卖出了新房2倍的量。

02

250-300万总价段，增长明显。

成交占比比去年同期高出1.75个百分点，比去年全年高出1.4个百分点。

位居各总价段增幅首位。

这是因为，在买房“消费升级”的推动下，天津的“购买力”都普遍上了一个台阶。

原来200多万在市区只能买到门槛盘。

现在都可以买市区改善了。

比如大华清水湾103平米小高，农垦含章雅著95平米高层，西派国印99平米等。

包括河西也能买到三室。

比中交融正、中海学府源境、天津蘭园……

而在环城选择更多，200多万，都能“升级”买改善洋房。

比如绿城柳岸晓月100平米230-270万左右，115平米280-320万左右。

精装准现，今年10月交房。

美的云筑，目前一期还剩一套108平米顶楼，230多万，现房。二期108平米总价约245-255万，明年9月交房。

金地山川印，200多万能买到洋房143平米。

标准层255-270万左右，一楼带院320多万，顶楼带跃层270多万。

另外还有三四套128平米洋房可选。

这也是该项目最后的洋房，因为项目即将启动的二期为全叠拼设计，面积也更大，143-210平米。

包括李七庄之所以卖得很好。

无论金地藝華里，还是绿城晓月晴川，上半年成交量都在200套上下。

就是因为它们卡位300万以下改善外溢需求。

同样的预算，在南开河西只能够上高层，在这里却可以买大洋房，小到94、114平米，大到128、132平米，随便选。

甚至143平米，也可以够上。

有市场，才有供应。

包括金地水西印、绿城桂语映月的洋房，也是吃的南开外溢。

中交海河玺、中建理想城的洋房，面向的则是河西客户。

上东金茂智慧科学城长期霸榜东丽，也是因为它们位居津滨大道，有改善洋房，能承接到河东外溢。

时代之城的洋房也卖得很好，很多河北地缘买。

龙曜城最近也因为洋房又火了一把。新加推的洋房14号楼，8秒售罄。

面积123平米，单价2万1-2万3。

符合红桥和河北外溢改善的预算和需求。

又是新产品。

外溢改善，图的就是一个“近”与“好”。

“换药不换汤”。

03

可以预见，未来新房市场，将会“改善化”。

现在新出来的楼盘大都“改”字头。

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