7月4日，深圳多家商业银行已要求，个人住房按揭贷款需在主体封顶后才能放款。

有大行人士表示，相关要求已明确，将于今日开始实行。

据悉，这一规定追溯至央行2003年发布的“121号文”及2007年发布的“359号文”。

2003年，央行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》要求，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款，而购买商业用房则需要竣工验收后才能发放贷款。

2007年9月27日，央行、原银监会联合印发的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》要求，“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。”

从本质上讲，这是银行对风险管理的加强措施。

在建筑未封顶前，项目存在较大的施工风险和开发商违约风险。要求主体封顶后放款，可以确保项目达到一定的完成度，从而减少银行因项目烂尾带来的坏账风险。

矛盾的地方在于：深圳楼市不是回暖了吗？成交量不是上来了吗？

银行现在加强对新房项目的风险管理，是否意味着，当下的开发商仍处于一个“艰难”境地？

我们可以看看万科的最新披露。

7月2日，万科披露6月实现合同销售金额251.3亿元，同比下降30.4%。

6月合同销售面积197.0万平方米，同比下降21.8%。

1-6月累计实现合同销售金额1273.3亿元，合同销售面积939.5万平方米，同比分别下降约37.5%、27.5%。

由此可见，虽然市场转暖了，但是房企的销售额一直处于大幅下滑的状态。

另一方面，我在几天前曾经写过一篇文章《深圳人，正在抛弃新房！》

从23年6月到24年6月，二手房的成交量不断攀升，慢慢的追上新房、超越新房、并远远甩在身后……

深圳新房成交量其实没有太强的涨幅，主要是二手房表现更突出。

而造成这种现象的最主要原因，是二手房的价格要比新房便宜！

数据显示，深圳6月二手房成交均价为6.05万元/㎡，相比于去年6月的7.11万/㎡，同比下跌15%。

去年这个时候，我们就说深圳房价跌了30%，没想到一年过去了，又跌了15%。

这个接近40%的折扣，新房做得到吗？

深圳开发商做梦都没想到，二手房业主竟然是自己最大的竞争对手。

对于购房者来说，这件事有什么影响？

第一，主体封顶≠现房

主体封顶仅代表建筑结构完成，但并不意味着项目已完全竣工。

后续的装修、验收、交房等环节仍存在较大的不确定性和风险。

很多烂尾楼在主体封顶后因资金链断裂而无法完成后续工作。

银行加强对未封顶项目的贷款管理，固然是为了降低自身风险，但这同时也提醒购房者需要更加警惕期房的风险。

第二，按揭时间会延后

这算是对购房者的利好。

深圳的新房按揭政策，是新房开盘之后就要交首期并开始供楼，而新房开盘的规定是在建楼体达到1/3 高度。

现在封顶才能放款，也就是说购房者的按揭也会推后至建筑封顶，这个延后时间大约为1年，这一阶段购房者的压力就不会那么大。