6月21日，首批公募REITs即将迎来上市三周年。

在过去三年中，毋庸置疑的是：公募REITs行业取得了积极成效。从市场初步建立，到资产范围逐步扩充、发行机制逐步成熟、首批产品扩募成功、参与主体逐步向多元化拓展。

一路走来，我们欣喜的看到：公募REITs产品的引入为我国资本市场带来了积极成效。

●一方面，加强了资本市场与实体经济的联系，促进了基础设施行业的资本化，盘活了交通、能源、园区、仓储物流、市政、生态环保、保障性租赁住房等基础设施领域资产，为基础设施行业提供了增量资金，推动了基础设施行业的健康发展。

●另一方面，公募REITs产品的成功推出降低了基础设施行业的投资门槛，为投资者提供了更多的投资机会和资产配置工具，提升了资本市场的透明度和流动性，进一步促进了资本市场的健康发展。

机遇与挑战共存

近期，内地公募REITs和港交所REITs集体迎来反弹。究其原因，在市场基本面稳定的前提下，应是多重因素共同提升了REITs的市场表现，主要包括：

（1） 宏观经济方面，无风险利率的大幅下行，供需失衡资产荒的大环境下，REITs资产配置优势凸显，尤其是经营权类REITs资产高分派优势进一步显现；

（2） 市场情绪方面，投资者投研实力逐渐加强，情绪得以修复，对优质REITs 资产业绩在合理区间内波动的可容忍度提高，与此同时年内OCI政策、将 REITs 纳入沪深港通等多项利好政策的逐步落地，市场整体情绪较好。

（3） REITs产品方面，能源类REITs资产表现抢眼，带动REITs市场复苏。电建清洁能源上市一个月涨幅直逼20%，国家电投新能源REIT和京能光伏REIT平稳度过解禁为市场注入强心剂，与此同时，高分红策略的红利提升了投资者的信心和回报，提升了REITs整体市场吸引力；

（4） 市场建设方面，待上市和在审项目的储备丰富，市场扩容的步伐也在明显加快，常态化发行加快推动了REITs市场持续高质量发展。

行情的持续性取决于多种因素经济复苏持续、利率水平等多种因素。长期看，未来无风险利率处于下行通道，公募REITs产品相对稳定的现金流和高于债券等其他固定收益产品的收益率会对于投资人来说具有较强的吸引力，具有良好的配置价值。

三年时间，在肯定公募REITs行业成绩的同时，我们也清醒的看到REITs市场发展过程中面临的问题与挑战。

中信建投基金认为：过去三年，REITs市场发展中面临的挑战包括资产多样性欠缺、流动性相对不足以及监管制度的不够完善等挑战。如审批周期较长，项目资质审批较为严格，短期内供给难以迅速增加；信息披露、估值体系方面仍待完善；此外还有机构投资者高度集中带来的投资行为趋同，散户参与度低，市场流动性不足，未成为实质上的普惠金融产品，投资者教育有待加强。而解决这些问题可以采取的措施有：增加公募REITs产品的多样性，吸引更多类型的资金入市；持续完善监管政策，提高市场透明度，重视投资者教育工作，完善交易机制，提升市场流动性。

“在改善流动性方面，首先是吸引更多的增量资金参与公募REITs投资，除社保基金、保险资金和年金等长期资金外，可以通过宣传引导公众投资者参与到公募REITs的投资等；其次是完善做市机制，可以通过优化对做市商的考核机制来提升做市商的积极性；最后是提升市场透明度，包括加强信息披露、分类监管等，增加投资者对市场的信心，提高市场的流动性。”中信建投基金称。

发行热再起

存量经济时代，公募REITs市场在国内正逐步崛起。

2021年至2022年，公募REITs发展初期，多只产品引爆市场，接连出现多只“一日售罄”、“吸金超千亿”的公募REITs产品，从鲜有人知到炙手可热，公募REITs快速发展。但是2023年受大环境影响，公募REITs二级市场大幅波动，震荡也传导到发行市场，公募REITs发售快速降温。

而2023年末，随着首批消费REITs获批，公募REITs市场热度复苏。2024年以来，热度逐渐提升，新产品获批、发行，老产品扩募，好消息不断。近日，一只底层资产为新疆光伏发电项目的华夏特变电工新能源REIT的发售，更是让公募REITs市场热度再升一级。

公告数据显示，华夏特变电工新能源REIT公众发售配售比例为0.223%，刷新公募REITs公众发售配售比例纪录，网下投资者有效认购申请确认比例为1.475%，此次发行累计吸金643.592亿元（比例配售前），再掀公募REITs发售热潮，成为近期资本市场的“香饽饽”。

而另一只公募REITs——工银河北高速REIT基金也于6月19日宣布成立，规模达57亿元。

工银河北高速REIT于6月11日开始募集，原定募集截止日为6月14日。仅仅三天，公众发售部分就超过初始募集规模上限，随后该产品6月13日即宣布提前结束募集。

不得不说，公募REITs频频迎来“爆款”，无疑是给公募REITs三周年添了好彩头。也说明投资者的信心还在，公募REITs市场未来仍有广阔发展空间和巨大发展潜力。

据了解，工银瑞信基金目前已将公募REITs业务作为推动公司高质量发展的战略性业务，在公募REITs专业团队、业务制度、业务流程、投资和运营管理能力等方面进行了充分准备，形成了一套完整的内部控制体系。特别是团队建设方面，已配备充足的具备基础设施项目运营或基础设施项目投资管理经验人员；同时，工银瑞投投行业务部也承担了公募REITs业务营销、尽调和存续期管理等工作内容，共同为项目健康发展助力。

新品迭出引发关注

随着底层资产类型逐步扩容，公募REITs产品又有新品问世——

近日，首单水利设施公募REITs——银华绍兴原水水利REIT正式申报，这同时也是银华基金管理的首单REITs，着实引发了市场新一波关注。

据了解，银华绍兴原水水利REIT的底层资产为绍兴市汤浦水库，原始权益人为绍兴市原水集团有限公司、绍兴柯桥水务集团有限公司、绍兴市上虞区水务投资建设有限公司。其中，绍兴市原水集团主要负责绍兴市原水资源开发利用、建设管理。绍兴柯桥水务集团主要负责柯桥区自来水供应、柯桥区工业污水和城镇生活污水收集处理及供排水设施建设运行管理。

今年以来，REITs市场持续回暖，投资价值进一步凸显。Wind数据显示，截至6月7日，36只已上市的REITs中，今年以来有26只取得正收益，其中15只涨幅超过10%。

此外值得注意的是：近期证监会推出五条措施，以促进内地和香港资本市场互联互通，其中包括将REITs纳入沪深港通，短期内该政策必将有利于提振境内外REITs市场投资信心，两地REITs市场互动性有所增强；另一方面，在债市利率中枢下行背景下，非银机构配置压力仍大，REITs或成为以险资为主的长期资金的重要配置方向。

年内，已有15单首发公募REITs处于申报审核流程中，这也充分说明：公募REITs不仅在盘活存量资产、提升融资能力等方面发挥了积极作用，也进一步丰富了资本市场投资品种，为满足广大投资者多元化理财需求提供了新的选择。

业内人士认为，随着各类市场主体不断加入，底层资产种类和数量持续提升，REITs市场稳定性不断提升，配置价值持续凸显。同时，市场对于公募REITs的权益属性、证券定位、完善投资端生态、信息披露等基本问题逐步形成共识，市场化机制已逐步建立，公募REITs产品的长期投资价值稳步提升。

随着REITS底层资产越来越多样化，中信建投基金预测：未来，REITs底层资产有望进一步扩展。除了目前已经上市的资产类型，还有数据中心、文旅资产、输电线路、通信铁搭等资产可以被REITs化。特别是数据中心、输电线路等具有稳定的现金流、弱周期性以及具有增长潜力的资产备受市场关注，有望成为REITs市场追捧的新赛道。“相信公募REITs市场将会不断发展壮大，成为我国资本市场的重要组成部分，为投资者和经济带来更多的机遇和福利。”