“当前，大型零售企业普遍面临挑战。一是购物中心作为零售行业中单体面积最大的业态，其运营企业规模普遍偏大，因此在经济周期转变和外部环境变化时，面临的挑战尤为显著。企业需要时间来适应外部规则的变化，进行转型和提升质量。其次，商业物业过剩，第三是来客数和客单价下降。”中国连锁经营协会会长彭建真在近期举办的“CCFA新消费论坛——2024中国购物中心与连锁品牌发展峰会”上表示。

中国连锁经营协会会长彭建真。

以上海为例，彭建真介绍，在2020年其商业建筑面积已达到8816万平米，人均商业面积接近4平方米，总量接近一亿平方米，处于绝对过剩的状态；此外郑州二七商圈的商业物业也有大量闲置。

南都记者梳理发现，进入2024年以来，诸多老字号百货商场关闭。如上海梅龙镇伊势丹百货于2024年6月30日终止营业，此前已有沈阳伊势丹退出市场、上海太平洋百货和六百相继关店、3月31日咸宁银泰百货和广州番禺友谊商场关闭、天津伊势丹南京路店和天津滨海新区伊势丹分别于4月14日和4月27日关闭。

中高端商业地产同样不容乐观，太古地产发布2024年第一季度运营数据。其中其代表内地奢侈品购物中心标杆的零售业务全线下滑。分别来看，北京三里太古里、北京颐堤港、广州太古汇、上海兴业太古汇和成都太古里的零售额分别下跌5.4%、2.4%、9.2%、19.4%和14.7%。

“商业存量物业面临转型的必要性，一方面可以转型做其他行业，如都市型养老院或社区养老服务中心；另一方面，现有商业物业可以通过结构性优化来适应市场变化。例如面对老龄化的实际情况，是否可以探索针对50-69岁的商场。”彭建真称。

此外，彭建真呼吁购物中心关注来客数的变化。《2023-2024中国百货零售业发展报告》显示，从客流量来看，2023年的客流与2019年比，70.1%的样本企业反馈未超过2019年;其中31.1%的企业反馈恢复不到2019年的80%，28.6%的企业反馈恢复至80%～90%，10.4%的企业与2019年接近;客流超过2019年的样本企业只占三成(29.9%)。

“许多企业今年出现了来客数和客单价下降的情况。在当前经济周期中，来客数的下降比客单价的下降更值得关注，因为这直接关系到企业的定位和商品服务是否满足目标客户的需求。购物中心应该检查自己的定位是否精确，并关注不同消费群体的变化，尤其是新中产阶级的消费行为。”彭建真表示。

会上，武商集团董事长潘洪祥发表题为《综合性商业企业的坚守与创新》的演讲。作为湖北省最大的综合性商业企业，武商集团已成立65年，目前主要从事购物中心及超市业态的商品销售业务。2023年4月底，武商集团首次走出湖北投资的商业综合体项目即南昌武商MALL正式开业。

面对当前零售业的挑战，洪祥发表示，武商集团在坚守购物中心主业中采取了以下措施：1. 做大做优供应链集群：打造“不拘一格”的运营模式，打造“人无我有”的特色商品。2. 加速门店提档升级等措施，提升商品和服务的品质化、特色化、体验化。3. 打通全渠道营销链路。通过打造营销矩阵、会员营销精细化、整合“商文旅体”消费等手段，提升消费者体验，增强品牌影响力。

南都记者 马宁宁 实习生 叶紫娴 发自上海